2018-2023年中國房地產資產置換行業供需趨勢及投資風險研究報告
中研普華通過對房地產資產置換行業長期跟蹤監測，分析房地產資產置換行業需求、供給、經營特性、獲取能力、產業鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業、市場、企業、用戶等多層面數據和信息資源，...
蘇州土地市場遇冷，三幅核心位置住宅用地流拍。
蘇州土地市場遇冷，三幅核心位置住宅用地流拍。
起拍價過高、限房價等因素造成土地流拍，但最根本的還是整體市場冷下來了，你看2016年哪有土地流拍，能搶到已經算不錯，”曾被譽為“ 房價四小龍”的江蘇省蘇州市三宗核心位置的住宅用地因無人報名流拍后，有房企人士如此評價當下的蘇州市場。
根據蘇州市國有建設用地使用權網上出讓系統的信息，7月23日，7宗經營性土地進入限時競價階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。
其中，編號為蘇地2018-WG-8號的吳中區文溪路北側、友新路西側地塊在今年2月曾遭遇流拍，此番起拍價格降低3.08億元之后，仍遭遇流拍。
出讓公告顯示，2018-WG-8號位置為吳中區文溪路北側、友新路西側，總出讓面積為73522.10平方米，容積率為2.1，起始總價為200715萬元，折合樓板價為13000元/平方米
根據蘇州市國土資源局掛牌的土地信息顯示，2018-WG-8號地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號地塊為同一塊地，起始總價較去年的231595萬元低了30880萬元，對應的樓板價降低2000元/平方米。
三年時間，樓板價翻三倍。距離該地塊不遠處的編號為蘇地2015-G-6號的吳中經濟開發區明溪路東側、吳山街北側于2015年6月成交，容積率為1.6，成交樓板價為7453元/平方米，起始樓板價為5000元/平方米。
來自中國指數研究院的數據，蘇地2015-G-6號土地之上正在銷售的洋房項目和昌熙溪里均價為21000元/平方米。
蘇州本地房企人士表示，該地塊的起始樓板價即便降低了，還是很高，周邊有高壓線，加上車位配比偏高，目前蘇州新房銷售價格又受到限價控制，怎么算都是不合適的。
另外兩宗流拍的地塊分別位于蘇州市相城區和高新區，此前均是土地競買的熱門區域。編號為蘇地2018-WG-10號的相城區元和街道文靈路東、安元路北地塊規劃為商服用地、城鎮住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價為315157萬元，起始樓板價為15000元/平方米。
位于高新區獅山街道塔園路東、靈巖街北的蘇地2018-WG-15號地塊被規劃為城鎮住宅用地、教育用地（幼兒園）用地，總用地面積40089.70平方米，容積率為2.2，起始宗價為165326萬元，起始樓板價為18745.01元/平方米。
上述房企人士分析，2018-WG-10號地塊所處的版塊周邊存量較大，房子建成后的價格實現能力較弱，這樣看土地的起拍價高了；2018-WG-15號地塊則是因為需要配建1.2萬平方米的幼兒園，以此測算起拍價格高了，利潤測算指標會差。
另有來自蘇州的業內人士透露，土地市場冷了，即便是沒有流拍的三宗住宅地塊參與度也是很低，該批次土地中，報名最多的地塊也僅有3家，與過往2016年動輒幾十家的競拍場面形成鮮明的對比。
三宗成交的住宅地塊溢價率最高的為編號為蘇地2018-WG-9號吳中區甪直鎮甪直大道南側、甫澄北路東側地塊，有三家房企報名，最終蘇州雋潤房地產開發有限公司以114444萬元競得，溢價18%。
2018-WG-9號地塊總用地面積為44983.10平方米，容積率為2.2，起始價為96984萬元，起始樓板價為9800.04元/平方米。
另外兩宗地塊均0溢價成交。其中，編號為蘇地2018-WG-11號的相城區元和街道文靈路東、黃蠡路南地塊由蘇州市四城房產置業有限公司競得。
2018-WG-11號地塊規劃為商服和城鎮住宅用地，總用地面積86441平方米，容積率2.2，起始總價起始價為281452萬元，起始樓板價為14800.01元/平方米。
另一宗編號為蘇地2018-WG-12號的相城區澄陽街道康元路北、澄月路西地塊由深圳市創景投資管理有限公司競得；該地塊總用地面積為44108平方米，容積率為2.0，起始總價為110270萬元，起始樓板價為12500元/平方米。
未來蘇州樓市走向如何？
在土地價格居高不下的同時，近日記者對蘇州的12家主流銀行調查發現，首套房的房貸利率一半以上都上漲了。“一手房上浮20%，二手房最低上浮25%，如果是客戶離異或者接力貸，那基本上就要達到30%。放貸時間都不好保證，通常一到兩個月。”
“一手房上浮也是20%，這也是保證剛需。二手房最低是20%，要看個人情況的，如果名下有房有貸或者離異的就要30%。政府調控的，作為銀行也要跟著政府指揮棒走的。”各大銀行房貸工作人員紛紛表示。
不僅如此，有多家銀行增加了貸款規則，內容更加多樣化。有的單身還款能力足夠的從上月上浮18%調整至20%，需要父母擔保的從上月上浮22%調整至25%，還有的婚前首套首貸利率上浮23%，婚后首套首貸利率上浮22% ，50歲以上人士貸款年限不得超過20年等。
這些將給未來的樓市走向帶來什么影響？房產專家袁繼峰分析認為，“短期內可能會對樓市得到一個遏制，但沒這么快，從土地一級市場、二級市場到三級市場，都需要一個過程。漲跌看二手房最敏感，它最不受市場干擾，從中長期來看，蘇州這樣一座城市還會有上漲的空間。”
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