三四線城市漸成土地市場主角 部分城市以地款償債

• 2018年7月16日 HaoChenChong來源：房天下 560 31
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  2018-2023年中國房地產信托行業市場競爭格局分析及發展趨勢預測研究報告

  房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托，但直到1920年以后，美國投...

面對房地產的調控政策的層層加碼，土地市場的火熱形勢仍然延續。今年上半年，數量眾多的三四線城市賣地行情繼續向好，成為支撐全國土地出讓收入大漲的主要原因。

面對房地產的調控政策的層層加碼，土地市場的火熱形勢仍然延續。今年上半年，數量眾多的三四線城市賣地行情繼續向好，成為支撐全國土地出讓收入大漲的主要原因。

這些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因為房價上漲帶動地價上漲、庫存去化較多帶來的補庫存等，在地方債防風險、地方融資渠道收窄的背景下，部分地方政府存在賣地償還隱性債務的行為。

三四線城市漸成土地市場主角

統計數據顯示，各地賣地形勢差異較大。因為地價成本較高，一二線城市賣地收入在規模上居前。數據統計，今年上半年賣地收入最高的為杭州，累計出讓金額為1485億元，同比增長了99%。其次是重慶的921億元、蘇州的766億元、北京的751億元。

其中，一線城市因為限制政策較多，土地收入增幅較低，如北京、上海上半年土地收入為負增長，廣州微弱增長了3.6%。二線城市形勢分化明顯，如福州、濟南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、蘇州增幅在20%以下。

數量眾多的三四線城市緊承其后。大量長三角地區城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺州、金華等，上半年賣地收入規模在200億-400億元左右，收入規模僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也貢獻了部分賣地收入規模超過100億元的地級市。

從收入增幅來看，三四線城市尤為突出。像岳陽、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200%以上，這些三四線城市廣泛地分布在湖南、河南、山東、福建、四川、江西、浙江、江蘇等省份。

“限價政策疊加融資成本上行，開發企業的項目利潤率壓力漸增，在核心區域追逐高價地塊的動力減弱。獲地能力的制約，使得部分開發企業的布局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過并購等方式進駐縣鎮一級的城市。三四線城市在土地市場的成交占比，可能會進一步提升。”交通銀行(6.010，-0.03，-0.50%)高級研究員夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年賣地收入規模，已經超過了2017年全年地方一般公共預算收入。比如湖州今年上半年賣地收入為413億元，其去年地方一般公共預算收入僅為237億元。

通過賣地獲得一次性收入，對于三四線城市尤為劃算。上半年賣地收入與去年全年地方一般公共預算收入相當的(占比規模在90%以上)城市有14個，包括湖州、眉山、亳州、菏澤、阜陽、許昌、達州、上饒、瀘州、南充、岳陽等均為三四線城市。這些三四線城市的財政收入規模相對較小，火熱的土地市場助推土地收入大漲，賣地收入要比來自經濟運行的稅收收入更為豐厚。

當然，由于我國財政體制安排，地方能從上級政府獲得常規性的收入返還或補貼，地方財政支出規模往往超過地方一般公共預算收入。若從財政支出角度來衡量，上半年賣地收入也相當之可觀。

部分城市以地款償債

地方土地收入大漲背后原因很多，但在當前地方債防風險、地方融資渠道收緊的背景下，個別地方存在賣地還債的因素。

“地方政府收儲了大量土地，只要賣幾塊地，到期的隱性債務就能還得上，所以有些地級市在通過賣地，來填堵債務窟窿。”北京一資管機構投資部門負責人對記者表示。

無論是財政收入，還是土地收入，上半年形勢都比較好。但今年以來地方融資平臺發生了幾起風險事件，讓市場有些擔憂情緒。

我國地方政府明面上的債務規模，基本已經置換成政府債券，這些債券能借新還舊，目前沒有償還本金的壓力，加上對總量規模的限額管理，明面上的地方政府債務沒有償付風險。市場擔心的是地方隱性債務，這部分債務規模總量不詳，城投公司進行基礎設施投資形成的債務，跟地方財政有著千絲萬縷的關系，隨著融資政策的收緊，這些債務借新還舊、償付壓力在加大。

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