目前租房市場的租房者近七成是85后，近半為90后。90后進入工作崗位，一方面希望提高生活質量但不愿意做房奴，另一方面具有強烈的社交需求，這些都使得長租公寓成為受益者。

一邊是上漲的房價，一邊是下調的房租。剛剛過去的2016年，深圳樓市經歷了“冰火兩重天”。

深圳中原地產研究中心的數據顯示，2016年11月，深圳中原租賃指數為181.5，環比下跌2.8個百分點。租金水平跌至69.8元/平方米，接近2015年7月的水平。

拉長時間軸線來看，除了調控、周期性調整等因素之外，有地產分析人士告訴21世紀經濟報道記者，深圳的長租公寓也是影響因素之一。

長租公寓租賃平臺合屋的創始人羅鳳鳴告訴記者，截止到當前，根據合屋的數據，其合作商戶已有近200家，滿足承租功能的公寓類物業達到5萬套，分布在除大鵬之外的各個區。

這一量級，相當于深圳一年的新房成交量。那么，長租公寓是否真正攪動了城市的租房格局?在消費升級的大背景下，又是否開始改變城市的居住形態?

深圳租房市場更迭

剛剛過去的2016年，深圳的房價經歷了從上漲，到“史上最嚴調控”之后的回落，市場已呈現降溫之勢;但房租下跌，卻幾乎貫穿了整個年度。

數據顯示，自2016年2月起，深圳的房屋租金已連跌5個月，7月小幅回升后，8月再次回落，租賃成交量也在8月環比下降了13.9%。

這意味著，深圳房租下跌的趨勢一直在持續，即使是傳統的畢業季也并未帶來真正的租賃旺季。

在這背后，攪動深圳租房市場的，除了市場供需因素之外，還有一個新模式不能忽視——長租公寓。

近幾日，21世紀經濟報道記者走訪了深圳幾家長租公寓，大體來看，共同的特點是：房間有頗為精致的統一裝修，設施較為完備，面積一般不大，20多平米為主流戶型，但大堂有供休閑、娛樂的公共活動區域，并且提供標準化管理。

其中，位于南山區的金地金谷公寓，鄰近白領人群密集的科技園，加上不久前附近新開通了地鐵，入住率逐步在提高。一位工作人員告訴記者，租住者大多從事IT、金融、設計等行業，普遍30歲以下，大學以上學歷，當中有不少海歸和外國人。

而這正是長租公寓主要瞄準的客戶群體——年輕，高學歷，熱愛社交，對生活品質有一定要求。據深圳微家公寓創始人李樹德介紹，入住其公寓的租戶，90%以上擁有本科學歷，45%是海歸。

據投房研究院發布的《2015年長租公寓投研報告》指出，目前租房市場的租房者近七成是85后，近半為90后。90后進入工作崗位，一方面希望提高生活質量但不愿意做房奴，另一方面具有強烈的社交需求，這些都使得長租公寓成為受益者。

正是租客的需求的變化，倒逼深圳租房供應的升級。事實上，由于租金一直不低，深圳大量的城中村，曾被初到深圳的大學畢業生、創業者甚至白領當做第一選擇。但現在，這一情況正在發生變化。

那么，長租公寓的發展，是否真的已經在影響傳統的住房租賃市場?

據了解，深圳長租公寓的房源主要來自于城中村的農民房、產業升級淘汰下來的廠房、員工宿舍等。某種程度上，對廢棄、閑置資源的盤活，為住房租賃市場提供了新的增量。羅鳳鳴認為，深圳擁有大量可進行公寓改造的資源，這也正是長租公寓在深圳得以迅速發展的一大原因。

而供應量的增加，確實也會帶動價格的回調。羅鳳鳴預期，長租公寓預計數量在2017年會繼續保持增長，這直接分流了傳統租賃市場的客群，將進一步導致租房市場空置現象以及房租下降。

不過，從價格方面來看，這一定位相對高端的租房產品，一般被認為并無優勢。記者在走訪中了解到，單房戶型的套均租金約在2000元到5000元之間，以單價來計，大多在100元/平方米以上，遠高于住宅小區69.8元/平方米的水平。但由于面積較小，長租公寓的總價門檻并不算太高。

資本瞄準長租公寓

值得注意的是，這一輪長租公寓的爆發，背后不乏資本的助推。

上述金地金谷的工作人員告訴記者，公寓里每天都不乏看房者，除了意向租客，更有各類想進入這一行業的人。

而深圳長租公寓市場的參與者中，既有知名的魔方、自如、YOU+等全國性的品牌，也有萬科、金地等開發商，亦不乏世聯行等房產中介機構，此外還有微家公寓等本土創業品牌，甚至有僅擁有一兩棟房源的城中村房東們。

上述提及的金地金谷，其位于南山區的單體項目共有210套房源，已經算是比較大的單體體量。羅鳳鳴告訴記者，在深圳長租公寓市場上，中小規模的參與者占了很大的市場份額。

另外，美聯物業全國研究中心研究部經理張添鳴告訴記者，由于市場仍然處于培育期，為了提高出租率，長租公寓一般會提供租金或物業管理費等方面的優惠。相比于私人物業，機構性質的房源更能承受在一段時間內壓低價格。

從這個角度來看，目前深圳的長租公寓某種程度上類似于網約車、外賣等新興行業的市場培育期，正以價格優惠來培養用戶習慣。

但記者在走訪中發現，也有并不理想的長租公寓產品，室內裝修較簡陋，管理缺失，也未提供從業者所聲稱的“社交平臺”。這折射出一個普遍的困境，在行業發展初期，如何制定產品及服務標準?

另外，洗牌的預期也已出現。羅鳳鳴坦言，如同很多行業一樣，有不少貿然跟風進入的參與主體，不排除未來一年會出現調整。

“但從大趨勢來看，這是一股大潮，長租公寓撕開了一個口，傳統出租房房東也會更多地思考怎樣把房子租出去，這將帶來整個居住空間的消費升級。至于房租的價格走向，最終會遵循市場的邏輯。”羅鳳鳴表示。

無疑，對常住人口的住房自有率僅為34%的深圳，長租公寓是一個新的居住模式。