二手房市場逐漸分化：大戶型和普通老破小價格回調

• 2018年8月9日 GuoMeng來源：錢江晚報 947 59
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  2018-2023年版智能小區產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

潮水漸漸退去后，二手房市場逐漸分化——一些曾經一飛沖天的剛需板塊，在7月份的二手房成交數據中，出現了七成房源價格下降的局面;剛需板塊中的大戶型和小戶型之間、有學區和沒學區的老破小之間，價格走勢也產生分化。

潮水漸漸退去后，二手房市場逐漸分化——一些曾經一飛沖天的剛需板塊，在7月份的二手房成交數據中，出現了七成房源價格下降的局面;剛需板塊中的大戶型和小戶型之間、有學區和沒學區的老破小之間，價格走勢也產生分化。

板塊分化：江干區近半小區房價下跌

從區域上來看，7月交易最頻繁的是余杭的二手房，共191個小區產生了成交記錄。而交易量最小的是濱江區，僅31個小區有成交。

除了成交量以外，各區域二手房小區成交均價也有所分化。根據數據統計，7月降價小區最多的為江干區，占比為44%;第二位則是蕭山區，降價小區占比43%;而降價小區占比最小的是下城區，為20%;另外，濱江區和上城區下降房源占比也均在30%以內。

再細分到各板塊，分化也越來越明顯。

比如江干區的丁橋板塊，這兩年均價從每平方米1萬元出頭一路火速躥升到3萬元/平方米上下，漲幅明顯。不過7月份，丁橋板塊的熱度明顯下滑。

根據透明售房網的成交數據，7月份丁橋71%的二手房成交價都環比呈現下跌狀態。比如陽光城翡麗灣，從6月份的二手房成交單價3.2萬元/平方米，跌到7月份的2.6萬元/平方米左右，跌幅達17.7%;中豪四季公館，6月份的二手房成交單價為32582元/平方米，7月份下滑到29608元/平方米;此外，保利羅蘭香谷、廣宇上東名筑、城發云錦城、丁橋景園北苑、廣大融城印象、丁橋頤景園等都出現成交價格下滑。

相比之下，之江轉塘板塊7月份二手房成交價與6月份相比，上漲仍占了大多數。

經紀人表示，區域、板塊之間價格的分化，與成交量有關。例如下沙作為杭州交易最頻繁的區域之一，由于二手房源比較多，市場變化時，就更容易調整價格。據記者統計，下沙在7月共有23個小區產生二手房交易，其中10個小區價格下跌，占比43%。丁橋和下沙一樣，是重要剛需板塊，二手房源量大，剛需購房者對于行情變化又特別敏感，一旦市場預期轉變，成交價格就會率先有所下滑。

房源分化：大戶型和普通老破小價格回調

近日，下沙金隅觀瀾時代一套199.9平方米的房源成交，總價為460萬元，單價約2.3萬元/平方米，并且贈送車位。事實上，記者從透明售房網上查到，類似的房源掛牌價普遍在520萬元左右。另外，根據7月的成交價格，金隅觀瀾時代的成交均價為2.9萬元/平方米。因此這套大戶型房源價格算是很實惠的。

雙贏機構總經理章惠芳認為，二手房市場面積段的分化一直存在。不過，面對不同的行情，分化程度會發生變化。“在去年這樣火熱的行情下，難賣的大戶型也有人青睞。大、小戶型的成交周期均被縮短，分化程度不明顯。而在7月以來的下行行情中，由于大戶型總價高的特點，于是最先受到沖擊，分化也在進一步加大。”章惠芳表示。

在小戶型二手房中，學區一般的普通老破小，現在也出現后勁不足的現象。去年市中心很多年代久遠的二手房老小區紛紛邁上均價4萬元/平方米的臺階，但在如今市場行情轉風向后，7月份的成交統計顯示，朝暉小區、景芳六區、艮園、東園、三里家園、翠苑五區、古蕩新村、德勝新村等傳統老小區的成交價都比6月份出現較大幅度的下滑，價格普遍回到了“3”字頭這一價格區間。

而學區房價格目前仍然堅挺。除了文二新村、文三新村、耀江文鼎苑這幾個小區7月份的成交價格環比下降外，其他普遍略有小漲。但在樓市一片涼涼的風聲中，一些學區房房東也開始坐不住了，曾經稀缺的市中心黃金地段、年代較新的中小戶型學區房，也陸續在市場上露面了。

例如近日，一直在留意市中心學區房的楊女士發現，武林路上的西子銘苑有一套80平方米的小戶型掛牌出售。作為房齡約10年左右的較新樓盤，又有安吉路學區，此前西子銘苑的小戶型房源一房難求。據中介表示，該小區大部分房源均為大戶型，小戶型極少，因此一旦掛牌就能迅速成交。

多家中介門店的經紀人表示，在明顯降溫的樓市大環境下，促進了一些有置換需求或資金周轉需求的房東的出貨。“目前一些想要置換或急需資金周轉的房東都開始調低掛牌價，希望能在市場徹底‘涼’了以前賣一個好價格。”我愛我家的經紀人說道。

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