北京即將邁入限價(jià)房時(shí)代 非限房供應(yīng)告急不愁賣

• 2018年5月20日 GuoMeng來源：華夏時(shí)報(bào) 449 23
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  2018-2023年中國集成建筑市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。集成建筑行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

近日，北京市住建委發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱“意見稿”)公開征求社會意見。這一“意見稿”的推出，讓即將大規(guī)模入市的限價(jià)房再生變數(shù)。

非限房供應(yīng)告急不愁賣

相比較限價(jià)房從拿地之初的各種限制條件，到入市銷售前的政策變動，現(xiàn)有老項(xiàng)目后期的非限房則輕松很多。

位于昌平回龍觀地區(qū)地鐵8號線平西府站的京投發(fā)展公園悅府項(xiàng)目，目前已取過3次預(yù)售證，最近的一次是今年2月推出B-6#住宅樓共216套房源，均價(jià)58500元/平米。

記者了解到，公園悅府114平米三居二手房價(jià)格在鏈家報(bào)價(jià)約686萬元，合均價(jià)約6萬元/平米。由于二手房未滿五稅費(fèi)及中介傭金等費(fèi)用，新房的價(jià)格要比二手房更有優(yōu)勢。

據(jù)京投發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于是老盤后期，價(jià)格也合理，項(xiàng)目不需要太多推廣，近期還將拿證推出87——140平米兩居、三居產(chǎn)品。

位于門頭溝的中駿西山天璟項(xiàng)目，主推140-220平米疊拼戶型，均價(jià)64000元/平米，共在2017年取證兩次。該項(xiàng)目營銷總監(jiān)趙偉表示，未來市場供應(yīng)以限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)為主，像中駿西山天璟這樣的純商品住宅越來越少和稀缺。雖然也有銷售業(yè)績壓力，但也不打算以價(jià)換量，將采取小步快跑的營銷策略，銷售完現(xiàn)有房源后，預(yù)計(jì)會在三季度再拿新證。

陽光城在北京有陽光城君山墅、陽光城京兆府、陽光城檀悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目，均為再度改善的產(chǎn)品，與限價(jià)房針對的客群完全不同。

陽光城北京區(qū)域公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“根據(jù)公司高周轉(zhuǎn)的要求，我們會快速推盤去化，三季度將是推盤的重要節(jié)點(diǎn)。”

雖然非限價(jià)房在控制銷售節(jié)奏上有主動權(quán)，產(chǎn)品也相對更加市場化，而且非限價(jià)房越來越少，供應(yīng)越來越稀缺，但在批預(yù)售證時(shí)價(jià)格也會有所限制，想大幅漲價(jià)不太容易。

“只要是非限價(jià)新房，都相當(dāng)于政府給購房人發(fā)紅包”，一位開發(fā)商這樣表示，因?yàn)檎迌r(jià)以及后續(xù)供應(yīng)收緊，開發(fā)商并不擔(dān)心非限價(jià)房的銷售情況。

開發(fā)商拿地趨謹(jǐn)慎

限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房地塊已成未來土地市場的趨勢，然而，面對調(diào)控的北京樓市，以及不明朗的市場政策，開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，不敢貿(mào)然嘗試。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京已有6宗土地流拍，其中還包括位置較好的地塊。如今年1月出讓的兩宗豐臺花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，要求住宅全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售價(jià)格43000元/平米(含精裝修)，起始總價(jià)分別為41.78億元、50.58億元，相當(dāng)于樓面價(jià)就3.3萬/平米左右，價(jià)格空間只有1萬元/平米，盈利空間非常小。

上述不具名的開發(fā)商表示，土地出讓時(shí)一個(gè)政策，入市時(shí)又一個(gè)政策，政策的多變給開發(fā)商的信心造成了影響，此前對項(xiàng)目的投入產(chǎn)出測算完全失效，這對于經(jīng)營業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)來說很難受，因此現(xiàn)階段拿地時(shí)會持觀望狀態(tài)。

而另一位開發(fā)商也向記者表示，不會看限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房地塊。“去年拿下限價(jià)房地塊的開發(fā)商，大家都在賭政策，在項(xiàng)目報(bào)批時(shí)規(guī)劃上會有騰挪空間，然而實(shí)際卻一點(diǎn)沒有放松，我預(yù)估容積率在2.0以下的項(xiàng)目60%會不賺錢甚至賠本。

趙偉則表示，雖然北京土地供應(yīng)緊張，拿地也難，但是不會放棄北京市場，這是一個(gè)企業(yè)的城市站位的戰(zhàn)略問題，未來可能會尋求合作、收購等多種拿地方式，也不排除去環(huán)京獲取土地，畢竟京津冀一體化，對企業(yè)也意味著很大的機(jī)遇。

陽光城北京區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，未來會更關(guān)注與環(huán)保、教育、大健康等優(yōu)勢資源相結(jié)合的跨界的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)地塊。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，從2017年北京市政府供應(yīng)的住宅土地來看，只有共有產(chǎn)權(quán)用地和限價(jià)地兩種，未來仍將為這個(gè)趨勢，由于房屋屬性由土地屬性來決定，因此未來商品房市場將以共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房為主。未來政府將建立并不斷完善長效調(diào)控機(jī)制，而長效調(diào)控除了采用收取房產(chǎn)稅等手段外，流通受限保護(hù)剛需的共有產(chǎn)權(quán)房是最好的手段。未來4年政府仍將推出20萬套共有產(chǎn)權(quán)房及40萬套租賃住房，供應(yīng)格局將會在一定程度上向共有產(chǎn)權(quán)房及租賃用房轉(zhuǎn)變。

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