萬科推出“萬村計劃” 改造城中村開發對外租賃的“長租公寓”

• 2018年4月25日 ZhouXun來源：騰訊網 208 5
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萬科的角色類似于二房東，拿下土地之后將棚戶區做統一改造，增設基礎設施，之后植入物業管理、長租公寓、社區商業等等業態，把破舊混亂的城中村變成城市社區，然后把房間租出去。

萬科創始人王石 4 月 22 日在深圳城市共創大會的一場演講上說，城中村不應該大拆大建，萬科已經探索出城中村整治的運作模式，要對這些房屋做系統性的改造。

萬科推出“萬村計劃”，萬科為此出資 1000 萬元成立一家運營公司，先后和深圳的玉田村、新圍仔等城中村簽約，后者將旗下物業統一出租給萬科。

萬科的角色類似于二房東，拿下土地之后將棚戶區做統一改造，增設基礎設施，之后植入物業管理、長租公寓、社區商業等等業態，把破舊混亂的城中村變成城市社區，然后把房間租出去。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對于城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。”王石在演講中說。

萬科將它描述為“綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營”的新模式。

這是一個依賴政府密切合作的項目，王石說對于“萬村計劃”，“我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃。”

這是一個規模不小的市場。據《深圳市城中村改造總體規劃》統計，到 2016 年深圳共有 320 個原行政村，建有農民房 3.5 萬棟。如果按面積來看，城中村的住宅面積占全市住房面積的 49%。

有 520 萬的深圳城市人口住在城中村的房屋，包括 63% 的畢業 1- 10 年的年輕人。目前深圳有超過 1200 萬常住人口。

2016 年深圳市政府發布《城市更新“十三五”規劃》，開始計劃改造城中村，其中提出城中村“以完善配套和改善環境為目標，以綜合整治為主，拆除重建為輔。”

2017 年 10 月，深圳市政府發布《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出城中村開展規模化租賃的想法。城中村將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于 100 萬套(間)的村民自建房或村集體自有物業，“經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。”

根據深圳市《2017 年企業社會責任報告》的數據，截止到 2017 年底，萬科已經拿下龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等 7 個片區中 33 個城中村，其中 10 個村已開啟整租及改造運營工作。“未來萬村復興能成為深圳持續輝煌的基石。” 王石說。

萬科現在已經有集中式的長租公寓品牌“泊寓”，在 29 個城市有業務，累計管理房間 10 萬間。萬科表示計劃在 2018 年新獲取 10 萬間以上長租公寓，新開業 5 萬間以上。

根據財新網的報道，萬科已經在玉田村和村民簽訂協議，拿下近 20 棟民房，其中兩棟已完成改造并被納入“泊寓”。

這兩棟樓目前已經滿租，加上管理費后月租金約 100-140 元/平方米。按照村民的說法，萬村發展與村民業主簽下的租期統一為 10 年，萬村發展向業主支付的月租金標準大約為 75-85 元/平方米，與市場價相當，也就是說萬科的利潤率在 30% 左右。

王石說，萬科有規模優勢，所以不至于讓房租的價格大幅提升：“由于整體改造成本大大低于建新房，不會過分推高租賃人口的居住成本。”

從房東手上租賃房屋，統一改裝之后再提價出租，這門生意已經有不少競爭者。

鏈家旗下的自如是比較大的一家，2011 年開始運營。自如會給房間配上統一的裝修和家電，還有保潔、搬家等配套服務。房間大多按照單間出租，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢 9 座城市管理房屋資產超過 50 萬間，用戶累計超過 120 萬人。

今年初，獨立出來的自如宣布完成獲得 40 億人民幣 A 輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投。戴德梁行去年底發布的一份報告指出，北上廣深的集中式長租公寓品牌有 300 多家，管理房間數量超過 200 萬間。行業排名前十位的企業，管理的房屋間數都已過萬。

但長租公寓資產沉重，需要依賴大公司的規模效應。“現在看來長租公寓要賺很多錢很難，甚至是說，租公寓本來也不應該賺很多錢。”萬科主席郁亮說，萬科是“希望賺長錢、賺慢錢、賺穩定的錢。”

去年 11 月，北京市清理租房市場中的“隔斷間”，這是自如友家的慣用做法，空間較大的客廳被隔開成一間臥室，可以單獨出租。整治期間不少自如友家的用戶被強制清理出去，自如后來公開道歉、補償租戶。這給自如帶來了損失，類似青年公寓出租床位的“自如驛”也一度被迫關閉。

長租公寓需要依賴政府，更受到政府限制。

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