構建住房市場穩健均衡發展的長效機制曾經是樓市熱議話題之一。有人說，開征房產稅就是穩定住房市場的長效機制。也有人說，土地特別是集體土地的市場化改革才是住房市場平穩發展的長遠之策。然而，經歷了長時間的期盼與等待，這些所謂的長效機制卻似乎始終未能面世。另一方面，伴隨著房價一輪又一輪的快速上漲，我們又不停地把經濟學家所鄙視的限購、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼，以應市場燃眉之急。在新一輪的調控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開。

繼2016年“9·30”之后，2017年3月，以限購限貸為主要手段的樓市調控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京樓市調控再度加碼。北京樓市新政要求“認房認貸又認離”，并進一步封堵了“商住房”限購漏洞。3月29日，杭州和廈門也在一個月內第二次升級了調控政策。至此，3月已有25城啟動或升級了樓市調控政策。各地調控政策的集中升級顯然也與2月局部地區樓市重新出現異動有關。據中國社科院財經戰略研究院大數據房價指數(BHPI)監測發現，2017年2月房價在總體穩定的同時，部分城市調控政策效果有所減退。局部樓市經歷短暫沉寂后迅速升溫，個別城市出現“二月瘋”。BHPI指數顯示，2017年2月，30個樣本城市中，有25個環比上漲，其中19個環比漲幅在1%以上，另有4個城市房價環比下跌。25個環比上漲城市中，有14個城市環比漲幅較上月繼續擴大，11個城市環比漲幅較上月收窄。

除了限購限貸，限售也開始被應用到本輪樓市調控中。2017年4月19日，濟南市政府發布通知，要求限購區域內自通知施行之日起購買的住房，須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。至此，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、海南、東莞、西安、濟南等超過18個區域市場，歷史上首次啟動了買房后需要過一定年限方可上市的樓市調控政策。

而據2017年兩會消息，被普遍視為重要長效機制的房產稅并未列入2017年立法計劃。土地市場改革，也遲遲未見新進展。為什么我們期盼的樓市長效機制難以推出，而限購、限貸、限售這些看似違背經濟規律的“短效機制”卻大行其道呢?樓市長效機制到底是什么?

考察樓市長效機制，離不開對樓市的科學定位。中國住房改革歷史經驗表明，中國大城市住房供求矛盾長期突出，住房產品不宜完全商品化。以經濟適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國大城市住房長期短缺的國情。2016年12月，中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年底，中央財經領導小組第十四次會議指出要準確把握住房的居住屬性。這是立足中國國情和住房政策實踐教訓，對中國住房市場的科學再定位。有限制的市場化，將是構建中國樓市長效機制的基本方略。應當說，新加坡式經濟適用房模式，是非常貼近于中央對住房市場的最新科學定位的。

然而，歷史的選擇是，我們已然建立了以商品房為主導的城市住房模式。商品房已經成為中國住房供應的主體，經濟適用房退而成為專供低收入者的保障用房。1998年6月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房改革加快住房建設的通知》(國發〔1998〕23號)，提出“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”，“停止住房實物分配后，新建經濟適用住房原則上只售不租”。這標志著沿襲數十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代，建立以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系成為住房改革的目標。但隨后的政策取向，又導致經濟適用房模式被商品房模式所取代。中國商品住房銷售呈爆發性增長的態勢，居民購房欲望始終十分強烈，房地產業迅速上升為國民經濟支柱產業。借助市場力量，大多數城鎮居民家庭的住房條件也得到了長足改善。但在住房市場大發展的同時，也產生了一些突出的負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

在商品房成為中國住房供應主體的今天，重構經濟適用房制度已經不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無形中起到使商品房經濟適用房化的功效。歷史的選擇總是充滿了戲劇性，在房價暴漲的倒逼下，新加坡式經濟適用房制度正借道調控政策在大城市悄然回歸。深入分析可以發現，經過嚴格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經濟適用房的界限已經非常模糊。新加坡式經濟適用房區別于普通商品房的主要特征，在于它的有限市場及購買數量限制。有限市場指的是，新加坡式經濟適用房只有符合條件的特定人群才能購買，盡管這個符合條件的特定人群已經涵蓋了大多數在當地生產生活的家庭。購買數量限制則表現為每個家庭只能申購二次，同時只能持有一套。雖然新加坡式經濟適用房也存在二級市場，但有限市場及購買數量使得它的價格受到制約，從而保證了普通居民能夠有能力買得起。而反觀中國大城市限購限售后的商品房，與新加坡式經濟適用房在經濟屬性上并無本質差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經濟適用房政策。新加坡式經濟適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應，只是建設環節借助了市場力量。

也許，限購、限售和限貸這些所謂的“短效機制”，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。這也是大城市住房市場始終無法擺脫它們的真正原因。我們需要做的，是在法治框架下，對這些政策作進一步的規范化和制度化。要避免行政權力被濫用，強化執行監督，保證它們的公平性和適用性。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長效機制”的推出了。