從萬科良渚文化村到藍城農莊再到碧桂園科技小鎮，開發商們的“小鎮”規劃在近兩年如火如荼地展開。

隨著首個農莊浙江嵊州施家岙的面世，綠城董事長宋衛平向他的“百鎮萬億”計劃又靠近了一步。在這個計劃中，農業是極為重要的一環，農莊則是小鎮的重要組成部分。

宋衛平的小鎮若有若無地飄散著萬科良渚文化村的影子，對于產權、公約和生活方式的關注，也讓藍城小鎮區別于其他各種號稱以產業為導向的小鎮。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前已有十多家大型開發商圍繞小鎮這一概念進行開發，究其本質，是房地產銷售還是城市運營?而這些項目的未來，是淪為千篇一律的產業園還是生發出產業和生活真正結合的小鎮?恐怕開發商們還將要做更多探索。

開發商視野中的“小鎮”

在“小鎮狂熱愛好者”宋衛平看來，小鎮一個非常重要的作用是城市和鄉村的鏈接。農業占到他做小鎮動機的60%，他想通過探索城鎮化，帶動中國新一輪農村改造。

為此，藍城小鎮項目選址有著嚴格的要求，一般在一二線城市周邊，生態和自然資源良好的區域，其產業大概會有80%與農業有關聯;這使得藍城一方面需要在基礎農業的配套上下功夫，另一方面，與農村土地流轉的不便利相比，藍城小鎮的產權保障是吸引返鄉創業者的重要因素。

在宋衛平的設想中，藍城小鎮將來的經濟生態是：城里人買下農莊，簽定長期租約。既可自己種植，也可部分或完全委托藍城種植，甚至連銷售也交給藍城農業;藍城再返聘農民，每月付固定薪水，并且返還一部分農產品。

通過一個個“農業綜合體”，不僅激活農村經濟，改善農民居住條件，而且實現農民從一種“身份”向“職業”的轉換。

宋衛平的理想是，于十年內打造100個“宜居、宜養、宜旅”的復合型理想生活小鎮，實現萬億銷售額。

相比藍城小鎮，華僑城的小鎮是從其熟悉的文化旅游產業導入的。2016年11月3日，華僑城與深圳光明新區簽署戰略合作框架協議，開發范圍涉及11平方公里的小鎮項目。此外，華僑城還規劃有100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮，目前已對四川天回鎮、安仁鎮以及黃龍溪鎮等進行投資。

華夏幸福則從自己擅長的產業園區切入。華夏幸福的首個小鎮項目，南京空港會展小鎮總投資金額將達80億。

另外一家大手筆進行小鎮開發的公司是碧桂園。利用產城融合的理念和郊區大盤的開發經驗，以及攜手李開復的創新工場、第二大股東平安集團，碧桂園計劃在5年內投資千億，建設數個智慧生態科技小鎮，重點選取一二線城市的周邊土地和項目。

此外，時代地產、新華聯等眾多中小型開發商也在開發“小鎮”。時代未來小鎮選取一線城市或強二線城市周邊、占地1-3平方公里、距離中心城區駕車通常在1小時之內的地塊進行綜合開發，并提供研發、醫療、教育、文化等配套服務，集產、城、人、文于一體。

中國廣袤的鄉村，正在成為開發商新的逐鹿場。

逆城市化下的“小鎮”運營

特色小鎮為何在近兩年興起?開發商為何扎堆熱捧這一概念?

在諸多城市化研究人士看來，這與城市化發展到一定階段出現的逆城市化有關，當大城市趨于飽和，其產業、人口和資源將逐漸向周邊分流，未來將形成都市圈、衛星城、小城鎮等多層次的城市體系，郊區化將成為中產階層生活的主流。目前深圳、上海等大城市已經出現這樣的苗頭。

復世投資研究指出，以美國為例，美國整體統籌產業布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發揮中心城市的輻射帶動作用，構建多層次的城鎮體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區域中心城市、小城市、鎮等不同層次的城鎮體系。

基于以上趨勢，我國十三五規劃綱要提出，要因地制宜發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮;鼓勵各地區就培育發展特色小城鎮進行總體安排。

2016年7月，住建部、發改委、財政部聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色的特色小鎮。

在這些文件中，都指出特色小鎮需以產業導入為核心，進行產城融合，而對于開發商主體的建設者而言，小鎮開發要摒棄房地產思維，不是易事。

在碧桂園的設想中，科技小鎮的開發是軟硬件并行的，產業配套、城市配套和住宅開發同時進行，而并不是先建和先賣住宅回籠資金。不過，碧桂園總裁莫斌也坦承，科技造城、產融結合此前沒有先例，科技小鎮未來如何運營并盈利，仍是一個正在探索和研究的課題。

時代地產“未來小鎮”提出了小鎮運營的可能思路：通過“城市價值合伙人”運營未來小鎮，從土地方、經營方、入駐企業方等參與者身上，挖掘項目價值。

而在宋衛平看來，產業不能涵蓋藍城的理念，藍城小鎮的模式核心是生活，這直接與運營相關。

在他的設想中，藍城小鎮的運營核心是藍城生活服務體系——鎮長，“我們認為的鎮長是居住者的自治管理，也一種服務系統和體制，人人皆鎮長。”

賽伯樂基金高級合伙人汪傳虎認為，特色小鎮不同于房地產開發，它是一個培育孵化過程，需要企業用創新思維、撬動各方資源，共同開發、培育，從傳統的地產開發模式，向運營服務模式轉型。

這種轉型要求開發商調整盈利模式，從單純銷售物業向更高比例的自持轉型，由專注房地產開發到全產業鏈服務，并開始探索股權投資，園區物業資本化等多種增值模式。

而當開發商轉為運營商，最為關鍵的是必須創新金融工具，通過資本的方式來導入創新型服務，來催生或者孵化創新企業的增長。小鎮的開發和運營必須熟悉VC、PE、產業鏈金融等金融工具的運用。

比如，通過PPP解決基礎設施投資建設問題，通過產業基金支持各類公司發展。最后，通過景區的資產證券化解決PPP退出和回報問題，通過IPO來解決股權投資的回報問題。