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“南京房價看河西,河西房價看河西南”,河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區,除了明星樓盤云集,其價格也是一路攀升。
關于房價,說多都是淚。調控一周年以后,南京售樓處門前再次排起了長龍。
15日早間8時,位于南京市河西南部佳兆業城市廣場售樓處門前已經排滿了購房者,售樓處前的十字路口被車輛和人群所匯集,逐漸變得水泄不通。?
據悉,佳兆業城市廣場于15日啟動登記,首付八成,驗資金額200萬元,銷售均價在每平方米3.5萬元。上午前來排隊的購房者稱,目前排隊已經超過500組,排隊的人至少達到3000人以上。
同時進行排隊的還有南京河西區域的另外9家樓盤,分別是仁恒綠洲新島、保利天悅、華新城璟園、綠地華僑城海珀濱江、升龍天匯、五礦崇文金城、金地中心風華、朗詩熙華府、金隅紫京府,這10家樓盤全部要求首付8成,驗資200萬以上。
這是南京河西區域沉寂許久之后再次迎來的集中式開盤,也是南京調控以來規模較大的一次集中式開盤,被稱為“南京史上最嚴開盤”。
十盤同開:集中式放量
從去年年底至今,在南京市樓市調控升級的背景下,曾經炙手可熱的河西區域鮮有新盤領取銷售許可證。
11月14日,在沉寂了半年之后,南京市網上房地產陸續公布了河西10家樓盤的銷售許可證,這10家樓盤統一登記時間為11月15日-11月16日,開盤時間為11月18日和11月19日。
不僅開盤時間統一,而且,開盤條件嚴格。首先,推售的房源,在最終購房簽約時,須首付8成。其次,購房者需要提供至少200萬元的定活存單或者本票。最后,開盤嚴格執行實名制,參與搖號的客戶身份信息必須與購房人信息一致,不接受任何形式的更、加、減名。
在今日早間排隊時,為了預防購房者轉移資金,同時排號等情況,南京市房管局還稱,會在認籌24小時內讓銀行進行抽驗,如果發現有不符合的將取消認籌搖號資格。所謂的不符合就是本票或者定活兩便存單被注銷,上面的資金被轉移。而且,為了使得購房者難以在同一時間排隊多個樓盤,有的樓盤登記所在地并不在售樓處,而是實行異地登記。
正因為“八成首付、高額驗資、異地登記”等特征,此次集中式開盤也被稱為“南京史上最嚴的開盤”。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠在接受采訪時表示:“這次集中上市很大程度上滿足了河西區域積壓已久的改善型需求,加上價格限制,所以很多購房者前來排隊。從購房條件上來講,提高首付可以減少購房者人數,從而也降低杠桿,降低炒房比率,驗資也防止了購房者在各家樓盤同時進行排隊,從開發商角度來說,提高首付也為了在年底加速回款。”
但是,在市場供不應求的情況下,這樣集中式的開盤仍然形成了“連夜排隊”、“一房難求”的景象,而且高門檻的首付對于剛需購房者來說加大了購房的難度。
新房限價:一、二手房倒掛
“南京房價看河西,河西房價看河西南”,河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區,除了明星樓盤云集,其價格也是一路攀升。
在去年樓市火熱之時,河西不僅僅成為南京土地市場的“地王窩”,樓面價屢創新高,而且新房售價一路攀升到每平方米4萬元以上。
而今年以來,隨著南京樓市實施“限購、限價、限售”等多重調控措施之后,河西區域鮮有供應量推出,整個板塊處于“冷凍”的態勢。
正是由于限價的原因,此次10個樓盤所批銷許的價格依然是一年之前的價格,例如,河西南每平方米35000元,河西中部每平方米4.5萬元,而河西南的二手房單價目前已經高達每平方米4.5萬元,新房和二手房價格呈現倒掛。
一名南京當地的置業顧問向記者表示:“河西區域的部分二手房比新房每平方米貴一萬元了,新房和二手房倒掛,出現了套利空間,所以不少購房者相信買到就是賺到,都會排隊去買。”
雖然一、二手房目前存在利差,但是南京目前實行了“限賣”的政策,即新購房在獲得不動產權證后,3年內不得上市交易。對此,南京某樓盤負責人指出:“從買到房到轉手最快也要4-5年的時間,在南京樓市嚴厲的調控下,市場已經逐漸轉冷,未來是否存在較大的套利空間尚不清楚,從這一點來說,8成的首付對于投資客已經沒有什么桿杠在用,所以存在套利想法的購房者還需要理性?!?/p>
最后的瘋狂:整體樓市已趨冷
“河西這次集中式開盤恐怕是南京樓市最后的瘋狂了?!鄙鲜鲩_發商人士分析稱:“目前,南京樓市整體已經轉冷,只是個別的板塊還比較強勁。”
從2016年12月至今,南京樓市新房價格已是8個月回落、2個月持平,年內累計下跌幅度超過1%;二手房價格同比漲幅已連降10個月,成交量相比去年9月已是“腰斬”。
從數據上來看,新房市場反應較快、降幅明顯。在剛剛過去的10月份中,網上房地產數據顯示,南京全市共成交新房6595套,環比9月成交數據下跌53.4%,同比去年2015年10月11088套的成交量,成交量下跌35.7%,更創近4年來新低。
而二手房方面,從今年3月份之后,二手房成交量處于小幅下滑的趨勢,雖然賣方降價幅度不大,但是議價空間已經加大;此外,成交量和掛牌量雙雙下滑,買賣雙方也處在博弈當中。
“局部熱度高,整體趨冷是目前南京樓市的特征。調控一周年來,南京的房價已經得到了明顯的控制,新房房價在走低,從而對二手房市場產生一定抑制,而且市場的分化趨勢加強,一些偏遠的地區比如淳化等,已經開始轉冷。”孟祥遠表示。
南京網上房地產數據顯示,江北某新盤推出250套房源,銷許均價每平方米25513元,時隔三個月仍沒賣完。而江北另外一樓盤,銷許均價每平方米25098元,到目前只去化六成。在此情形下,個別樓盤開始到熱點樓盤附近攬客,有的甚至開出總價3個點的優惠,以吸引購房人,這都說明南京樓市已經處于變化中。
另一方面,南京土地市場也在轉冷中,“地王”逐漸消失,宅地未觸及最高限價已經被拍出,去年動輒上百輪競拍、甚至觸發最高限價靠搖號決定買家的情形沒有再現。
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