碧桂園今年罕見的沒有披露業(yè)績目標(biāo)

• 2018年3月22日 ZhangHongYuan來源：北京商報 481 25
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

從2014年首次突破千億元的黑馬地產(chǎn)商到如今登頂行業(yè)頭把交椅，碧桂園用了四年的時間，與此同時，地產(chǎn)行業(yè)銷售額的榜首門檻也被提高到了驚人的5000億元級別。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，碧桂園受益于企業(yè)布局的優(yōu)勢，憑借重倉三四線城市，成功踏準(zhǔn)了包括城鎮(zhèn)化、去庫存等政策利好導(dǎo)向，取得領(lǐng)先優(yōu)勢。但按照以往經(jīng)驗，“登頂”之后房企通常會采取更穩(wěn)健的發(fā)展策略。事實上，碧桂園今年也罕見的沒有披露業(yè)績目標(biāo)。

3月20日，新晉銷冠碧桂園集團(tuán)(以下簡稱“碧桂園”)披露全年公司業(yè)績。2017年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，完成合同銷售面積6606萬平方米。此外，報告期內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達(dá)48.2%和82.4%，毛利率也同比增加4.8個百分點至25.9%，股東應(yīng)占利潤達(dá)到260.6億元，增長126.3%。

5000億后不設(shè)目標(biāo)

從2014年首次突破千億元的黑馬地產(chǎn)商到如今登頂行業(yè)頭把交椅，碧桂園用了四年的時間，與此同時，地產(chǎn)行業(yè)銷售額的榜首門檻也被提高到了驚人的5000億元級別。

從碧桂園披露的全年業(yè)績看，不論是合同銷售金額還是合同銷售面積均領(lǐng)跑行業(yè)，與此同時，該企業(yè)的凈利潤、毛利潤以及毛利率均得到平穩(wěn)增長?！笆芤嬗诒坦饒@前期充足的土地儲備，優(yōu)良的內(nèi)控管理及高周轉(zhuǎn)的策略，集團(tuán)實現(xiàn)了高速發(fā)展?！痹?月20日舉行的碧桂園2017年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園管理層表示，實現(xiàn)高增長主要是該公司把握了國家新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實現(xiàn)了投資的均衡布局。

在實現(xiàn)了高速增長后，碧桂園又將設(shè)立什么樣的新目標(biāo)?對此，碧桂園總裁、執(zhí)行董事莫斌表示，2018年碧桂園將不設(shè)合同銷售目標(biāo)，該公司將根據(jù)市場情況推出貨量，盡力做到更好，繼續(xù)實現(xiàn)增長。業(yè)內(nèi)人士表示，這與此前數(shù)年間碧桂園沖擊榜首時的態(tài)度變化明顯。通常而言，沖擊榜首時企業(yè)無不以銷售指標(biāo)增長為導(dǎo)向，一旦目標(biāo)達(dá)成則會考慮平穩(wěn)和優(yōu)化各項管理機制。

莫斌進(jìn)一步表示，不設(shè)定銷售目標(biāo)不代表沒有要求，內(nèi)部的計劃是有分解的。從未來的投資布局看，莫斌稱：“碧桂園一直是均衡布局，哪里有市場，哪里就有碧桂園。未來公司會提出一些具體目標(biāo)，做一個成一個。預(yù)計2018年市場依舊保持穩(wěn)定，公司業(yè)績與2017年相比仍會有所提升。”

繼續(xù)押寶三四線?

對于未來投資及重點布局，碧桂園公司管理層透露，截止到2017年12月31日，已摘牌或已簽約的土地儲備約2.8億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.4億平方米，足以支撐2018年全年的銷售，因此該公司可以更為靈活把握市場，一旦機會合適，依然會購買土地，但不會專門為今年的銷售目標(biāo)設(shè)置土地購買的計劃。

莫斌再次強調(diào)，碧桂園的高增長離不開在中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的均衡布局，2017年公司的目標(biāo)一二線和目標(biāo)三四線的銷售對集團(tuán)貢獻(xiàn)各占一半。資料顯示，在去年底，碧桂園共經(jīng)營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計算，約58%的銷售來源于三四線城市。

實際上，在國家分級調(diào)控背景下，去年調(diào)控對一二線城市造成的壓力顯然要更大，三四線城市則迎來一波銷售熱潮。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2017年，全國一二線城市整體銷量出現(xiàn)下滑，但全國600個三四線城市，銷售占比從60%上升至67%的歷史高位。各大房企也早已把主要市場放在三四線城市。

