房價下降房貸利率上升情況下 買房到底是便宜了還是貴了？

• 2017年11月22日 FanTianQing來源：鳳凰財經 482 25
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

房價下降房貸利率上升的情況下，買房到底是便宜了還是要多付錢？

房地產調控效果顯現，不少城市房價都有所下降，如今買房劃算嗎？

估計大家最近聽的最多的事情是：北京的房價降了。

據中原地產的統計數據顯示，自去年“9.30”以來，僅北京一地就發布了約50次樓市調控政策，成交量跌了近40%。北京的房價每平米比高點時回落了1萬元左右，二手房有接近20%的下降空間。不過，同時也有另一種聲音出現，一張流傳于網絡的圖表顯示，雖然房價下降了，但由于房貸利率不斷上升，實際上買套80平的房子要多掏76萬。

事情真是這樣嗎？房價下降房貸利率上升的情況下，買房到底是便宜了還是要多付錢？

1年多發布50次調控，北京部分房價跌20%

小編看了下，北京不少小區的房價確實有所下降，比如清華園附近的學區房、燕郊的二手房等等，身邊的小伙伴也在尋思著去買房了。北京房價的下降離不開一波接一波的調控政策。中原地產首席分析師張大偉表示，自2017年以來，年內各地房地產調控政策累計已經接近180次。

根據中原地產的統計數據，僅北京一地，自去年“9.30”以來的一年時間，發布了約50次調控，樓市成交量跌約38.9%。

在歷史上最密集的調控政策潮下，租售并舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。

張大偉認為，從城市上看，房價上漲居前的城市都會繼續調控。整體看，調控對購房者的心理影響逐漸出現。

中原地產的數據顯示，以北京為例，在密集的調控下，特別是“3.17新政”以來，北京地區部分房價回落到去年年底的價位，房價比高位時每平方米回落了一萬元左右。算上9月，北京二手房價格的環比回落態勢已經連續第5個月高于其他三個一線城市。

“北京作為全國加法與減法調控最嚴格的城市，出現的本輪調控效果最明顯，預計后續價格將繼續下探。”張大偉表示。

張大偉認為，對于目前市場來說，部分二手房價格已經相比最高點有接近20%的下調空間，這種情況下，對于一些剛需人群來說，入市的意愿逐漸平穩。

小編最近幾天也去走訪了下中介，有中介稱，北京市場房價下跌20%左右，海淀一樓盤每平方米下跌了約2.7元，北京附近例如燕郊等房價下跌明顯。

房價下跌，買房反而要多花幾十萬？

北京的房價下跌，購房者買房就一定會省錢嗎？也不盡然，因為隨著調控的加深，房貸利率也在不斷上調。

今天，網上流傳出一張圖表：

按照這種圖表來計算，以一套80平方米的房子為例，到今年10月，一年中房價每平方米跌了1322元，但房貸利率從打9折，到今年10月上浮20%，那么貸款還款總額比去年多了79.72萬元，總購房款多了76萬多。

安居客的數據顯示，北京二手房均價從今年3月的61326元/平方米，下跌至11月的57564元/平方米，下跌了6.1%。在房價下滑的同時，銀行業卻多次提升房貸利率，從以前的打8.5浙，到打9折，再到現在媒體報道的普遍上浮10%。

那么，在房價下滑房貸上升的情況下，還值得買房嗎？是否真的如上圖所言，買房的總成本在上升呢？小編也好奇，于是對照著北京的房價和當前的房貸利率，計算了一遍。

房價下跌，房貸利率上調，買房總成本升還是降？

北京的房價則是從今年3月的新政之后，開始回落，所以小編在計算時，則以今年3月北京的房價為例。

以北京天通西苑二區的房子為例。鏈接app 顯示，2017年3月14日，該處一套97.57平方米的房子成交總價為418萬元，單價為42842元/平方米。

當時首付比例為35%，則需要支付首付款146.3萬元，還需要從銀行貸款271.7萬元，當時的首套房貸款利率打9折，執行利率為4.41%，以貸款期限為25年計算，則貸款加利息總共需要448.91萬元。購買該房子總價為595.2萬元。

10月份開始，據媒體報道，銀行對北京地區首套房的利率普遍在基準利率上上浮10%。

據鏈家app顯示，在天通西苑二區今年10月18日成交的一套戶型大小類的房子，成交單價為39604元/平方米，和今年3月的新政實行前相比，每平方米下滑了3233元。

以上述同樣大小的一套房子計算，上述房子總價為386.4萬元，需要支付首付135.2萬元。相比下，首付便宜了11.1萬元。

此外，還需要再向銀行貸款251.2萬元，按照銀行目前在最新基準利率上浮10%計算，25年期貸款本息合計為457.5萬元。照此計算，需要為整套房子支付592.7萬元。

相比較來看，總價便宜2.5萬元，基本持平。

不過，也并不是所有的房子都是這種情況，主要看房價下降的幅度與房貸利率上升幅度的比較。

比如，記者還看到過每平米價格降了6000多的，那么買房可以少付幾十萬；也有價格僅降了幾百塊，那么買房就需要多付不少錢。

西南財經大學經濟學院副教授劉璐告訴小編，對于購房者而言，是否劃算，主要是看房價下降和房貸利息哪個多，雙方是此消彼長的關系。有的房子，可能價格沒有下降很多，那房貸增加就占上風了。

所以，是否值得入手，需要看具體的跌幅，那么是不是便宜了現在就值得去買呢？

劉璐表示，今年三月份其已經說明十月全國樓市整體會迎來拐點，部分城市有先后。現在來看，前期部分過熱城市的確已經確立下調拐點了，而還有部分城市在補漲行情的末期。明年全國樓市整體來看應該是一個調整年。

劉璐稱，如果剛開始下跌周期，那顯然應該再等一下，“我估計2018年底到2019年初又會回暖，但同樣城市分化會很大”。

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