閩系房企接連上市登陸資本市場 走上規模競爭之路

• 2018年1月17日 lihuizhen來源：第一財經 444 22
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告

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正榮2017年流量銷售額910.1億，即將進入千億房企行列。上市的發展將給正榮帶來更多的規模優勢。

1月16日，正榮地產登陸香港資本市場，根據15日正榮發布的招股結果公告，正榮地產最終定價每股3.99港元，經扣除包銷費用及傭金和全球發售相關的其他估計開支后，全球發售的所得款項凈額約為38.43億港元。

無獨有偶，1月11日福晟國際正式完成借殼上市，收購標的為佑威國際，當日股價報收1.48港元，上漲7.25%。

“很多中型房企面對市場競爭均需要更多資金進行擴張，登陸資本市場是實現規模增長的重要一步，將為其下一步規模發展做好準備。”同策咨詢研究總監張宏偉告訴記者。

登陸資本市場

從目前情況看，正榮、福晟登陸基本資本市場時間正是地產股被看好的階段。

正榮在此次上市招股階段，香港公開發售部分收到有效申請合共6007份，認購合計1.79億股，相當于香港公開發售股份總數1億股的1.79倍，錄得超額認購。

福晟登陸資本市場當天出現7.25%漲幅，考慮到福晟國際大股東福晟集團良好的土地儲備和布局，資本市場同樣對福晟有不錯評價。

從2015年起，福晟國際就開始了借殼佑威國際上市之路，佑威國際的收購價從19.43億港元下調至最終的15.11億港元。根據反向收購的對價支付安排，福晟以0.22港元的發行價發行64.15億股代價股份，其余1億港元以現金償付。完成收購后，潘偉明及其一致行動人將持有佑威國際61.32%的權益。

“福晟借助資本平臺發展的路走得有點晚，所以把快速放在第一位。上市平臺會堅持高周轉模式，在公開市場拿地進行銷售，或進行一些公司并購，快速做大規模。”福晟國際執行董事、首席財務官吳繼紅告訴第一財經記者。

按照規劃，福晟國際將與福晟集團協同發展，但目前業務有明顯分水嶺，作為集團優勢的一級開發以及舊城改造，上市公司將不會涉及。上市公司更多考慮住宅和商業結合，布局城市圈內一二線城市和外溢三四線城市。

福晟國際執行董事吳洋介紹，未來福晟國際，商業業務將定位投資運營管理的角色，商業產品線涵蓋從商務辦公到城市商業優化、到能夠符合未來發展消費者需求的社區商業;商務辦公領域則包括甲級、超甲級寫字樓，最終要把持有物業的資產運作形成自身完善的投資管理服務。福晟國際未來的業務方向將以住宅和商業為主，占比分別為80%和20%，但目前尚未對外公布詳細的發展計劃。

“集團會支持上市公司發展，如果有優質的公司或項目并購，優先給到上市公司，上市公司做不了的再給集團做。”吳繼紅說。

根據福晟集團此前的規劃，其稱最近10年銷售收入累計要達1.68萬億元，其中地產板塊8800億，建筑板塊8000億，力爭2020年進入千億銷售陣營。因此，通過上市平臺進行融資擴張，成為福晟集團非常重要的一步。

對于正榮而言，其一直保持較高速度增長，因此一直需要資本市場助力。

截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權平均實際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。

從數據看出，正榮的融資成本還是高于很多一線開發商，因此其更需打通香港資本市場，為未來的融資進行下一步準備。

開啟規模競爭之路

看起來，兩家閩系房企都在近期選擇上市，而背后更多的是搶占這一輪發展的時間窗口。

第一財經記者注意到，包括融信中國、三盛控股均在近年選擇上市，并開始一輪擴張周期。至此，在閩系房企里面除融僑集團尚未登陸資本市場外，其他主流房企全部登陸資本市場。

易居企業集團CEO丁祖昱預計，2018年TOP4房企總規模或近3萬億，未來房企集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。克而瑞數據顯示，千億房企數量達到17家。此外，近期有50家房企提出了千億計劃，從競爭格局看，每家開發商雖然提出較高目標，但是完成難度將越來越大。

正榮此前招股書顯示，其一直對一二線城市聚焦和深耕，正榮收益由2014年30.39億元增至2016年的146.03億元，復合年增長率為119.2%，已交付的總建筑面積由2014年的43.76萬平方米，增至2016年的125.12萬平方米，復合年增長率為69.1%。

克而瑞統計顯示，正榮2017年流量銷售額910.1億，即將進入千億房企行列。上市的發展將給正榮帶來更多的規模優勢。

福晟國際的優勢則來自集團的豐富土地儲備，克而瑞《2017年1-12月中國房地產企業新增貨值TOP100》顯示，福晟共新增土地建面1786.9萬平方米，新增土地貨值達3199.4億元，位居榜單第7位，主要分布在一二線城市，占比近70%。目前福晟集團總儲備土地面積已達1680萬平方米，總建筑面積3800萬平方米，總貨值達6500億元。

規模之路的競爭下，每家閩系房企都不斷給自己加碼。泰禾集團董事長黃其森不久前就曾對外表示，泰禾2018年計劃銷售額2000億，較2017年有100%的增長。隨后泰禾股價一路上漲，不到1個月股價幾乎漲了100%。

不過，規模的競爭使得每家企業選擇較高的杠桿，風險開始不斷增加。吳繼紅認為，高負債問題是不可避免的階段性問題，解決之道在于高周轉一定要彌補掉高負債的風險，“另外還要看資產是不是優質，如果資產沒有估值偏離的風險，則階段性高負債企業是可以承受的。”

“2017～2018年正好是市場調整階段，土地市場機會呈現，這個時段上市將給企業規模擴張帶來資本背書。”張宏偉說。

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