2018-2023年中國養殖西南蛇行業供需趨勢及投資風險研究報告
養殖西南蛇行業研究報告中的養殖西南蛇行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對養殖西南蛇行業進行細化分...
近日，我們發現農村隱形地產市場開始進入發育期，突出標志為農村宅基地交易趨于活躍。包括在新農村建設過程中，因居住環境等改善而引發的購買需求;宜居宜游的新形態農村引發的宅基地升值;鄉村市場建設中商鋪購置費用不斷攀升等。大量城市工商資本涌入鄉下租賃農房的情
近日，我們發現農村隱形地產市場開始進入發育期，突出標志為農村宅基地交易趨于活躍。包括在新農村建設過程中，因居住環境等改善而引發的購買需求;宜居宜游的新形態農村引發的宅基地升值;鄉村市場建設中商鋪購置費用不斷攀升等。大量城市工商資本涌入鄉下租賃農房的情況。
農村地產交易由來已久
雖然在法律層面未予承認，但農村房屋交易自20世紀80年代開始，就已存在，并非今天才有。
一般是交易雙方(主要是農民)找村里的文化人擬定合同，再找一兩個村干部或者有威望的村民作為見證人，簽字畫押付錢，買賣就算完成了。相對來說，因金額小，量少，并不成氣候。
農村地產交易活躍的原因
現如今農村房屋交易量不斷增加，交易范圍擴大，交易人群多元化，而房屋不斷增值，也是與這些年城鄉經濟社會發展有著密不可分的關系。
一是，城鎮化進程的加快。大批農村人在農村閑置下來的老屋給買賣提供了房源，而他們卻涌入到城市就業生活，促使城鎮化進程加快。
二是，鄉村產業形態發生變化。二三產業在鄉村崛起，發展經濟需要大量的房屋以及建設用地作為基礎。
三是，耕地紅線與城鎮化雙重約束。一些經濟比較發達村莊，建設用地指標緊張，促使一定的交易市場催生。
農村地產市場要持續發展
鑒于城鄉區域發展不平衡，資本與農民對地價判斷的差異等，在穩步推進其顯形化的過程中，需要著重考慮以下因素:
一是農村地產市場的相對封閉性。農村地產交易市場由于并未納入正規的全國性的統一管理系統，因此形成了一個個相對封閉的獨立市場。城市與鄉村，不同鄉村之間，地產市場在多條不同的軌道上同時運行，帶來價值上的一片片洼地。
二是農村地產市場開放的滯后性。農村地產市場雖然一直存在，但是由于受到各方面的限制，其價值及未來溢價空間尚未形成合理的評價體系和標準。如何保證宅基地等入市所釋放的巨大價值更多在農村體現，大部分土地出讓收益留在農村，留給農民，都是必須考慮的。
三是交易主體本身的差異性。對于不同的人來說，同樣一塊錢，邊際效應是不同的。一個農民，孩子要上學，老人要看病，這時候房子與錢比較，錢對他來說就更加重要。加之貧困人口錢本來就少，把支出往后推延的余地不大。在城鄉差距依然很大，社會保障還不健全的情況下，農村地產交易規則設計務求周全，以免城市居民或資本下鄉圈地，剝奪農民長久收益。
農村地產交易引發的問題
同時也不能否認，農村地產市場的隱形化還存在諸多問題。由于交易多是買方與農戶或村集體直接簽訂合同，或者村集體與農民簽訂合同，是靠鄉村約定俗成的自然法約束其有效性，未納入國家統一的產權管理系統，一旦產生糾紛處理難度很大。因此，相當一部分產權難以通過正規途徑獲得融資，一定程度上限制了鄉村建設。
有計劃有步驟地將農村地產納入到正規合法的程序之內，是解決這些問題的關鍵，也是重構產業空間，牽引鄉村轉型，支持鄉村發展的必然選擇。2015年起，在全國一些縣市進行的三塊地改革，在試點中摸索一套可行的辦法，也是基于這方面的考慮。
農村地產交易市場價值
從現行的土地管理制度看，農村房屋交易雖對制度提出了很大的挑戰。但是從大方向上看，又是經濟社會發展到一定程度產物。這種活躍可以說是市場對農村宅基地用益物權價值的發現和反應，在規范引導的前提下，使其顯形化，激活農村農民的土地財產權，解放使其發展。
因為地產在農村資產中占有相當的比重，其中又以宅基地的比例為最大。例如在福建省，宅基地、公共公益設施、農村經營性集體建設用地三者比例基本為8∶1∶1。絕大多數農民外出打工賺錢的目的，也是擁有一棟像樣的房子。因此有調查表明，在一個農民的一生投資中，其中60%以上的投資是住房投資。
現實中也能看到，這塊市場是如何發育，又是怎樣孕育著巨大能量的。以東部一些村莊為例，隨著鄉村制造業的發展，吸納了大量外鄉勞動力。人們常年在這里做工，就有把家人接來同住的需要，買菜需要菜市場……經過一段時間，這里分工越發明細，商業逐步成熟，原本小小的村莊便有了城鎮的模樣。如今隨著鄉村旅游的迅猛發展，對于農村地產的需求更加旺盛，一部分城市人口帶著資金、知識和經驗上山下鄉，投資鄉村建設，使得鄉村不再局限，經濟業態更加立體，鄉村面貌也隨之發生翻天覆地的變化。
應該說，市場已經有很好的探索，并開始實踐，比如一些地方的"共享住宅"，就是靠建立合理的利益聯結機制，而不是一次性買斷。市場面向農村，提供資源，而農村提供服務，房產，等，以此撬動鄉村旅游、民俗等第三產業的發展，農戶分享經營收入，從而達到多方共贏的目的。
也可以考慮以村為單位成立社區委員會，在產權交易過程中設置一定的約束條件，比如用途上的管制，鄉村風貌上的維護，以及其它使用權限上的限制等等，也是維護村莊及農戶長遠利益的一個不錯的辦法。
城鄉經濟發展已經到了這樣的階段，對于如何從制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底線，也要積極探索。
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