量價漲幅持續回落 未來房地產市場或將平穩下行

• 2017年9月19日 FanTianQing來源：鳳凰網 1338 88
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自北京“3·17”開始的這輪史上最嚴樓市調控風暴已經持續半年，全國樓市經歷了從高燒到降溫的過程，不僅成交量增速下滑，房價漲幅也明顯回落。與此同時，調控政策從限制需求為主向供需雙向發力轉變，租購并舉的樓市格局正在逐漸建立。

　　樓市調控效果明顯，未來房地產發展趨勢將如何？

　　量價漲幅持續回落

　　國家統計局的最新數據顯示，1~8月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長12.7%和17.2%。與1~2月份的年內高點相比，降幅分別達到12.4個百分點和8.8個百分點。成交量的持續下滑帶來了成交價格的調整。目前，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機性、投資性的購房需求大幅減少，三四線城市房地產去庫存工作也在有效推進。

　　以全國房價最堅挺的北京為例，目前的狀態是住宅成交量持續低迷，不僅新房價格連續11個月環比不增長，二手房價格更是連續3個月領跌全國。深圳8月新房成交均價自去年10月以來已連續11個月下降，近期市場觀望情緒仍然存在。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時表示，“3·17”以來的這輪調控效果比較明顯，新老熱門城市出現了不同程度的降溫，其中，降溫最明顯的是北京和環京地區，也就是“京津冀大板塊”調控效果最好，領跌全國。

　　不過，楊紅旭同時指出，熱點城市中的杭州在調控升級后繼續偏熱，部分弱二線、三四線、東北和西南省會城市、中西部的地級市還在輪動上漲，這些城市調控沒有升級，成交還很活躍，價格也在不同程度的上漲狀態，需要引起關注。

　　供需雙向發力調控

　　與以往的更多在需求端的調控不同，“3·17”這輪調控在供需兩端雙向發力，前期限購、限貸、限價、限售、限商等需求端的限制措施密集出臺，后期增加供地、鼓勵租賃等政策不斷出臺。

　　7月份以來，東莞、九江、贛州、蘭州、西安等部分城市繼續出臺限購升級政策，近期央行和銀監會又嚴打首付貸和消費貸等違規資金流入樓市，進一步抑制投資投機需求。與此同時，除了各地陸續公布供地計劃，從12個人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點，到各地落實出臺住房租賃扶持政策，再到13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點等，也是為了擴大商品房的供應，分流一部分需求。

　　“樓市降溫是綜合因素，既有中央定調"房住不炒"、抑制資產泡沫，中央部委推動樓市調控、貨幣收緊的因素，也有地方政府響應號召、維護大局、強力限價的因素，同時供應減少、量縮價穩。”新城控股高級副總裁歐陽捷接受記者采訪時說。

　　楊紅旭則認為，金融秩序的整頓和收緊是影響這輪樓市降溫的核心因素，住房租賃不能簡單理解為短期調控政策，而是長效機制的建設，租售并舉是長期方向，現在把租賃的短板補上，增加供給，促進交易，規范市場秩序，更好的讓房屋回歸居住屬性，對房價長期利空。

　　對于未來的樓市走勢，歐陽捷認為，調控讓需求變成緩釋膠囊，去化周期可控，成交量控制在合理水平，資產泡沫不至于快速膨脹，房價也不會大幅下跌，不會大起大落，房地產市場未來會平穩向下走，房地產發展周期被拉長，樓市不會再有火熱的夏天，但也沒有寒冷的冬天，樓市發展更加趨于平穩、健康。

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