任志強：你們搞錯了 我們現在房子是不夠用的

• 2018年5月27日 ZhouXun來源：經濟觀察報 1152 74
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  2018-2023年中國房地產基金市場深度全景調研及“十三五”發展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產基金行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決...

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產對長效機制的需求變得急迫。在當下節點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現狀、問題和路徑需要重建認知?改革應該沿著什么路徑繼續推進等等。

經濟觀察報：沒有衛生間?

任志強：衛生間是什么概念?就是帶洗澡設施的，不是指廁所，我們過去那個小廁所一平方米，大家早晨起來洗臉刷牙要到廚房去，這不叫衛生間，只能叫廁所。

有熱水的大概5%左右，雖然有的家庭安了淋浴器，淋浴器畢竟不夠安全，也不夠舒適。沒有熱水供應和沒有衛生間，叫什么美好生活?

你知道上海的戶均是多少嗎?只有60多平方米，按人均計算好像面積很大，戶均計算只有60平方米，北京也就70平方米，你以為房子很大嗎?全中國100平方米以上的房子不到15%，還去算人均，這都是瞎胡鬧，平均數是用于宏觀分析的，不能用于微觀。當他們運用這些數的時候，根本沒有考慮個性問題。

經濟觀察報：現有的一些存量可做租賃的項目多嗎?

任志強：根本沒有存量，按鏈家的計算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多少人住呢?供36%的人住，也就是5到7個人一套房子。為什么要打隔斷呢，因為房子不夠。北京需要多少，需要50%的人，怎么能提供得了。

經濟觀察報：私人租賃的問題，有沒有可能是投資回報率太低，所以不見得愿意出租?

任志強：你犯錯誤了，中國沒有辦法計算投資回報率，是因為人們常常會按市場價計算投資回報率，后來的房子也是用這種辦法，可是你恰恰忽略了一個東西，我們有70%的房子是舊房子，房改房或者拆遷房，占的比例相當大，房改房的成本才有多少，大量的房改房用于出租的時候，就把市場整體的租金價格壓下來了，房改房大概5萬塊錢， 2萬塊錢的都有，百分之好幾百的回報率，所以租金價格就下來了，要按市場價算，就是小潘說的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把這些東西都給按住，這個市場租賃價格就上來了。別搞錯了，你們老把眼睛盯在商品房的部分，30%多。還有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢，那才是大頭。

經濟觀察報：這兩年有一些房地產企業試圖重新定義自己的角色，把名字改了的都有，有的說自己是城市運營商，城鄉美好生活提供者，怎么解讀這個現象?

任志強：媒體老用一些新詞，他們也用新詞，本質沒有變化，只要是在生產房子就叫房地產。房地產就是服務業，服務業可以把自己的服務鏈條加長，很正常。但我不認為這是專業化的發展方向，真正的專業化是汽車的組裝廠，會把零件的生產都分配給其他人，我就干組裝就夠了，核心技術是我的部分，但是零件可以分散。

開發商做開發的時候受到了很多限制，就要把自己的產業鏈加長，因為具備一些優勢，比如物業管理，我的樓盤我管理，我就擁有了這么多客戶資源，就可以把對客戶的服務和資源擴大，把保險加進去，把蔬菜供應加進去，把其他的服務加進去，但是主業是什么呢?還是房地產開發，失去了房地產開發，所有的其他東西都廢了。

香港物業管理不是由專門的物業管理公司負責的，是聘請一個物業管理經理人，其他的是社會化服務，不需要一個物業公司把所有人都養著。

我也不認為這是未來的主要發展方向。擁有資源大的人可以，幾百萬的用戶，生產幾百萬套房子，把資源在全國范圍內都可以進行調配，組合，可以搞網絡化的經營，比如有鋼琴老師住在這，有化學老師住在這，可以組織各種的學習，一系列的變化都會出現的，但這不是主業，主業仍然是要買地，要蓋房子，要賣房子，要管房子，不然客戶資源哪去了，給別人了。

經濟觀察報：從收入結構和投資結構看，房地產還會是他主業。

任志強：美國幾百年的時間，為什么還說是股市樓市呀，這兩個是最集中的體現。

開發商現在一年的住宅竣工面積就10億平方米左右，按照全國現在的住宅面積，大概240億平方米，5%的折舊很正常吧，5%就是10億平方米。如果我們要滿足70%的城市化率，至少有440億平方米左右的建筑面積才能夠住，如果按5%的話，就是20多億平方米了，比現在一年房地產生產量還要大。

不要以為蓋房完了就完了，北京這么多破樓怎么辦呢?很多要拆除重來的。70年的生命周期，很多也快到了，不拆嗎?拆了重建，誰弄呀?不讓開發商弄，政府弄，不可能的事。房地產開發建設從世界發展趨勢來說，與城市化擴張的同步。

經濟觀察報：這個過程中有一些什么關鍵節點的人和事是非常值得紀念的?

任志強：被大家淡忘的是楊慎，80年代建設部的副部長。楊慎當了中國房協四屆的會長，他應該說是立過功的，但是他那個時候是完全計劃經濟的一個起步過程，所以大家會把他遺忘的，他沒有在后續的過程中再發揮更多的作用。1982年的憲法修改，土地歸公，歸城市，應該是屬于鄧小平的功勞。1990年的土地掛牌制度應該是李鵬，1997年的房改應該是朱镕基，這都是重要發展階段，而此后應該是國土部的831大限，2002年6月份實行土地招拍掛。1997年的時候銀行給予個人住房貸款也是一個重大的改革，也和中國的發展緊密聯系，而后2008年政府工作報告提出了房地產的基金，REITs，但是沒有實行，到現在才開始做正式的實行，這中間耽誤了10年的時間。

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