核心

●在建在售商辦類項目不得賣個人 ●個人購買二手商辦房須名下無房產并連續繳稅五年 ●個人購買商住房停止貸款

本報訊(記者 雷若彤)北京市住建委聯合本市五部門出臺“商辦房”最新限購政策，按照最新出臺的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，在建在售商辦類項目不得賣個人，其中，對個人購買須名下無房、滿足社保或納稅滿五年條件、個人購買商住房停止貸款等都做出明確要求。同時中介機構不得宣傳商辦房的居住功能，住建委表示將逢漲必查、逢炒必辦，直至吊銷營業執照;同時開發商新建商辦類項目改居住用途的，將被依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

開發商、中介不得

炒作商辦房居住功能

北京青年報記者了解到，此前本市萬科天地、泰禾中央廣場、恒大未來城三處房地產項目均為商業和辦公用途，但在實際銷售過程中，工作人員卻反復表示項目有獨立的衛生間和住房，可以居住，而今后這樣的行為將被嚴厲查處。

對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。住建委相關負責人表示，這次對房產中介機構和房地產開發商的管控比以往更加嚴格，并非查封幾個中介公司那么簡單，而是要徹底杜絕這種現象，讓炒作“商改住”、哄抬購房價格的行為徹底絕跡。

中央財經大學法學院教授尹飛認為，北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。他表示，商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，是保護購房人權益的重要舉措。北京市房地產中介協會會長李文杰也認為，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案后果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市范圍內暫停授信，代理機構注銷。在新政的高壓態勢下，商改住這個商不商住不住的怪胎將告別北京市場，成為歷史。

在建在售商辦房不得賣個人

恢復商辦房原本功能

除了對個人購買二手商辦房提出了更嚴格的要求之外，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

這就意味著，在建或在售的商辦房，以個人名義購買成為不可能。市住建委相關負責人表示，若想要購買在建在售商辦房，必須以企業名義購房，這樣做是為了讓商辦房恢復原有功能，也就是用來做商業和辦公用，再次明確了商辦房的非居住屬性和功能。

另外，此次公告要求開發企業新報建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米;開發企業新建的商辦類項目，應該按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門將依法處理。也有業內人士提醒市民，無論是LOFT，還是商改住，都不是按照居住標準設計的。公攤大、得房率低、中間隔層質量差、商水商電費用高、不能像住宅一樣有劃片的學校等等都是這類房屋購買后的問題，消費者要謹慎決策。

個人購買二手商辦房須名下無房產

并連續繳稅五年

北青報記者了解到，此次《公告》要求已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應該符合下列條件：第一，名下在京無住房和商辦類房產記錄的。第二，在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。市住建委相關負責人表示，這條規定沒有戶籍限制。

這意味著，已經入市的商辦類項目，也就是過去多年已經被交易的二手房，也全部被嚴格調控，這是歷史第一次，雖然商辦房可以銷售給個人，但必須符合在京無房且有連續社保或者個稅。業內人士認為，這意味著北京過去的二手房公寓或者商辦房購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。

背景

“商改住”的前世今生 曾因不限購被熱捧

所謂商辦房，就是用來注冊公司從事商業活動，同時作為辦公用地，其本質上屬于非住宅，是將非住宅用地開發建設成可居住房屋，而且在房產證上也注明了是商業、辦公類產權。這種產品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

上個世紀90年代，深圳一批開發商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售。隨后這種方式傳到了北京，讓開發商嘗到迅速回款的甜頭。

“商辦房”產權比住宅短20年 配套設施不足

業內人士分析，商辦房的價值遠遠被高估。商辦房不僅沒有燃氣，連水電費都比住宅標準高許多，同時不能遷入戶口。商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。公攤大、得房率低、中間隔層質量差、稅費種類多標準高、不能申請住房公積金貸款、不能像住宅一樣有劃片的學校等等都是這類房屋購買后的問題。

“商改住”已被叫停六年

2011年6月1日起，商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產證。當時，市住建委會同市發改委、市規劃委、市商務委及市國土局聯合出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，對“商改住”痛下殺手。其實，早在2007年，北京市住建委曾針對這些項目發出風險提示，提醒購房人謹慎購買，但還是屢禁不止。

近年“商改住”多以LOFT形式銷售

目前，由于利益驅動和迅速回款的需求，開發商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業建筑改建，以LOFT等形式銷售。昨天，市住建委已經全部停止了違規項目銷售的網簽，分別是萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場。這些在售項目的土地用途均為商業式辦公，但萬科銷售人員卻對媒體介紹可以居住。市住建委有關負責人說，“他們把老百姓帶入了一個誤區”，應當讓商辦房回歸其本質屬性。