房企海外融資額度創造了歷史同期境外融資最高紀錄！

• 2017年8月4日 FanTianQing來源：騰訊新聞 1029 65
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房企海外融資步伐繼續加快，出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。

　　房企海外融資創歷史新高？隨著境內融資難度加大，房企正在爭搶海外融資窗口期。

　　據中原地產研究中心數據顯示：7月單月，房企海外融資合計達到32.8億美元，房企年內累計海外融資額度達到255.7億美元。相比2016年同期的82.7億元上漲了209%。房企海外融資額度創造了歷史同期境外融資最高紀錄。

　　從發行規模看，恒大位列首位。恒大6月22日公告顯示，發行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發債66.24億美元；其次是佳兆業，達到35億美元。此外，中國海外發展、龍湖、碧桂園、綠地也都發行了5億-10億美元不等的境外債。

　　加速海外融資

　　在海外發債程序簡化、政策鼓勵外匯流入的大背景下，中資企業發行美元債正迎來窗口期。數據顯示，2017年上半年，中資企業共發行142只美元債，總發行規模1020億美元，較2016年同期大幅增長。

　　其中，房企發行美元債最為積極。法國外貿銀行最新報告預測，今年中國離岸美元債發行量持續增長，總金額或將超過去年兩倍。房地產發行美元債規模較大，占總發行規模的39%。

　　中原地產統計，房企1月發行海外融資共計9筆，2月3筆，3月11筆，4月4筆，5月6筆，6月11筆，7月9筆。

　　其中，一些房企發行新票據為舊債融資。以恒大為例，其將現有多筆1-3年到期的優先票據，交換成4年、6年、8年期優先票據，金額28.24億美元，并額外發行4年、6年、8年期合計38億美元優先票據。換言之，本次發債總額達66.24億美元，其中8年期優先票據占比超七成。

　　為何中資企業自2017年掀起美元債發行潮？

　　民生證券研究報告分析，跨境資本格局演變更多取決于政策預期。美元發債增多的首要原因來自政策層面的推動——2017年，“資本管制+加大吸引外資+鼓勵境內機構海外資本回流”組合拳使出，簡化海外發債程序，政策層面鼓勵外匯流入。

　　同時也有業內專家補充，從發行趨勢看，當前美國十年期國債到期收益率依舊處于2014年以來的低點，對發債企業來說，處于較好的發行窗口期。同時，考慮到境外發行美元債具有發行條件便利、發行限制低等優勢，美元債正在逐步成為國內企業融資的重要渠道。

　　從房企層面看，中原地產分析師張大偉認為，房企海外融資步伐繼續加快，出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。境內房企融資總量在減少，資金價格上行已成為趨勢。這種情況下，企業開始在海外尋找融資機會，雖然美元資金價格也在上行。

　　張大偉認為，美元走強后熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，會加劇房地產企業“錢荒”窘境。而房企為補充現金流，依然會努力在海外融資，預計2017年房企海外融資或繼續刷新紀錄。

　　房企迎資金鏈大考

　　不過，易居研究總監嚴躍進認為，海外融資的最好時機也在慢慢消失，一個重要的因素是，全球利率出現上升態勢，尤其是美元加息后更是如此。所以收緊的信貸政策環境，值得此類企業關注。后續對于此類融資來說，或有救急含義，如國內大規模拿高價地后，需要海外融資彌補短期資金不足，但償債壓力也是較大負擔。

　　嚴躍進表示，近期海外發債動作，或與部分房企持續拿地后資金壓力增大有關，這是一個救急方式，從側面也說明，很多房企的發債資信不錯，融資依然還有機會。

　　CRIC發布的6月房企月報顯示，目前房企融資前景仍不容樂觀。6月，若除去恒大引入戰投和新發票據，企業新增融資額仍然有限。日前，央行公布的5月金融數據統計報告顯示，M2增速幾十年來首次落至個位9.6%，因此資金面仍然趨緊，而房地產又被政策重點“照顧”，未來融資環境改善可能性不大，再加上目前債市波動，對房企短期融資也造成一定壓力，逼迫房企海外發債，而房企海外評級普遍較低，因此融資成本也會上升，房企再要拿到便宜的錢，已是難上加難。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：2017年以來，房企融資數據繼續低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據等（不包括股權融資）的境內融資僅為2238.97億，2016年前7月同期發行融資額度高達7923.7億，同比減少71.7%。2017年7月單月房企融資金額467億，而2016年7月同期為1187.8億，月度同比跌幅61%。

　　不僅如此，從資金價格看，2017年來發行的債券利率均在5%-6%以上，6月，多宗融資的資金成本已接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%，均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率在5.5%以上。

　　張大偉認為，從資金成本看，支持2016年房地產市場爆發的主要原因是房企的各種渠道低價格資金，債券是價格最低的資金來源，2017年上半年房企發債難度加大，資金壓力也明顯加大。他認為，海外融資難度會越來越大。

　　國泰君安證券數據顯示，從2016 年4季度起，房企公司債發行驟然收緊，2017年以來沒有一家A股上市房企發公司債。從 2017下半年開始，房地產公司債回售和到期量逐步攀升，償債壓力加大。2017下半年，房企債券回售到期在1000億左右，但2018-2019年回售到期接近5000億，部分激進擴張的中小房企，面臨愈來愈大的償債風險和資金鏈壓力。

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