租賃需求旺盛 ：樓市“租售并舉”將破冰

• 2017年8月2日 FanTianQing來源：騰訊新聞 357 16
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一系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，樓市正在從“重售輕租”轉向“租售并舉”，但租購同權受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

　　7月20日，住建部會同八部門，聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，這是繼2016年國辦39號文之后關于租賃市場發展的另一個重大的“政策紅利”。業內人士分析，一系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，樓市正在從“重售輕租”轉向“租售并舉”，但租購同權受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

　　租賃需求旺盛

　　隨著各項政策的出臺，租賃在樓市中的地位愈加重要，不只是中介公司，就連很多開發商也通過自行創立或入股投資等方式進入長租公寓市場，租賃交易也明顯增加。據住建部相關統計和調查，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。其中以新就業的大學畢業生和外來務工人員為主要群體。

　　據統計，5月~6月北京的住房租賃交易量持續增加，其中6月環比5月增長6.3%，同比2016年同期也增長了26.8%，租賃市場整體交易規模不斷擴大。6月份月租金均價環比5月份上漲1.3%，達到了4410元/套。整體來看，北京住房租賃市場近期的規模是在不斷擴大的，租金價格則是穩中有小幅上升。

　　業內認為，近期租賃交易規模擴大可以說是必然，一來北京流動人口依舊龐大，租賃需求的基本盤本身很大，二則暑期畢業季到來，大學生租房需求正集中釋放。雖然租房需求集中釋放，租賃交易量呈現出了旺季特征，但是今年北京租金漲幅卻相對平穩，并未因為租賃市場旺季的到來而出現大幅上漲。

　　他分析，近些年來北京租金價格的相對平穩，與北京產業結構調整，人口疏解，軌道交通快速發展，使得越來越多的租房人群向近郊、遠郊，甚至環京區域的租金價值洼地轉移。總的說來，人口的流動和租賃區域的遠郊化在結構上平抑了租金上漲。

　　在不斷擴大的租客規模中，90后正在發揮越來越重要的作用。研究院統計顯示，從今年1月到6月，90后在整個租賃人群中的占比不斷擴大，目前已從20.4%升至30%，累計提高了近10個百分點。

　　“租購同權”試點受關注

　　7月17日，廣州市政府在《加快發展住房租賃市場工作方案》中提出16條新政策，其中一大亮點就是強化“租購同權”，簡單地從字面上理解，這意味著租房和購房者的子女享有同等就近入學等公共服務的權益。新政一石激起千層浪，成為社會關注熱點。

　　從理論上講，“租購同權”，人們不再因買房或租房分為三六九等，入托入學等公共服務也不再因買房租房而分配不公，買房租房都一樣，其意義之重大遠超過簡單地增加幾套租賃房的供給，因為它賦予了租賃房新的內涵，而備受各界關注，在飽受詬病的樓市中一石激起千層浪。

　　看衰樓市者認為，城市中產階層將從咬牙“買買買”，轉變為“租租租”。房租可能要漲了，房價終于要降……力挺樓市者則認為，這對廣大租房人無疑是一個福音，對緩解大中城市住房供給短缺、優化供給結構，滿足不同收入群體的住房需求和平抑住房價格均有著不可低估的促進作用。如果說增加租賃房供給是一個數量的變化，那么“租購同權”將使租賃房發生了“質”的飛躍。但要讓這一重大利好政策真正落地，提升其可行性和可操作性仍有待許多具體的工作要做或配套政策出臺。

　　租購同權為“租售并舉”破冰

　　上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設需求中包括50萬套租賃住房。這些舉措都預示著我國正從供給端頻頻發力增加租賃住房有效供給，住房供應加快向“購租并舉”的供應新體系轉變。

　　業內表示：人口凈流入的大中城市才是租賃市場供需矛盾最為突出的地方。他表示，統計數據顯示，中國40%的外來人口集中在北京、上海、深圳、廣州、東莞、杭州等TOP10城市，80%的外來人口集中在TOP50城市。因此，可以明確地說，租賃問題是局部問題，是部分城市的問題，因此，最近新出臺租賃政策強調“分類處理、因城施策”是非常正確的。

　　分析人士說，由于過去我國房地產政策偏重于房屋買賣，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場的諸多不規范。應加快補齊房屋租賃領域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設計，通過法治手段遏制各種租房亂象。

　　分析師表示：租購同權是購租并舉的關鍵一步，多年以后，等到購租并舉的住房體系已然成為常態，人們就會明白，2017年7月17日廣州首倡“租購同權”的里程碑意義。他表示，熱點城市稀缺的供地，以及居民收入高低不均的現實，意味著光靠增加終究有限的商品房供應，以及各項抑制需求的短期調控政策，都很難改變商品房市場高地價、高房價的現實。因此通過發展住房租賃市場來制衡高房價，將是構建未來房地產市場長效機制的重要一環。

　　“租購同權”入京還需時間

　　不過分析人士也表示：不能把租購同權和租售并舉混淆。租購同權的側重點是針對目前無房人群的一項城市公共服務政策，而租售并舉是一項立足于長遠的住房政策，前者是后者的重要內涵和基礎之一。租購同權受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

　　值得注意的是，在廣州推出“租購同權”政策之后，很多分析人士開始熱議北京、上海是否也會跟進，更有媒體唿吁照搬廣州的做法。

　　在昌平區一家制造業企業總部上班的白領王先生在北七家鎮一套80平方米的單元房中租住，他正為2018年將上小學的兒子的入學問題發愁。“我和我老婆都沒有北京戶口，居住證有半年沒續上。送回老家上公辦小學的話，就要夫妻一人辭職回去照顧。兒子在北京出生長大，回去肯定又面臨生活的劇變。”因此，王先生非常希望“租購同權”政策能早日在北京落地。

　　但某中介機構研究員表示，在租購同權概念初起，尚未成熟的階段，北京、上海等一線城市又面臨人口疏解的壓力。廣州的人口總量相較京滬還有巨大差距，總計不到約1600萬。僅從這一點說，要求北京、上海照搬廣州的經驗無異于刻舟求劍、削足適履。目前北京市正在對外疏解非首都功能，人口疏解也正在大力推進中，在這個時候去實施廣州的政策，顯然與實際情況并不匹配。因此短時間內“租購同權”在北京落地沒戲。

　　中原地產首席分析師分析認為，從目前中國主要核心城市看，公共資源不均衡是主要特點，僅僅滿足買房的本地戶籍人口的需求都有壓力，優質學區、醫院非常緊張。所以，如果在實現租購同權的同時而不增加公共服務資源的話，很可能造成公共資源供需的更大壓力。因此相比于上述已被確定為租賃發展試點城市以及已出臺租賃落戶等措施的城市而言，北京、上海等一線城市則仍在“租購并舉”上下功夫。

　　租賃市場的有效機制正在逐步建立健全起來，而在未來租房將會成為更多人的選擇，也將會逐步成為主流。租房時代即將到來！

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