毫無疑問，經濟學是門意識形態學科。同樣的書名——《重思土地與住房經濟學》(RETHINKING THE ECONOMICS OF LAND AND HOUSING)，如果是篤信市場如萬能神的新古典主義經濟學家來寫，肯定是完全另一本書，舉出的例子與研究的角度均會完全相反。我手上的這本新書，來自英國“新經濟學基金會”的三位經濟學家喬什?瑞安-柯林斯(Josh Ryan-Collins)、托比?羅伊(Toby Lloyd)和勞里?麥克法倫(Laurie Macfarlane)。“新經濟學基金會”是個左翼智庫，志在研究“為人民服務”的經濟學。英國《金融時報》在書評中建議此書給自己套個“10萬+”的書名，比如“你買不起房子的十萬個為什么”之類。當然這是個偽命題，每個人買不起房子的理由顯然各不相同。這本書想告訴你的是，買不起房子，在大多數情況下，并不是你的錯。

你可以預見這本書的政治立場跟北上廣無數無房人民是基本一致的。作者試圖從土地與住房的歷史和現實入手，逐一反駁新古典主義經濟學的種種市場萬能，以及把資本與現代人類基本民生相剝離的論點。首先要指出這類半科普智庫作品的一個明顯缺點：全書斗爭意味大于學術規范，花了過多的篇幅淺顯地反駁新古典主義自由市場論，仿佛一本英國工黨內部經濟政策研討會紀要。與討論同樣問題的學術著作，比如托馬斯?皮卡迪的《21世紀資本論》和英國雷丁大學經濟學教授杰夫瑞?米恩等2016年出版的《住宅經濟學：歷史研究》相比，本書無論寫作質量還是數據豐富性都不在一個水平線上。然而智庫與學術界不同的地方，是能夠對當下問題提出與黨派政治直接相連的政策分析，且對現實政治而非純理論上的困境有充分了解。雖然這本書主要關注英國的土地與住房問題，對我國當下也具備一定參考意義。其中一個理由是，英國倫敦市與西南部發達地區的房價，在過去近三十年內同樣經歷了一輪瘋漲，導致了一系列住房危機。英國1918年的自有住房率只有18%，剩余均是租戶，到2003年，自有住房率上漲到最高峰的71%，而之后十年卻又急速下降了十多個百分點。工薪階層不再像上世紀一樣，能夠承擔得起目前的房價。

作者首先認為土地與其他形式的資本相比，有絕對的特殊性。在人類歷史進程當中，土地的經濟作用不斷發生變化，從大面積耕地，發展到工業用地，又發展到如今土地本身作為貨幣的存在。而土地所有制結構也不斷發生變化，從所有土地歸君主一人所有，到封建社會中地主與租戶的不平等關系，再到現代西方社會土地成為個人私產。與大部分金融或商品形式不同，土地蘊含更多的政治籌碼，影響土地的因素多種多樣，無法用簡單的供需關系解釋。就像法國無政府主義者普魯東所說，“所有權即盜竊!”整個“私產”的概念并非我們認為的那樣稀松平常，而是經過了相當的歷史掙扎。即便在西方社會，住房或者地產作為投機性投資渠道，也是20世紀才大規模出現的現象，與之相關聯的，正是社會財富分配不平等的極速加劇。試著想象這么一個場景，一所學校的老師如果努力工作會讓學校變得更受歡迎，也因此這所學校周圍學區房的價格會越來越高，導致這位老師工作越努力，反而會越來越負擔不起住在學校周邊——好好教書對老師來說成了有害無利的行為。“所有權即盜竊”指的就是這樣的現象。全社會的發展動能與福祉，被房產像吸血一樣吸走。

更重要的是，隨著房產金融化發展愈演愈烈，信貸而非現金成為經濟發展最重要的渠道，因此作為抵押的房產才真正成為資本。有產者可以通過抵押房產進一步融資，其中有些會用來繼續買房，吹起房產泡沫。房產的特殊性正在于它既是消費品又是資本，因此，在作者眼里，它在社會經濟流通過程當中的作用是最為復雜的，微觀經濟學里所謂“效用最大化”理論對它不適用。

