樓市降溫可期 推高三四線房價的“元兇”到底是什么？

• 2018年6月30日 ZhouXun來源：華夏時報 797 48
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  2018-2023年版房地產資產置換產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

6月26日至29日，A股和港股地產板塊持續走低，板塊整體跌幅一度超過2%，保利地產、招商蛇口、新城控股等正宗地產股5日累計跌幅超過15%。港股市場內，碧桂園5日跌幅接近20%，中國恒大、融信中國等跌幅也逼近15%。

過去的一周里，由“棚改貨幣化被叫停”傳聞引起的蝴蝶效應，在房地產市場上不斷蔓延。

6月26日至29日，A股和港股地產板塊持續走低，板塊整體跌幅一度超過2%，保利地產、招商蛇口、新城控股等正宗地產股5日累計跌幅超過15%。港股市場內，碧桂園5日跌幅接近20%，中國恒大、融信中國等跌幅也逼近15%。

這一切始于6月25日。盡管有降準的利好預期在前，地產板塊個股依然逆勢出現大跌。到晚間，個中原因開始在媒體間發酵，各地PSL(抵押補充貸款)審批暫停回收國開行總行的傳聞不脛而走。過去幾年間，PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源，因此被普遍認為是推高三四線樓市房價的重要動力。有解讀認為，這一消息若被證實，則意味著棚改貨幣化被“一刀切”叫停。

相關專家對記者表示，棚改貨幣化“被叫停”的說法并不準確，不能也不會一刀切，貨幣化也有一定的好處，還要根據具體情況采取具體對策。但總體來看，棚改將從貨幣化安置為主轉變為以實物安置為主。

中國社科院財經戰略研究院副研究員鄒琳華接受記者采訪時表示，三四線城市樓市上漲的勢頭將有所緩解。盡管由于供給增加的滯后性，2018年三四線城市的降溫不會特別顯著，甚至還可能慣性上漲，但漲速肯定要下降，2019年可能出現局部降價。

起于“去庫存”

對于上述傳言，國家開發銀行25日晚回應稱，今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作，目前各項工作正在有序開展。截至5月末，開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。26日又有媒體爆出，國開行相關負責人參加海通證券電話會議，稱國開行總行已于最近兩周將審批權限收回。不過，國開行隨后發表公告，澄清該言論不能代表國家開發銀行。

盡管官方并沒有明確表態，但記者梳理2018年以來各地公開信息，發現安徽、山東、江西、河北等地在推行棚戶區改造時，安置方式上的口徑已經從只有“因城施策推進棚改貨幣化安置”轉變為更多使用“貨幣化安置和實物化安置結合”，甚至有地區要求合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣要進一步降低貨幣化安置比例。

棚改計劃于2005年首次提出，在最近幾年達到高峰。2008-2012年棚改新開工1260萬套，2013-2014年開工820萬套。這一階段，主要安置方式為實物安置，也就是政府主導建立保障性住房，滿足棚戶區居民的住房需求，資金來源主要是地方政府發債、企業債券等。

棚改貨幣化就已開始被賦予去庫存的任務。央行于2014年開始定向投放PSL，僅可用于支持棚戶區改造貸款、重大水利工程貸款及人民幣“走出去”項目貸款等特定項目貸款。操作上，就是拆遷安置從給房變成給錢，居民拿到補償款后，可以自行購買住宅，不受地區、城市的限制。

推高三四線房價的“元兇”

理論上說，貨幣化安置并不代表一定要投資房地產。拆遷戶拿了補償款后，既可以買房，也可以炒股;既可以在當地購房，也可以在大城市買房。然而，中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立撰文指出，房地產既有一般消費品的特點，還有資本投資品的特點。在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨秀，進一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念，不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動，也刺激了房地產開發商在三四線城市盲目擴張，給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。

在這樣的大背景下，三四線樓市房價的大漲受到了一系列內外部原因的推動。鄒琳華認為，經歷了2016年以來的一輪大漲，一線城市房價極高，并采取了最嚴格的限購政策，同時對外進行人口疏散;二線城市房價很高，并采取了相對嚴格的調控政策;三四線城市對購房少有限制，住房總價相對較低，部分城市還有購房獎勵政策。于是在貨幣化棚改的第一階段，在當地購房成為主流。由于三四線城市及縣城市場容量狹小，庫存絕對量不大，短期內大量拆遷家庭拿著遠高于市場價的補償款擁入市場購房，造成房價大幅上揚。

例如安徽省安慶市，本地常住人口464.3萬人，2017年棚戶區將近兩萬戶，2018年預計再改造24843戶。當地推行了“房票”制度，拆遷戶拿到一定金額的房票后入市買房，由于本地庫存不多，無論是一手還是二手房都很快供不應求。“因為恐慌，大家已經不理智了。怕沒有房子賣了，房價還會再漲，手里的房票就會貶值，更買不起房。”一位當地網友表示。

而房價已經大幅拉升。如2017年下半年入市的恒大珺睿府均價甚至達9500元/平米，是當地價格最高的樓盤。據易居研究院百城房價數據的監測，安慶新建商品住宅的單價從2017年5月的5900元/平米漲到了2018年5月的7248元/平米，同比上漲22.8%。

鄒琳華同時認為，一二線城市房價的上漲也與貨幣化安置有關。在當前條件下，三四線城市乃至縣城的房價已經經歷了一波大漲，房價絕對水平很高。而大家都很清楚，在城市化大背景下，三四線城市人口外流嚴重，總體并無很強的投資前景。在當前的房價水平下追高，收益有限而風險較大。如果繼續以棚改貨幣化的形式給當地家庭提供購房現金，更多的人將選擇去一二線城市購房，投資需求將向外溢出。所以將會出現三四線棚改，一二線漲價的現象。

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