三四線樓市去年升溫主要是得益于政府的去存庫政策。具體措施包括推進(jìn)棚戶區(qū)住房改造、繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房、以多種方式提高貨幣化安置比例等。尤其是利用棚戶區(qū)改造，去三四線城市庫存已經(jīng)成為最新手段。其中，通過國開行等機構(gòu)發(fā)放棚改貸款帶來的效果非常顯著，拿到錢的棚改家庭實現(xiàn)了快速置業(yè)，當(dāng)?shù)匾矊崿F(xiàn)了快速去庫存的效果。

此外，高周轉(zhuǎn)也是碧桂園所推崇的手段之一。據(jù)了解，該公司一方面提出摘牌即開工，提高周轉(zhuǎn)效率，另一方面以銷售去化和現(xiàn)金流快速回籠作為核心目標(biāo)。而在一定程度上，能夠?qū)崿F(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，依靠的也是城鎮(zhèn)化及城市群發(fā)展的高速推進(jìn)。

然而在一些行業(yè)人士來看，沒有大量人口流入，加之缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，三四線城市的盛宴能否延續(xù)還有待商榷。

鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業(yè)組成。這些城市后續(xù)成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續(xù)，即便持續(xù)，市場購買力前期已經(jīng)得到有效釋放后，市場需求也不可避免地下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，2018年房地產(chǎn)調(diào)控可能會側(cè)重三四線城市。去庫存與抑制過熱將是三四線城市調(diào)控的主要內(nèi)容。隨著持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策，疊加收緊的信貸，預(yù)計今年市場漲幅將繼續(xù)放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在2017年基礎(chǔ)上有輕微回落。按照市場風(fēng)險來看，以碧桂園為代表的重倉三四線城市的房企還需要注意進(jìn)一步優(yōu)化整體布局。

事實上，碧桂園也在盡力平衡布局。按照計劃，該公司在一二線城市城區(qū)為首次購房的客戶提供主流產(chǎn)品;在一二線城市周邊的衛(wèi)星城開發(fā)項目以支持業(yè)績;在三四線城市核心區(qū)，為改善型客戶提供好房子，避免同質(zhì)化競爭。

融資成本降低 借貸比上升

事實上，除了不斷擴大規(guī)模外，如何降低成本也成為房企面臨的共同課題，尤其是融資成本。在此方面，碧桂園的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，碧桂園加權(quán)平均融資成本下降44個基點至5.22%，期末加權(quán)平均融資成本連續(xù)五年下降，為歷史最低水平;此外，2017年銷售款現(xiàn)金回籠5003.3億元,回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經(jīng)營性現(xiàn)金支出后,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為240.8億元，延續(xù)2016年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，報告期內(nèi)，碧桂園可動用現(xiàn)金約1484億元，為上市以來最高水平，同比增長54%，碧桂園方面認(rèn)為，在宏觀調(diào)控收緊、短期資金償還壓力增大的情況下，有力地保證了經(jīng)營的良性循壞，支撐了規(guī)模的積極擴張。另有約2485.1億元銀行授信額度尚未使用。

不過，2017年碧桂園的負(fù)債有所增加。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，碧桂園銀行及其他借款、有限票據(jù)和公司債券分別約為1355億元、319.13億元、473億元。這比上年同期的692億元、292億元及377億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。

更進(jìn)一步看，銀行及其他借款中，約為476.7億元、870.9億元和7.5億元分別將于一年內(nèi)、1-5年內(nèi)和五年后償還。這也就意味著碧桂園1-5年內(nèi)借款最集中。

碧桂園公告進(jìn)一步顯示，碧桂園的凈借貸比率由2016年12月31日的48.7%，上升至2017年12月31日的56.9%。此外，碧桂園公告還披露，截至2017年12月31日，該公司流動資產(chǎn)凈值約為983.8億元。2017年12月31日，流動比率(即流動資產(chǎn)除以流動負(fù)債比率)約為1.1，比2016年12月31日的1.2有所下降。

據(jù)悉，流動比率通常用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債能力。流動比率高表示資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，短期償債能力亦越強。

對此，碧桂園CFO伍碧君表示：“2017年碧桂園的負(fù)債率上升不是很多，資產(chǎn)回報超過8%，利息成本是5%多一點。碧桂園很好地利用了杠桿，從上市到現(xiàn)在，凈負(fù)債率沒超過70%?！蔽楸叹a充表示，今年融資環(huán)境趨緊，所有地產(chǎn)商的融資成本都有可能比去年上升，碧桂園3個月之內(nèi)沒有融資計劃。

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