本書作者的研究顯示，在英國，導致過去三十年住房價格瘋漲的最重要原因，是土地價格瘋漲。數據顯示，從二戰至今，英國住房價格上漲了5倍，而土地價格則上漲了15倍。另外，在英國、美國及大部分發達國家，經濟增長與土地價格上漲同樣是掛鉤的。作者認為，90年代的英國經濟在無明顯消費通脹的情況下穩速增長，可被稱作“資產價格通脹”，也就是說經濟增長是由以房產為抵押的信貸維持的。信貸經濟與房產之間形成了一種連帶關系，房價泡沫破滅會直接導致大量壞賬，最著名的例子就是眾所周知的2008年美國與全球金融危機。因此政府決策機構總是起著和事佬的作用，通過“放水”來延遲危機出現。這種經濟叫做“住宅資本主義”。作者顯然認為它是不可持續的，原因非常簡單，在公民承擔著高額房貸的情況下，可支配收入相當有限，經濟增長除了靠炒作房價繼續吹氣球以外別無其他方法。像我們熟悉的那樣，很快社會生產變成了炒房的附屬品。

作者在承認“住宅資本主義”在目前的政治環境中恐難扭轉的情況下，把大部分罪責推給了新古典主義經濟學，認為它把土地與房產看作純粹的“資本”而非生產因素，從理論上導致房產“住”的功能被不斷弱化。以新古典主義的思路，如果一名教師不能負擔學校附近的房租，他或她會作出對自己有利的效用最大化選擇，比如換份報酬更高的工作或者向學校要求更高的工資，或者徹底搬出這一街區，這就是近年來飽受詬病的所謂社區“士紳化”現象。然而研究證明，人類在居住這件事上的反應靈活度遠不及其他。如果某家餐館漲價，一個人完全可以另換一家吃飯，但房租漲價并不能馬上讓一個人做出搬遷的決定，更不可能因此得到加薪。事實上，社區的“士紳化”，通常導致的是普通工薪上班族不得不“蟻居”或長距離通勤，極大程度上降低了年輕人的生活質量。

作者提出的解決方法之核心，是典型的西方左翼思路，認為政府在房產經濟中的調控作用不該像現在一樣，為市場補貼租金或為買房提供稅收優惠。這類看似福利性的支出不僅不能解決房產經濟帶來的貧富差異繼續擴大(房東和地產商在這樣的經濟狀況下只會越來越富有，房價會繼續上漲，而普通人則繼續為資產通脹買單)，而應該設法擴大供給。作者提供的數據顯示，在1970年代，英國80%與住房有關的財政補貼是供給側的，也就是補貼新建房，而如今，85%的住房補貼則是需求側的。另外，作者認為應該進行稅收改革，把國家稅收重點從個人所得稅和消費稅，往房產稅和地產稅方向轉移。

這顯然是一種為無產階級人民服務的政策方向。坦白說，作者對當今房價過高的解釋并沒有太新鮮的地方，但對我這樣的中國讀者來說，從西方左翼與英國工黨的角度尋找“自由市場資本主義”之外的新經濟結構的過程非常有趣。土地公私混合所有制與“新加坡模式”，顯然對作者非常有吸引力。

新加坡模式的要點是大部分開發商只能從政府手里長期租地而不是買地，在租約到期之后土地會回到政府手中。這樣既可以降低開發商買地的價格，同時使得政府能夠通過公租房及店鋪出租的方式，既提供住宅又獲得租金收入。

另一個作者舉出的例子，是香港地鐵的R+P(地鐵+地產)模式：政府把地鐵站周圍用地以白菜價賣給負責施工的香港地下鐵路公司，后者則可把地鐵站周圍用地轉租給商戶，以這樣的方式進行融資，繼續進行地鐵建設。

作者認為，在英國，現有的城市基礎建設，比如地鐵或鐵路線延長，只會帶動某個地段的房價上漲，使得附近的房東從中獲利，不勞而獲，而不能給社會整體帶來長久利益。這里當然有作者未能作出解釋的地方，比如中國香港和新加坡的貧富差異指數均遠超英國，其中房價扮演了絕對重要的角色。

