2018-2024年中國主題公寓行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告
主題公寓行業研究報告主要分析了主題公寓行業的市場規模、主題公寓市場供需求狀況、主題公寓市場競爭狀況和主題公寓主要企業經營情況，同時對主題公寓行業的未來發展做出科學的預測。中研普華憑...
2018年以來房地產調控力度不減，下半年以來，多個城市調控進一步加碼。不過，中原地產研究中心9日公布的統計數據顯示，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然明顯增長。
32家房企公布前7月銷售業績
又到了房企向股東匯報上半年業績的時間。這一次，房企普遍開啟了預增模式。
2018年以來房地產調控力度不減，下半年以來，多個城市調控進一步加碼。不過，中原地產研究中心9日公布的統計數據顯示，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然明顯增長。
該機構的數據顯示，截至目前，合計32家房企公布了前7月銷售業績，銷售金額累計達到25373億元，同比漲幅高達37%。
從數據來看，大部分企業7月單月以及前7月的累計業績均實現了正增長。8日，遠洋集團公告稱，7月單月遠洋實現協議銷售額約為55.2億元，比去年同期上升41%;1至7月，累積協議銷售額已達到約506.3億元，比去年同期上升47%。此外，龍湖集團7月單月實現簽約額172.4億元，同比增長65.8%。1至7月累計簽約額1143.4億元，再創歷史新高。
“雖然調控政策持續收緊，資金面壓力增加，但房地產企業特別是龍頭房企的銷售額依然處于高位。”中原地產首席分析師張大偉認為，相比前6月房企累計業績同比上漲35.4%，7月這32家房企銷售額繼續同比上漲，且有加速趨勢。“單獨從7月數據來看，上述32家房企單月銷售額3328億元，比2017年同期上漲了46.3%。整體來看，1至7月標桿房企完成年度銷售任務比例達到55%”。
張大偉介紹說，7月單月，全國房地產市場調控密集程度空前，據不完全統計，累計有60多個城市發布了超過70次各類型房地產調控政策，1至7月累計調控次數超過260次。“不論是7月單月，還是前7月，房地產市場調控次數都刷新了歷史紀錄”。
“雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，在去庫存顯效之后，大部分標桿房企上半年都在積極拿地。”張大偉表示，“從全國數據看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市土地市場成交額普遍高企。在這種大趨勢下，大量中型標桿房企成為土地市場拿地的主流企業”。他認為，從未來趨勢來看，2018年大部分房地產企業將會刷新歷史銷售紀錄。
多家房企利潤增幅喜人
在截至目前發布半年報預告的房企中，不少企業利潤的成色頗足。
以碧桂園為例，其預計上半年凈利潤大幅增長，其中股東應占利潤同比增幅不少于50%。
恒大上半年實現銷售金額3042億元，同比增長24.6%;稅后凈利潤超520億元，核心業務利潤超546億元，同比大增100%以上。雖漲幅不如中交地產等，但凈利潤數值領先。
而一向以穩健低調著稱的保利，其發布的業績快報顯示，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為64.92億元，同比增長14.90%;基本每股收益為0.55元，同比增長14.06%。
在第一梯隊之外，如陽光城上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤，也較上年同期大幅增長200%左右。
《每日經濟新聞》記者注意到，碧桂園的業績增幅，主要是集團可確認收入的物業增加，及物業的平均售價及毛利率增長所致。而陽光城亦同樣受益于房地產開發項目結算收入的大幅增加。
實際上，衡量房企的上半年業績，一個不容忽視的指標是結轉收入。
安居客首席房地產分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，由于房產的預售制度，銷售收入反映到報表上往往存在一定滯后性。上半年房企利潤上漲更多反映的是前期市場銷售情況，即是2016年、2017年建造并預售的項目。由于前幾年房價上漲較為明顯，加之2016年的“高價地”項目大多尚未結算，所以上半年房企的財報數據增幅亮眼，屬于正常現象。
不過，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則表示，單看增幅意義不大，要看利潤增幅前的基數是多少。并非所有房企的利潤都能反映房地產業務的盈利水平，尤其是資本市場，關注的凈利潤指標構成較復雜。比如，可能需要撇除股票投資收益、出售子公司的收益，以及物業重估收益等。
結轉收入效益顯現
不過，能將2016年、2017年的收益體現在2018年上半年的利潤里，也對企業的營業周期、資金周轉速度有一定要求。
一般而言，營業周期短，說明資金周轉速度快;營業周期長，說明資金周轉速度慢。上述業內人士指出，周轉速度快的企業，資金回籠速度就快，可能在1年半左右;而周轉速度比較慢的企業，資金回籠周期需要3年左右。
同時，由于我國實行預售制度，房企賣房時是預收賬款，而不是營業收入。賣房后有一定時間差，收入才能計入利潤。時間差體現了房企的運營效率，也影響其進一步發展。畢竟，一個公司資產周轉率越大，資產使用效率越高，才能使每一單位資產產生的銷售收入越多。
“2年左右時間差不多是行業的標準水平。”上述人士表示，“要做到運營效率高，就需要真正做到低成本、低杠桿、低負債、高周轉，這樣的房企，其實并不多。”
受益拿地時間差
上半年不少房企利潤的大幅增加，還得益于拿地的時間差。
張波告訴記者，上半年的利潤，大部分是以2017年的項目銷售結轉收入減去各項成本費用所形成。因而影響房企利潤的因素除了銷售收入外，主要包括土地獲得成本、營建成本及三項費用(銷售費用、財務費用、管理費用)。
開發商拿地的節奏不盡相同，拿地成本會不太一樣。如果是2014年~2015年拿的地比較多，那么土地成本要比目前地價低很多。而土地成本低，凈利潤就相對較高。如果是2016年拿地，當年高價地眾多，地價相對已高，能取得的利潤空間在一定程度上遭到壓縮。
“其實從目前體現在利潤表的項目看，2016年階段拿地的房企比較多，所以不是所有房企凈利潤都比較高。尤其是如果把當時的高價地項目拿來銷售，現在凈利潤就不會這么高。”張波表示。
周轉率仍是重中之重
實際上，從周轉速度來看，房企在2016年之前拿的地，絕大部分都已入市。由此，面臨后續高價地入市的階段，房企要如何保持凈利潤的增加?
在張波看來，房企對此有幾種常見手法，例如虛報完工進度。即，未完工虛報已完工，并以此增加收入結轉。
“還有一種手法是延緩成本結轉，減少應該按比例結轉的土地成本。例如按照進度是30%的土地成本，但企業可以按照20%的土地成本來報，凈利潤就高了。此外，通過公允價格變動損益調節來操縱利潤，也可能使賬面上的利潤保持一個較好態勢。”張波直言。
黃立沖則告訴《每日經濟新聞》記者，凈利潤中還包括非經常性利潤，這是和主營業務不相關的收入，比如買賣固定資產所得，因而不排除企業會通過物業重估來實現利潤;其次，銷售利潤、投資物業升值、持有第三方股票大幅上漲等，均是利潤的構成部分。
在業內人士看來，利潤是企業多個部門共同的“杰作”，能夠體現一個企業各方面的能力，也非常直接地折射出企業的賺錢效率。利潤背后，當“快拿地、快生產、快銷售”已經成為房企的主流，周轉率依然是當下房企比拼的重中之重。
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