2016年房地產上市公司業績普遍同比大幅改善。據Wind數據顯示，截至3月1日收盤，按照申萬二級分類，在129家地產上市公司中，已有95家公布了2016年業績預告或業績快報。其中，預喜企業家數(包括續盈)達到67家，占比7成以上。

　　從業績方面看，核心開發商業績增長迅速，行業集中度和業績分化程度進一步提升。同時，房企“增收不增利”的局面仍將繼續。展望2017年，行業龍頭企業仍然看好一二線的需求和三四線去庫存的市場機會。

　　部分開發商業績亮眼

　　在上述95家公司中，凈利同比增速超過100%的公司有35家。這類公司大多數是中小房企，業績大幅增長的原因主要是由于項目達到收入結轉條件、投資性收益以及處置資產收益。

　　部分核心開發商業績同比大幅增長。金地集團(600383,股吧)預計2016年凈利潤同比增長85%到105%。若以公司2015年凈利潤32億元計算，2016年凈利預計在59.2億元-65.6億元。業績增長主要是由于房地產項目結算利潤增長。

　　另一家利潤大幅增長的上市大型房企是招商蛇口。公司預計2016年凈利潤在93億-98億元;同比增長91.75%-102.06%。公司表示，全額合并原招商局地產利潤以及報告期內銷售結轉面積和收入大幅增長，是公司利潤增長的主要原因。

　　從目前的情況看，凈利規模最大的是保利地產，公司2016年實現營收1548.4億元，同比增長25.45%;凈利潤為124.1億元，同比增長0.54%。

　　國泰君安研報顯示，其重點監測的37家核心開發商，2016年銷售總額達到2.43萬億元，較2015年同期銷售額1.48萬億同比上漲64%;2016年總銷售面積達2.02億平方米，較2015年同期1.34億平方米同比上漲51%;2016年整體均價為11998元/平方米，較2015年整體均價10997元/平方米同比上漲18%。

　　同時，行業集中度進一步提升。國泰君安指出，其追蹤的龍頭開發商(碧桂園、萬科A、保利地產、中國海外發展等)銷售總額占2016年全年商品房銷售總額11.5%，較去年10.4%的市占率同比上升1.1個百分點;銷售面積總額占全年商品房銷售面積總額9.3%，較去年7.2%的市占率同比上升2.1個百分點。其中碧桂園、萬科A銷售額成功跨越3000億元。

　　增收不增利料持續

　　來自中原地產的研究數據顯示，132家上市房企2016年前三季度合計營業收入為8780.5億元，凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%;2016年上半年，130家房企的凈利潤率為8.15%，而即使在成交相對低迷的2015年同期利潤率也有10.1%。

　　從目前的2016年業績快報看，多家房地產公司營業利潤增速小于營收增速。這意味著這些公司項目的毛利率不夠理想，房企增收不增利的局面或將持續。

　　保利地產業績快報顯示，公司全年營收和凈利潤同比增速分別為24.45%和0.54%。保利地產表示，公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付并結轉收入。由于結轉項目毛利率下降，營業利潤增幅低于營業收入增幅。

　　此外，南國置業(002305,股吧)和合肥城建(002208,股吧)均表示，報告期內，部分結轉項目毛利率較低，加之部分項目銷售和管理費用上漲，導致凈利增速不及營收增速。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房地產企業雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但三季度在市場依然高溫的情況下出現利潤率下調，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價高企侵蝕利潤，房企的風險越來越大。

　　兼并重組料繼續活躍

　　2017年1月房企銷售數據仍然較為喜人。中原地產的研究數據顯示，在已公布1月份銷售業績的31家房企中，大部分的銷售金額同比上漲超過50%。31家房企1月份合計銷售金額為2692.96億元，較去年同期的1590億元上漲了69.3%。根據記者了解到的情況，1月房企銷售業績大幅度增長，主要是不少企業在1月份結轉了去年末預留的銷售業績。由于2016年開發商銷售并未全部結算，2016年地產銷售帶來的利潤流將在中短期內持續改善房地產行業的整體盈利情況。整體看，實際上1月份大部分城市銷售數據處于低位，預計2017年多數房企將面臨比較大的市場回調壓力。

　　1月銷售數據同時顯示，第一梯隊和第二梯隊的差距進一步拉大。這意味著房地產寡頭局面正在形成，分化局面將進一步加劇。

　　而從龍頭房企2017年的銷售目標及拿地動作來看，龍頭房企對2017年預期仍然較為樂觀。據了解，融創中國目標2100億元，同比增長35%。新城控股近期則宣布2017年銷售目標為850億元，同比增長30%。而綠地控股(600606,股吧)則明確房地產主業在2017年至少要保持15%-20%的增長。

　　拿地方面，龍頭房企2016年積極儲備將為2017年的銷售奠定良好基礎。研究機構數據顯示，截至去年11月底，萬科拿地投入金額高達1299.14億元，共獲得2285.60萬平方米土地。拿地面積較上年同期上升24%;不過，拿地平均樓面價由上年同期的3807元/平方米升至5684元/平方米。其中，萬科在一二線重點城市拿地面積和金額占比均超8成，部分三四線城市也集中于市場較好的佛山(樓盤)、東莞(樓盤)、無錫(樓盤)、泉州(樓盤)等地。基本延續聚焦一二線重點城市的布局戰略。

　　碧桂園公布的數據顯示，2016年前11月，碧桂園新增土地建筑面積高達7686.9萬平方米，購地金額高達1497.57億元。

　　隨著土地成本、財務成本的上升，中小房企持續發展的壓力將越來越大，預計行業兼并重組將繼續活躍。資料顯示，融創2016年通過收購為全年總拿地貢獻了近5成，并實現了在上海(樓盤)等城市的布點突破。高盛高華證券的研究報告顯示，預計2017年一季度前后，房地產行業龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業。

　　國泰君安研報認為，隨著行業近幾年整體利潤增速的下滑，房企業務類型和布局的調整也將逐漸完成。龍頭開發商由于其競爭優勢和市占率的不斷提升，業績仍有很大的增長空間。隨著城鎮化和人口遷移的趨勢越發明顯，大型房企和區域龍頭仍有較大的機會。