北京：土地供應面積同比上漲143% 出讓金突破千億

• 2017年8月25日 FanTianQing來源：騰訊網 1229 80
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前八月，北京累計供應成交的住宅用地合計44宗，供應的商品房住宅地塊規劃建筑面積為535.9萬平米，相比2016年全年已經上漲了143%。土地出讓金額高達1344億，再創新高。

　　2017年，北京土地市場異常火熱，堪稱“三天一小拍，五天一大拍”。土地密集供應程度實屬罕見，妥妥的“拍地”就是王道。

　　伴隨著政策調控步入深水期，北京土地市場也逐漸呈現出新特點：土地供應明顯增量、自住房用地供應加速、限房價地塊穩市場、聯合體集中拿地。拍地成為2017年北京土地市場的正確打開方式。

　　土地供應面積同比上漲143% 出讓金突破千億

　　土地供應在今年“開閘”。4月7日，北京同時發布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。計劃內容顯示，未來北京每年將新增土地供應1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調整，以保障30萬套住房建設需求。

　　前八月，北京累計供應成交的住宅用地合計44宗，供應的商品房住宅地塊規劃建筑面積為535.9萬平米，相比2016年全年已經上漲了143%。土地出讓金額高達1344億，再創新高。

　　北京土地全面限價 自住房成交宗數創新高

　　2017前8月共成交44宗住宅類地塊，規劃建筑面積合計約為535.9萬平米，其中自住型商品房的規劃建筑面積約為90.57萬平方米，占比達到30.5%，為2015年來的新高。

　　自去年年底，北京對土地市場拍賣規則進行創新。除自住房用地外，今年北京的土拍基本都有統一的限制，即限定商品住房銷售價格，當價格觸頂時，轉入競自持比例。北京住宅土地已經進入了全面限價階段。

　　目前來說，關于自持的明確要求一般體現在商辦地塊中，自從3月26日商改住限制政策后，商辦用地熱度明顯下降，豐臺金融園區甚至出現了流拍現象。相逢不用忙歸去，明日黃花蝶也愁。

　　隨著土地出讓條件的增多，房企拿地也愈發理性。前八月成交的地塊中，僅有4宗達到競拍上限。

　　五環外成“新寵” 大興平谷“碩果累累”

　　2017年前8月成交的44宗住宅用地中，大部分位于于遠郊區，城六區的土地資源越來越稀缺，伴隨城市基礎設施的完善，遠郊區的土地交易成主導。其中大興和平谷區以12和10宗成交塊數奪得冠軍和亞軍。

　　遠郊區的住宅用地成交量不斷增加，平均樓面地價也不斷提高，大興區、順義區成交地塊平均樓面地價均超過3萬元/㎡，房山區和門頭溝區的平均樓面地價也超過了2萬元/㎡。大興區舊宮地塊樓面地價達3.8萬元/㎡，順義區高麗營鎮地塊樓面地價達4.5萬元/㎡，熱點區域競爭加劇。

　　最佳拍檔頻頻現 聯合體拿地是趨勢

　　2017年前8月，北京成交的44宗住宅用地里，其中有22宗地是企業單獨獲得，另外還有22宗是多家企業聯合拿到。后者總成交金額達891.62億元，占總成交比重達62.75%。

　　在歷次競拍的房企名單里，可以看到各式花樣聯合體混搭。比如屢屢出現的首開+中海+保利+龍湖，金茂+世茂+國瑞，首開+萬科+龍湖+東方華美，國開+萬科+首開+龍湖，保利+中海+天恒+中糧，首創+遠洋+五礦，房山新城+城建+招商等。

　　比較典型的是今年6月14日，在豐臺區盧溝橋鄉周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七家房企組成的聯合體。堪稱史上巨無霸聯合體。

　　如果說，之前二家房企聯合拿地是因為地價高漲，開發商為了降低競爭成本、增加盈利而抱團，那么，在新的游戲規則下，四五家房企，甚至六七家房企抱團在一起，考慮更多的則是先拿地補倉立足江湖，再想如何止損或減損。

　　購租并舉是趨勢 土地市場逐漸回歸理性

　　根據2017年4月出臺的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，今后五年，北京將供應住宅用地6000公頃，建設150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。其中今年計劃供應1200公頃，安排建設30萬套住房，包括產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。購租并舉成為北京市土地供應的主要方向，供地將向租賃市場進一步傾斜。

　　前8月成交的44宗住宅用地中，除1宗棚戶區改造一次性招標項目外，剩余43宗均附有“限房價，競自持”或配建自住型商品房等條件。所謂自持限價，即在規定了地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例。限價自持對開發運營實力的要求進一步提高，隨著房地產企業在自持比例競爭上開始謹慎，土地市場正在逐漸回歸理性。

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