深圳物流倉儲價格內地最高 2022年物流空置率或維持在5%

• 2018年1月25日 lihuizhen來源：第一財經 1265 82
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  2018-2023年商貿物流產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告

  商貿物流研究報告對商貿物流行業研究的內容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的商貿物流資料進行全面系統的整理和分析，通過圖表、統計結果及文獻資料，或以縱向的發展過程，或橫...

2017年，深圳全市，僅年底一個新的物流項目中通百富新現代物流園入市，帶來了16.5萬平方米的新增供應，并拉動空置率從6.7%上浮至10.2%。

物流地產的蛋糕有多少人能夠啃到?1月22日，普洛斯從新加坡交易所主板退市，正式被萬科參與在內的中國財團私有化。

物流地產的價值受到資本市場的肯定， 內資資金正在加速流入。高力國際中國區產業及工業地產服務部主管及執行董事鄧懿君指出，區域型的開發商正加緊全國范圍布局。

由高力國際發布的《物流倉儲租金地圖》的報告顯示，目前，國內三大倉儲區域分別位于華北環渤海區、長三角和珠三角區域。除了香港的物流倉儲日租價格達4.4元外，深圳的日租價格全國最高，為1.5元。而北京和上海，即使分別為各自區域內最高，但也只是1.3元，而廣州更低，只有1.15元。

2017年，深圳全市，僅年底一個新的物流項目中通百富新現代物流園入市，帶來了16.5萬平方米的新增供應，并拉動空置率從6.7%上浮至10.2%。

2017年，粵港澳大灣區的資源整合與共享使得深圳有了進行產業升級，轉向以高附加值為主的產業模式的機會。

產業升級催生了許多來自如大數據、先進制造、智能穿備等行業的對定制化和智能化的工業空間的需求。租戶的行業和需求的改變也促使業主通過同經驗豐富的開發商和運營商合作而升級換代其物業狀態，以進一步提升土地使用率，吸引更多的租戶。

鄧懿君的觀點是，隨著供地、需求環境的變化，多層庫逐步受到市場認可，工業物流綜合體正在出現。

也有來自城市更新的因素。高力國際華南區產業及工業地產服務部董事陳劍鋒認為，“工業地產的機會則離不開深圳的城市更新，城市更新的大環境下，工廠和工業地產將持續轉向更加精細和可持續的發展，位于核心區域的物業或將重新發展成為城市綜合體。”

一些位于核心區域的產業或由機會將物業改造成以辦公為主的研發基地。在城市更新的主旋律下，許多業主和物業會為了適應市場需求，轉化至更加精細化和定制化的發展路線。

觀點普遍認為，隨著粵港澳大灣區的發展，區內的基礎設施建設將被帶動，而灣區內各城市之間的資源和功能配置也將得到優化。

陳劍鋒告訴記者，廣州和深圳是珠三角主要需求發源地，然而長期供不應求，需求外溢到東莞、惠州、佛山以及周邊其他城市。即便是江門、肇慶等非傳統物流地產活躍城市，也將逐漸受益，得到更多的關注。

例如，離深圳最近的東莞和惠州主要承接外界需求，尤其是深圳因自身缺乏土地供應而難以規模化增長的物流需求，從而形成了物流意義上的“大深圳”概念。受益于其充裕的空間，大量即將入市的新增供應，以及相對低廉的租金價格，東莞正日益成為一個充滿機會的物流目的地。

華南區產業及工業地產服務董事陳劍鋒指出，作為擁有世界上三個集裝箱吞吐量排名全球前十位的港口城市，擁有完善的跨境航運設施的區域，大灣區或將面對因跨境電商迅速擴張而產生的，對于倉儲物流方面的需求。

“盡管缺少物流倉庫的土地供應，但深圳的海港和空港仍然具有巨大的發展潛力，深圳在大灣區的物流版圖上仍將扮演至關重要的角色。”

高力國際預計未來五年，在深圳僅有約為14萬平方米面積的少量物流的新增供應入市，相應的，物流的空置率也將進一步下調。到2022年，深圳市的物流空置率或維持在5%，而租金則將緩慢上升至49元人民幣每月每平方米。

可以對比的數據是，盡管2017年全市物流園空置率升高，但租金還是同比上浮3%至44.9元每月每平方米。

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