房企爭相效仿快周轉 質量和速度恐難兼得

• 2018年5月22日 ZhouXun來源：搜狐 藍鯨財經 662 38
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“快周轉”模式究竟是房企彎道超車的利器?還是把控質量的阻力?

近日，碧桂園、保利地產、綠地控股等上市房企股東大會集中召開。在保利地產股東大會上，股東們對保利發問“保利能否向碧桂園一樣提速?”，保利董事長宋廣菊表示要將“快周轉”提到重要考核指標，“向碧桂園學習快周轉”。

在過去房地產行業的“黃金周期”中，從拿地、開工到銷售回籠的“快周轉”模式一度曾是房企盈利的鐵律。但在行業進入“白銀周期”之后，越來越理性的購房者對房屋品質提出更高要求。供需結構的反轉，對于追求“快周轉”的房企來說，無疑是一大考驗。如何在“快”的同時兼顧“好”，是快速擴張的房企們最緊要考慮的問題。

“快周轉”模式究竟是房企彎道超車的利器?還是把控質量的阻力?

房企爭相效仿快周轉 是利還是弊?

日前，在保利地產舉行的股東大會上，宋廣菊強調要重回行業前三的同時，毫不掩飾對于快周轉的推崇，直言“要向碧桂園學習快周轉”。宋廣菊表示，“為了減少各個中間環節，保利直接把核心技術部門疊加在一起，專門組建運營部門來提高效率，加速快周轉。”

而在保利地產之前，已有諸多房企開始提速。如陽光城、中南置地、新城控股、正榮地產等，最近幾年都在追求“快周轉”，但在這些企業激進擴張的同時，均無可避免的踏上了高負債的路。

易居中心總監嚴躍進分析認為，快周轉在某種時期、某種條件下，可使企業獲得較高利潤，但企業會因此大量的借貸產生高負債，對企業來說，這種模式存在極大的風險。

據藍鯨地產梳理統計，2017年，陽光城、中南置地、新城控股、正榮地產的銷售額分別同比增加88%、92%、84%、78.5%，但與此同時，其負債率也增長至85.66%、90.14%、85%、90%。

此種追求“快周轉”引發的負債現象，在閩系房企陽光城近三年的發展軌跡中，表現的尤為明顯。藍鯨地產梳理發現，近年來，陽光城為了擴大規模，一方面不斷通過高溢價拿地;一方面在銷售階段采用“快周轉”模式，導致有息負債急增。在行業平均資產負債率維持在81%的情況下，該公司資產負債率已連續三年上漲，截至2018年一季度負債率增至86.8%。

杠桿率上升以及償債壓力愈發凸顯的情況，在中南置地的財報數據中也有明顯體現。根據中南置地年報顯示，截至2017年期末，中南建設資產負債率為90.52%，凈負債率為233%，分別上升4.32和33個百分點。

北京房地產協會秘書長陳志曾公開表示，“我們要特別注意企業在自身風險提高又有高周轉壓力下的情形下，可能存在降低建造標準，偷工減料產出劣質產品，把風險轉嫁給消費者的行為。”

加緊提速“快周轉” 碧桂園身陷“質量門”

事實上，伴隨著“快周轉”模式被諸多房企奉為圭臬，速度過快導致的房屋質量隱患飽受市場詬病。對于保利等諸多房企爭相效仿的碧桂園而言，不斷提速“快周轉”，引發的質量問題一直備受市場質疑。

日前，為了提高快周轉，碧桂園連發三份內部文件，強調要將原本拿地到開盤4個月周期進一步提升至3個月內完成。而事實上，從拿地、開工到銷售，碧桂園此前制定的4個月開盤，已經刷新了房地產行業的歷史記錄，遠超同量級企業萬科集團、中國恒大的周轉速度。此次進一步收緊，讓公眾在驚嘆碧桂園的速度之快時，也對其如何兼顧房屋質量問題表示質疑。

隨后，碧桂園官方回應稱，“三個月開盤并不是三個月交樓。快周轉不等于質量差，碧桂園有實力建又好又快又便宜的房子。因為碧桂園是集團標準化管理，是優化、微調圖紙，不是重新設計圖紙。”

讓碧桂園底氣十足的這套管理標準，即裝配式建造體系SSGF工業化建造體系。官方宣稱，該體系可以解決滲漏、開裂、空鼓等傳統建造方式中的問題，可以使建造效率得到有效提升。但從碧桂園頻頻被投訴的房屋質量問題來看，讓這一體系對“快周轉”理論的支撐并不具備說服力。

根據藍鯨地產不完全統計，自2018年以來，碧桂園房屋項目在全國10余城市遭到工程質量問題投訴。其中，房屋裝修質量差、工程設計有缺陷、室內墻面大面積開裂等是主要問題。

在密集爆發的房屋“質量門”面前，碧桂園的SSGF工業化建造體系的安全性和品質輕易被打破。據了解，截至今年4月份，碧桂園已有200多個項目使用SSGF工業化建造體系。如此龐大的開發體量下，頻發質量維權會不會引發更大的質疑尚難預料。而對于所有快周轉模式下的房企而言，如何平衡“快”與“好”，至關重要。

嚴躍進認為，“對于此類快周轉的模式，確實容易出現房屋質量的隱患。從宏觀層面和監管層面看，對于近兩年入市的樓市，監管層應該強化質量把控，對于質量不過關的項目適當進行管控。而從微觀層面看，房企應該持續做好此類質量把控，否則維權事件也會干擾企業的運作。”

如何駕馭好規模和質量這兩架馬車，是規模房企面臨的新考驗。面對眾多維權的業主，快周轉模式下的房企顯然需要承擔更多的責任和義務，莫讓質量問題成為發展路上的“攔路虎”。

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