消息稱北京正醞釀限競房新政 有意與共有產權房掛鉤

• 2018年4月4日 FanTianQing來源：騰訊網 664 38
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  2018-2023年房地產金融市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創新創業發展的持續推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統行業產能過剩、非金融國有企業的高杠桿...

記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后，相關部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產權房掛鉤，最快4月份即可公布。

北京相關部門醞釀限競房新政，這是真的嗎？如果是真的，?對市場有何影響？

自全國“兩會”結束至今，已經有十余個城市再度加碼樓市調控政策，進一步以限購限售、統一搖號等政策來穩固調控效果。與此同時，北京樓市近期也頻現調控傳聞。記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后，相關部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產權房掛鉤，最快4月份即可公布。

據知情人士透露，政府擬將限競房與共有產權房掛鉤，涉及范圍或將包括已入市限競房和已成交的限競房地塊。盡管，該消息尚未得到官方回應，但業界已然風聲鶴唳？

觀望：待入市限競房暫未受影響 兩項目預計節后開盤

記者從知情人士處了解到，按照傳聞中的“限競房改共有產權房”政策，政府有權要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產權份額。產權持有比例或為1:9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產權性質，也就是說，還是限競房。但業主再出售時，要根據共有產權房的銷售規則，清算政府持有的產權比例。

而對于由政府持有產權比例的限競房銷售價格是否會下調、按什么標準評估、產權份額的回購方式是否有別于共有產權房，以及是否會給予限競房開發商相應補償等諸多細節問題，目前尚有待觀察。該知情人士表示，如果政府持10%產權，并不會顯著降低限競房的購房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競房的價格相比共有產權房并不便宜，符合共有產權房資格的購房者未必有足夠的購房資金，因此有可能出現大量棄購的情況。

令開發商，特別是手持限競房項目和限競房地塊的開發商最為關注的是，傳聞中的限競房政策的執行范圍是否會涉及到已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊。對此，思源地產首席分析師郭毅指出，政府出臺新政策肯定要有相關依據，基本原則一定是要維護公平、合理的市場氛圍。對于已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊來說，要考慮這個政策是否會違反之前簽訂的土地出讓協議。這種情況下，對于按土地出讓協議規定開發、銷售限競房的開發商，是否會給予一定的賠償或者土地出讓的優惠條件，以平衡開發商的損失，也是政府相關部門在制定政策前需要考量的。

此前，有消息稱北京所有的限競房項目已經進入到停擺狀態，靜待“靴子落地”。但記者拔打了金樾和著、萬和斐麗、旭輝城、遠洋金融街頤景春秋等多個限競房項目的銷售電話后發現，這些限競房項目似乎并未受到傳聞影響，均在積極蓄客中。其中，金樾和著和旭輝城兩個預計將在4月中下旬首次領證開盤，萬和斐麗和旭輝城的開盤時間預計在6月中下底。

動機：或為確保共有產權房供應目標順利完成

從目前業界各方的反饋看，限競房改共有產權房并非空穴來風。除了對政策細節的追問之外，這一政策出臺的目的也成為熱議的焦點。有地產觀察人士認為，出臺這項政策最大的目的，或是為了確保北京共有產權房供應任務的順利完成。

根據2017年北京市住建委聯合北京有關部門發布的《北京市共有產權住房管理暫行法》要求，未來5年北京將完成25萬套共有產權住房供地。這意味著每年至少要有5萬套共有產權住房供地供應入市。而在2017年北京共有產權住房供地完成率達到104%的基礎上，今年北京又加大了共有產權房土地供應比例。從北京市規土委官網顯示，僅1月4日－2月6日一個月掛出的23宗住宅地塊中，共有產權房就占到了10宗。

在共有產權房地塊的加碼供應同時，北京土地市場卻迎來了史無前例的大規模“流拍”現象。今年以來，北京土地市場已經流拍了4宗住宅地塊，其中兩宗豐臺白盆窯共有產權房地塊就慘遭流拍。這兩宗共有產權房總規模達30萬平方米，按每套房源80平方米計算，超3000套共有產權房供應計劃落空。

中原地產首席分析師張大偉認為，這兩宗共有產權房地塊流拍的原因除了起價過高，也是因為目前市場共有產權房供應量高，但需求卻沒有想象中的多。截至2017年12月中旬，北京共有產權房項目已經有40個，總房源4萬多套，待申購的房源超過3萬套。而這2宗流拍的共有產權房銷售價格在4.3萬元/平方米，總價并不低，未來是否能夠快速出售回款，企業也相對謹慎。

共有產權房地塊不好賣，已入市申購的項目似乎也沒有想象中受追捧。本月初正式開盤的某共有產權房項目雖然通過審核并參與搖號的家庭戶數達到了29364戶，差不多68個人搶一套房，但在現場選房時卻出現了近70%家庭棄購的現象。造成如何大規模棄購的關鍵原因是最新的共有產權房購買規則要求，購房者在交房五年后只能按政府指定的市場評估價賣回給政府，或者轉賣給其他共有產權房輪候者。換句話說，即使以后兒女繼承，也需要兒女擁有共有產權房購買資格，否則還是由政府回購。這意味著，共有產權房徹底失去了投資屬性，而其價格還不足以支撐居住屬性。

以預計4月份中下旬開盤的限競房項目金樾和著為例，89平方米三居總價差不多在340萬元左右，按年化百分之五計算，一年可有十七萬收益，十七萬的房租可以住到比項目位置更優越或是更好的房子。而位于孫河板塊的瑞悅府按項目67516元/平方米的均價計算，90平方米的三居總價差不多600多萬，首付接近200萬元，這在當前房價回調明顯的二手房市場上，可選擇的房源空間也是比較大的。

供大于求、申購門檻越來越高、無絲豪投資屬性……這些都有可能導致共有產權房項目出現滯銷，增加拿地企業的投資成本，從而令開發商放棄競買共有產權房地塊，最終影響到北京的共有產權房供應計劃。業內人士分析認為，從這一角度看，新政策出臺也并非完全沒有可能。

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