畢竟是左翼智庫經濟學家，三位作者對部分公有制有很強的信心，對貧富差異、財富分配不均關注度很高，對自由市場的作用則持負面的懷疑態度。舉個例子，作者提出了一個有關房地產開發的建議，假設某一社區有舊房改造的需要，通常的模式是大房地產商通過向原有房主買斷土地的方式進行開發，而這些房主出于一時的貪婪，很容易把地價大幅度炒高，實際上既不能獲得長期收入，又必須搬出自己長年居住的社區，還會讓投機性很強的房地產商極速抬高這一地區的房價。作者引薦了一種“荷蘭模式”，認為房主可以聯合起來，以土地資產為抵押向銀行借錢，以合作社的名義進行改造。當然這種模式需要相當的人與人之間的信任，在除西歐福利國家以外的地方很難實現。作者眼里最為合理的方法，還是成立國有房企或國有房產信托銀行，由國家出面進行房地產開發，以減少純牟利的房地產商業行為——當然這種模式又必須建立在普通人與政府的相互信任之上。

對我們中國讀者可能最有幫助的，還是作者對稅收問題的思考。近年來國內對房產稅的討論非常激烈，然而此項調控政策至今仍在討論階段，因為如何征稅不僅是經濟問題，還是一種意識形態斗爭。與房產有關的稅收，目前在西方各國只占全部稅收的3～4個百分點，與每個公民都必須負擔的所得稅和消費稅相比微不足道。本書作者站在左翼立場上，不僅認為房產相關稅收應該為財政作出更大的貢獻，還認為純土地稅比房產稅要更為有效。根據地價征收土地稅的好處，是它懲罰作為投資的閑置土地，可以促使土地更高效地流轉，且土地因其固有屬性，很難逃稅漏稅。大部分西方國家的房產稅則懲罰那些改造自己房產的房主，在房產改造上投入越多房價越高，則房主交的房產稅也會更高。

然而土地稅在全世界范圍內政治上不受歡迎，僅有三個國家——澳大利亞、丹麥和愛沙尼亞征收純土地稅。征收土地稅的一大困難是土地價格必須得到權威機構的評估，而房產價格則可通過買賣直接獲得。在英國，推進土地稅阻礙重重，最大反對者當然是擁有相當政治勢力的社會上層階級。英國有歷史悠久的貴族擁有大片土地的傳統，土地稅直接針對的正是這些閑置土地的貴族紳士。另外，土地稅還有懲罰農民的嫌疑，在我國的現實情況下實施可能性很小。值得注意的是，無論支持土地稅還是房產稅，所有左翼經濟學家都會同意向空置的房或地征高額稅收。很多經濟學家認為，普通房產稅更像是種遞減稅或社保稅，只有向擁有大量空置房產或土地的富人征稅才公平。

有個我個人認為最能判斷一個人“左傾”還是“右傾”的問題——你是更相信政府能制服富人，還是相信富人能買通政府?恐怕現實中的房地產市場是這兩者的混合甚至重合。《重思土地與住房經濟學》肯定更愿意相信前者，如前文所述，這不是一本客觀的土地經濟學學術著作，而是自帶政治立場的智庫讀本，主要的目的是為黨派政治提供政策方向的參考。此書最大的優點可能是其全球化的視野，言簡意賅地舉出了各個社會政治經濟情況與發展程度截然不同的國家在房地產與土地政策上曾經作出過的嘗試及其效果。對宏觀政策制定者來說，這些案例一定頗有幫助。

回到最初那個問題——你買不起房子的“十萬個為什么”，其中大概只有那么幾個是你能靠自身努力解決的，其他則處在政府、銀行、房產稅、普通有產者等一系列復雜的博弈過程當中，有時候甚至字面意義上純掌握在老天爺手里。住房與土地問題是個極度宏觀的現象，然而如我們所知，每次土地政策改革對全社會的影響都是巨大的。恐怕很難有人會否認最大程度保證人民安居樂業對社會整體發展利大于弊，而安居樂業建立在某種程度的社會資源分配公平之上。在今天的經濟形勢下，通往這種公平的路徑無論在西方國家還是發展中國家，都面對意想不到的荊棘。