“聽說有些公司過了大年初十才上班，我們就像過了一個假年，只有輪休!”一位萬科成都的年輕銷售員感嘆道，他們今年春節不僅要全線6盤聯動，還要聯動西部8城做返鄉置業。的確，這場“房戰”，早在新年伊始就拉開了差距。

　　3月1日，克而瑞和億翰智庫均公布了《2017年1~2月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜，其中碧桂園、萬科穩居一二位，流量金額均超850億元，恒大以685.1億元位居第三，305億元的中海排名第四，其后的保利、龍湖、華夏幸福在“200億檔”追得很緊，但競爭激烈程度不及1億元就能滑落一名的12家“百億檔”企業。

　　可見，去年的三家“3000億+”企業(恒大、萬科、碧桂園)在今年繼續加速抬高壁壘，幾乎玩成了一場“封閉的三國殺”，TOP20之內其他席位則暗潮涌動。

　　此外，2017年1~2月，TOP20的門檻被萬達卡在98.2億元的位置，銷售不超2億元的房企更已無緣榜單。而據新城控股高級副總裁歐陽捷測算，到2020年，房價若只漲10%，23強房企銷售總額也將超55%，馬太效應疊加末位洗牌，房地產業正在加劇構建新的格局。

　　●信貸趨緊 房企搶“春”

　　“今年的‘春’好像回得比較早。”一位資深地產人在朋友圈對上述排行榜描述道。

　　對比近兩年的數據可以發現，今年1~2月，僅TOP10房企銷售金額就達3644億元，較去年一季度的4034億元相去不遠，且TOP10的門檻值同比去年增長了133%，由79億元拉升到了185億元。其中，碧桂園期內的銷售額(872億元)甚至已經超過2015年全年流量銷售額(1402億元)的一半。顯然，大房企在今年加快了銷售力度和速度，因而“暖勢”驚人。

　　但整個市場環境難言“回春”。

　　2月14日，中國基金業協會通過官方微信發布“4號文”規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

　　3天之后，證監會對非公開發行股票的募集時間、定價和規模等都做出了詳細并且嚴格的限定。隨后兩周，A股市場上市公司調整、終止非公開發行股票方案的公告每天不斷。

　　“流動性已經基本用在了建設發展上，再持續，經濟則可能滯脹，連續緊縮是必然選擇。”知名財經評論人齊俊杰表示。

　　這也意味著，未來無論是開發端還是購房端的信貸都將越來越緊張。中原地產分析師張大偉就表示，“房企未來6~9個月很可能面臨更大的資金問題，所以房企必須加快銷售回籠資金。”

　　●競爭加劇 黑馬涌動

　　“其實‘春’并沒有來，往后可能越來越難活，‘暖’是靠自取的。”上述資深地產人說，近年房企的“糧草”儲蓄量，將直接決定今年能取多少“暖”。

　　克而瑞數據顯示，在2016年房企拿地排行榜上，碧桂園、恒大的拿地建筑面積為7446萬平方米(同比增幅95%)和4992萬平方米(同比增幅43%)，排名第一、二;萬科的拿地建筑面積為2981萬平方米(同比增幅89%)，排名第三;融創、保利、陽光城緊隨其后，其拿地建筑面積分別為1967萬平方米、1662萬平方米、1036萬平方米，同比增幅為94%、27%、218%。

　　實際上，拿地量漲幅最大的碧桂園、陽光城，其銷售增長也更明顯，2015年一季度尚排名第6、24，如今已升至第1、22，融創也在今年前兩月已逼近去年首旬的銷量。

　　另有一個細節是，在中指院2月的數據中，全國19個主要城市成交面積環比增長13.28%，同比增長41.99%，二三線城市環比和同比均呈漲勢，一線城市卻環比下降12.23%，同比下降16.3%。

　　“在一線城市爭得一席之地的壓力越來越大，入圍門檻值5.25億元明顯高于二線城市(1.76億元)。但重慶、天津、成都等城市在房企業績貢獻中占據越來越重要的位置，TOP10房企銷售額總計超130億元。”中指院指出，在全國更多重點城市搶占了市場份額的全國性企業，在激烈競爭中更有優勢。

　　從魯能的逆襲路徑即可見，經歷多年的股權變更、資產剝離、業務板塊調整，在廣宇發展的多次重組中，逐漸梳理地產業務。其后讓魯能快速做大的基礎則是豐富且分散的土地儲備。克而瑞數據顯示，截至2015年6月末，魯能土地儲備面積達1114.87萬平方米，且分布在北京、濟南、重慶、南京、成都、福州、蘇州等熱點城市，其中前三座城市2016年的銷售額破百億元。

　　魯能2015年一季度尚以13.1億元的銷售額排名第88位，次年同期即上升至第17位，銷售金額為126.3億元，增長8倍有余。至2017年前兩月，魯能的銷售金額已升到192.1億元，進階第9位，入列TOP10，讓金地、萬達等移位，成為最大黑馬。

　　值得一提的是，魯能2015年上半年毛利率為39.2%，而去年前三季度161家上市房企整體毛利率為29.9%，而魯能在上述期內的凈負債率為25.5%，資產負債率為48.9%，幾乎只有行業平均水平(75.4%)的六成。有了解重慶魯能的世聯行分析人士甚至透露，3年前，魯能在重慶開發時，沒有借銀行一分錢。這意味著魯能有大幅度加速抬高杠桿的空間，特別是在2017年1月，房企融資額同比下降92%，融資渠道緊張的情況下，魯能的后發能量或可期待。

　　不過，除上述企業外，克而瑞統計指出，2017年前兩月，50強房企中有16家房企的銷售金額實現同比翻番，增幅50%以上的也達17家。例如龍湖近三年同期銷售金額的增長幅度就在80%以上，旭輝、首創、泰禾都有大幅增長，顯示了兇猛的沖勁，這些企業對格局的攪動力都很大。

　　“未來市場見頂，跑得慢的企業不但在排行榜中急速退步，而且會悄悄地沉沒。”歐陽捷表示，跑在前面的，也只有土地儲備大、收購項目多、敢于負債的企業能跑得更快。