人才引入帶動多地房價上漲 引入政策催熱二線土地市場

• 2018年5月24日 GuoMeng來源：證券日報 北京商報 483 25
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近段時間以來，各地先后加入了人才爭奪戰。根據中原地產研究中心統計數據顯示，年內不足5個月時間內，便有超過35個城市發布了40多次人才引入政策。

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引才政策催熱二線土地市場

“分化”成為今年全國土地市場的關鍵詞。一方面，土地市場成交金額仍處在高位，但土地溢價率明顯走低;另一方面，各城市土地市場也呈現分化趨勢，部分一二線城市流標頻現，而一些熱點城市土地市場依舊較熱。從城市情況來看，二線城市成為房企集中拿地的戰場。

據克而瑞近日發布的統計數據顯示，從銷售額排名TOP 50房企今年前4個月的拿地所在城市來看，二線城市廣受關注，占比達67%。

另有數據顯示，盡管土地市場呈現明顯降溫態勢，但從土地出讓金額來看，4月在全國土地出讓金額排名前20的城市中，二線重點城市占據榜單13個席位。

克而瑞研究報告認為，二線城市土地市場受關注的主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現狀，二線城市推出開放的招賢納才政策，城市人口數據均出現大幅增長態勢，大批的人口遷入加大了對土地的供給需求。

從備受關注的二線城市所在區域來看，主要還是集中在中西部地區。鄭州、重慶、長沙、成都、武漢均為熱點城市，這些城市紛紛出臺“引才政策”，大量的人口流入激發起購房的潛在需求，成為房企投資拿地廣泛關注的焦點。

從土地出讓金額及溢價率來看，中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月21日，50大熱點城市賣地金額高達1.32萬億元，同比上漲49%，其中，46個城市土地出讓金超過100億元。

與成交額仍然呈現上漲態勢相比，土地溢價率則出現了下滑。從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，溢價率總體壓縮一方面源于嚴格的管控。大城市通過配建的方式，適當壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現象，但對于全國土地市場的影響相對有限。

從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續，同時對于拿地的資金也會積極管控。此外，溢價率走低也從側面反映出房地產企業拿地正回歸理性。

值得一提的是，從各房企在土地市場的表現來看，房地產行業強者恒強的局面愈發堅固，多數銷售規模居前的房企，其拿地金額及新增貨值也居前。克而瑞研究中心的房企新增貨值排行榜顯示，1-4月，恒大新增貨值超過5000億元，碧桂園超過3000億元，融創、萬科、綠地、中海、保利也均超過了1000億元。

在嚴躍進看來，房地產行業市場集中度不斷提升是大勢所趨，身處其中的市場主體面臨著不進則退甚至不進則亡的局面，因此規模化仍是房企的主流選擇。一方面，經過去庫存后，房企需要補充土地儲備;另一方面，在規?；V求下，大型及中型房企依舊會積極拿地。

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