房地產稅如何征收 它對房價有多大影響

• 2018年6月19日 GuoMeng來源：證券日報 中國房地產數據研究院 730 43
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如何征收房地產稅

主要涉及四個方面：征收范圍、稅率標準、計稅基準、減免征范圍。關于稅率標準和減免范圍，預計按照“充分授權、分步推進”的原則，授權各地方政府根據各自的實際情況制定。從國際經驗看，在具體稅制設計時需要注意以下兩個問題。

一是稅率標準設置和減免范圍需要兼顧稅收籌集和民生保障。房地產稅主要作用是調節收入分配、籌集財政收入，并有助于逐步形成房地產市場的長期調控機制。

就籌集財政收入的功能來說，1994年分稅制改革后，地方政府財政支出缺口增加，在房地產市場持續高速發展的背景下，土地出讓成為彌補缺口的重要的收入來源。據中國指數研究院最新公布的《2017年全國300城市土地交易報告》數據顯示，2017年土地出讓總金額為40632萬億元，同比增長38%。土地出讓金收入占財政收入的比重約40%，其中江西、重慶(樓盤)、江蘇和安徽的占比甚至超過60%。隨著城市的建設發展，新增土地規模會逐步受到控制，拆遷成本的上升也使得地方政府從土地出讓中獲得的收益比重會趨于下降;在房地產增量市場發展增速放緩的同時，土地出讓增速趨勢亦逐漸放緩，部分地區重點依賴土地財政支撐地方財政支出的模式不可持續。

同時，在防范化解金融風險，地方債務整頓和監管力度趨嚴的政策背景下，如何避免地方政府在基礎設施建設等方面大量投入，而導致的債務償付危機，增加地方財政收入，是目前地方政府需要解決的現實問題。按照國際慣例，房地產稅作為地方稅來源，主要用于滿足地方政府提供公共服務的開支，如教育、醫療和社保等，受益的主體和納稅主體高度一致，因此，征收房地產稅是自然的選擇。

從國際上來看，美日等國的房地產稅是基層地方政府的主要稅收來源，用于居民所在區域的教育及公共服務的支出，體現了房地產稅的公益性。2015年，美國房地產稅占地方政府稅收72.1%，是第一大稅收來源;而日本房地產稅占市町村級稅收近40%，是地方稅收的第二大來源。

對我國來說，在房地產存量市場越來越大的現實條件下，通過征收房地產稅，可以促使地方政府有一個穩定和持續的財政收入來源，以糾正這些年來各地政府過度依賴土地財政的情況。

另外，根據國際經驗，在所有國家的房地產稅制度安排里面，都有一些稅收優惠。如制訂一定的扣除標準，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。對于我國來說，從房屋具有的基本的安居保障功能出發，在稅制設計環節，應當根據中國經濟社會階段性發展狀況，允許扣除一定的減免標準(免稅額)，這種免征標準盡可能惠及廣大的民眾群體，減輕他們的額外負擔。

但是，若按照現有上海(樓盤)、重慶試點方案中確定較高的免征額，則實際上是達不到構建房地產市場長效機制、拓展地方稅源的效果的。2016年上海房地產稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房地產稅收入為56.88億元，占本級財政稅收收入1438.4億元的4%。與此同時，2016年上海土地出讓收入高達1578億元，重慶為705億元。根據兩個城市的試點統計數據，房地產稅相對土地出讓收入顯然明顯偏低。

綜上，稅率標準設置和減免范圍需要平衡好稅收籌集和民生保障兩個目標，在盡量減輕居民額外負擔的同時，也要逐步促使房地產稅實現稅收籌集的功能。

二是方案設計要避免實際操作中的套利行為。房地產稅是在房屋保有環節進行征稅。由于稅收的剛性特征，它可以在滿足人們安居合理需求的同時，通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機需求，以及調節收入分配的功能。從供給端來說，可以提升房屋實際的安居使用效率，降低僅只是為了獲取房屋的資本增值所可能發生的空置率，從而提升全社會的資源配置效率。但如果方案設計不周，則可能適得其反。

一個重要方面是，在具體征收方案設計時，需要盡量避免實際操作中的套利行為和扭曲現象。一種普遍的免征觀點是，對持有首套住房的安居性住房免稅，以體現房產稅的安居保障功能;對超過一定面積的住房進行累進征收，以體現多占用資源多納稅的收入與財富分配調節功能。然而，如果采用首套免征方案，則可能導致“假離婚”行為明顯上升，也可能出現部分群體通過房屋置換規避納稅義務，導致大戶型受到追捧，形成價格的“剪刀差”。如果采用人均面積減免，則將掩蓋實質上的不公平，因為面積上同質的住房可能存在較大的價值差異，而價值才是住戶更加關心的變量。就中心城市而言，中心豪華住宅樓與郊區一般住宅單價差異相當大，同等的面積減免而不考慮市場價格可能會加劇財富分配不均的狀況，這一點與房地產稅的預期功能定位是相悖的。

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