房地產：盤點2017樓市十大關鍵詞！

• 2017年12月25日 FanTianQing來源：騰訊網 692 40
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  2018-2023年中國房地產投資行業競爭分析及發展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產投資行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決...

這一年，中國房地產調控政策密集程度前所未有；這一年，管理層完成了從“調”到“控”的巨大轉折，貫穿需求、供給、價格三大市場要素，樓市秩序正在重構；這一年，“限字令”催生的市場平衡頗為脆弱，調控遠未能畫上句號。

盤點2017樓市十大關鍵詞！

這一年，中國房地產調控政策密集程度前所未有；這一年，管理層完成了從“調”到“控”的巨大轉折，貫穿需求、供給、價格三大市場要素，樓市秩序正在重構；這一年，“限字令”催生的市場平衡頗為脆弱，調控遠未能畫上句號。

關鍵詞一：“限”字當頭

自2017年“317”調控政策升級以來，全國樓市經歷了大大小小的調控200次有余，而且一次比一次嚴厲， “限購、限貸、限售、限簽、限離、限價、限商”等組合拳步步緊逼。

3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據北京“3.17”新政規定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。

到4月初，北京相關部門在18天內密集出臺10個房地產調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、離婚1年內申請房貸按二套執行、商辦項目不得作為居住使用、禁止中小學與房地產商合作辦學等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。

在北京樓市新政的示范作用下，全國主要城市紛紛跟進，收緊了樓市政策。部分城市調控政策的嚴厲程度甚至超過北京。

關鍵詞二：利率上調

受限購政策的影響，自6月份開始，全國的房貸利率持續上調。房貸利率的上調，使得原本高額的首付和貸款壓力更“雪上加霜”。

北京、上海、深圳等一線城市、以及鄭州、武漢等熱點城市的各大銀行逐漸調整房貸利率，取消了之前的9折或者85折優惠，執行基準利率，甚至部分銀行已經開始執行首套房房貸利率上浮10%-20%，二套房房貸利率上浮30%，個別銀行已停貸。

11 月左右，受銀行額度限制全國各大銀行的放款速度持續下降，周期基本在3個月左右。

關鍵詞三、共有產權

所謂“共有產權住房”，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。簡單來說，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，那么購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解決住房問題。

今年，在房地產調控政策影響下，與去年形成鮮明對比的是“地王”數量銳減，尤其是對于北京來說，在大量共有產權房入市的背景下，土地溢價率持續下滑。

為滿足更多“夾心層”家庭的需求，今年9月份，北京市正式出臺共有產權住房政策。截至11月底，全市共有產權住房已入市項目達到38個，其中未申購項目34個，房源3.5萬套。

關鍵詞四：租購并舉

7月份，住建部等部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提出，要繼續深化城鎮住房制度改革，建立租購并舉的住房制度。十九大報告更加指明了方向，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

從“購租并舉”到“租購并舉”，業內人士分析，報告中“租”的位置提到“購”之前，體現了發展租賃市場的緊迫性。

在政策紅利和租賃市場潛在的巨大空間下，萬億租賃市場吸引了越來越多的入場者。租售并舉或是房地產下一個最大拐點。

關鍵詞五：租售同權

租售同權與租購并舉相輔相成。租購并舉政策的發布，是建立房地產健康平穩發展的長效機制之一。7月17日，廣州發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，首次明確了“租購同權”的概念。7月20日，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。通知明確，要形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。住建部稱將立法明確“租售同權”，租房與買房居民享同等待遇。

對于這項政策，多數人最關心的議題之一是，租房到底能不能上名校？目前看來，“同權”看上去很美，名校并不會真正的所謂走“想上就上”。所以說，租售同權最迫切需要讓孩子有享受公平的受教育機會。其他則是社會保險、醫療衛生、社會服務、住宅保障等等公民權利。

關鍵詞六：房地產稅

傳了多年的房地產稅征收在2017年也有了些眉目。

房產稅和房地產稅，一直都很熱，但人們總是“傻傻分不清楚”。房地產稅，是一個綜合性的概念，一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅，包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。目前我國還未正式實行房地產稅。

11月發行的《黨的十九大報告輔導讀本》出現了財政部部長肖捷《加快建立現代財政制度》一文。書中指出，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，這算是明確了未來房地產稅的計稅依據，即“評估值”。

這也是官方首次明確地產稅的計稅依據，但目前，房地產稅的征收細節還沒有透露。短期看，房地產稅落地的可能性不大，但預計最近房地產稅的推進速度將加快，對房地產市場也將產生比較明顯的影響。

關鍵詞七：房價下跌

2017年下半年，房價下跌的新聞屢見不鮮。

全國房價同進退的情況，在2017年被打破。隨著分類調控的嚴格執行，全國各地的房價走勢在2017年也呈現出大相徑庭的景象。

其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺嚴厲的調控政策后，房價便開始止漲，進入下半年，上述城市房價則紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，北京、深圳等區域的房價跌幅甚至超過20%，北京二手房價格跌幅更是連續6個月領跌全國。而新房則受政府限價影響，持續保持平穩。

相比一線城市和核心二線城市，絕大多數三、四線城市在去庫存政策的引領下，年內房價持續飄紅。不過，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫存目標，全國商品房庫存量已降至3年前水平，去庫存政策也逐漸退出，這些區域的房價漲幅開始放緩。

關鍵詞八：房住不炒

所謂“房住不炒”，即“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念在2016年底在中央經濟工作會議中首次被提出；2017年“十九大”期間，再次成為熱點，大會多次重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，再次強調住房的居住屬性。

當前投融資領域存在的“脫實向虛”問題、泡沫化問題，早已引起普遍關注，而其背后的資本可能也有很大部分是流向房地產市場的。“房住不炒”預示著政府接下來對樓市發展把控的方向，標明政策取向將朝著繼續打擊投機、防止熱炒與抑制房地產泡沫的方向深入推進；未來中長期，樓市不再向炒房客敞開大門。在過去的近一年時間中，“房住不炒”也從政策到市場中逐步落實。2017年以來，70大中城市房價環比普遍降溫。

關鍵詞九：金融去杠桿

2017年信貸收緊政策對市場影響逐步顯現，金融去杠桿加速，監管趨嚴，房地產信貸增長勢頭回落。

一方面，在監管部門要求下，全國多個城市對消費貸進行嚴格監管，防范信貸資金違規流入房地產市場，房地產開發投資增速繼續回落；另一方面，進入四季度以來，超90%以上的銀行表示房貸額度再度吃緊，放貸時間延長。加之個人房貸利率不同程度上浮，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，個人按揭貸款增幅降至2015年5月以來最低值，并呈現繼續下降趨勢。

去年按揭貸款增速就已逐步回落，而今年以來開始急速下降，甚至已經接近“零增長”區間，也導致住房銷售增速明顯回落。各地方政府的姿態越來越靠攏中央決策，銀監會與央行的態度也是高度一致地配合“抑制資產泡沫”目標的。

關鍵詞十：長效機制

“加快房地產長效機制建設”幾乎是貫穿2017年一整年的樓市關鍵詞。

2017年3月政府工作報告，2017年4月25日中共中央政治局會議，2017年12月8日中共中央政治局會議等都多次強調建立房地產長效機制是保持房地產健康平穩發展的一項重要舉措。

長效機制，即能長期保證制度正常運行并發揮預期功能的制度體系。長效機制并非一勞永逸、一成不變的，它會隨著時間、條件的變化而不斷豐富、發展和完善。不論是租購并舉、租售同權、還是房產稅，都是其中重要的手段。

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