多城房價將進入下跌通道 尤其是二手房市場

• 2018年8月12日 HaoChenChong來源：房天下 526 28
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  2018-2024年中國主題公寓行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  主題公寓行業研究報告主要分析了主題公寓行業的市場規模、主題公寓市場供需求狀況、主題公寓市場競爭狀況和主題公寓主要企業經營情況，同時對主題公寓行業的未來發展做出科學的預測。中研普華憑...

2018年以來，中央和地方相繼出臺多項政策，堅決抑制投機炒房。多輪調控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現成果，尤其是二手房市場，出現了實質性下跌。

2018年以來，中央和地方相繼出臺多項政策，堅決抑制投機炒房。多輪調控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現成果，尤其是二手房市場，出現了實質性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進發布樓市新規，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產違法亂象。

全面封堵樓市投機

2018年以來，我國貨幣政策一直處于微調狀態，年初以來的三次定向降準，結合MLF實現流動性投放，貨幣寬松預期增強。

為防止央行最新釋放的5000億流動性資金流入樓市，以及防范房地產泡沫擴大的風險，中央提出堅決遏制房價上漲。

此前，房地產多輪調控出現邊際遞減效應。國家統計局數據顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價格指數已經連續37個月環比均上漲，一線城市由于限價政策執行力度較嚴，房價漲幅相對較小，最高環比漲幅0.63%。

受2018年以來人才搶奪戰的影響，多個二線城市房價上漲的勢頭凸顯。據克而瑞統計，二線城市近5個月環比漲幅持續上揚，2018年6月環比漲幅高達1.4%。

地產研究院認為，中央表態反映出政府對房價調控態度堅決，堅決不允許資金放水進入房地產行業。同時可以疏通貨幣流動性至實體經濟，修復信用環境，對沖經濟下行風險。

中原地產首席分析師認為，中央表態后，樓市調控進入深水區，地方政策將不斷加碼趨嚴。

7月31日，面對不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業購房，新購商務公寓5年限售，新購住宅3年限售，離婚再購房人群限貸等新政，狙擊投機投資，封堵樓市流動性。

多位業內人士預計，這種狙擊投機投資的行動，將會繼續向各個城市蔓延，不僅針對個人買房調控，多個城市也出臺約束企業購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。

暫停企事業單位買住房有可能繼續向多個城市蔓延，對于供需結構緊張的城市來說，有助于緩解這一壓力。已經在深圳、上海、杭州、長沙、西安實施的限制企業購房措施，將大概率復制到更多城市。

除此之外，住建部也在30城市展開巡查，各種隨機檢查成為7月樓市調控的最主要特點。

8月8日，杭州八部門聯合整治房地產市場，重點打擊投機炒房、虛假信息發布及房企和中介的違法違規行為;同日，成都市11部門聯合開展房地產市場秩序專項整治行動。

下半年樓市調控力度將全面超過上半年。預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特征，市場平穩將在政策推動下逐漸出現。

房價調整進行時

調控一輪輪襲來之際，作為過去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門，近期因房價、地價下跌引發關注。

據中原地產數據，廈門新建住宅價格依然處于歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環比下調了14%;地價的溢價率也非常明顯出現了下調。

另一個風向標北京，由于新房供應偏低，成交集中在二手房市場。數據顯示，上半年二手房成交占比均占5/6，6月份二手房成交量雖然略有下降，但仍居于高位。就價格來看，上半年二手房價格趨于穩定，但6月份在限價房的沖擊下，二手房價格小幅下滑。

研究院報告顯示，上半年環京區域和環深區域房價相對來說有下跌，這和此類城市政策相對嚴厲等因素有關，利好房價泡沫的減少。

不過，這些只是個案，目前全國房價下調的城市仍很少，只有部分區域。這些城市之前房價漲幅過快、過高，超過了市場的需求。

80城房價收入比偏離度研究》中，有54個城市偏離度為正。研究院副院長楊旭紅稱，54城房價存在大小不一的泡沫。

另一方面，調控嚴格，信貸政策收緊，商品房的限價和提供限價的政策性住房，使得市場對住房的定價和預期出現變化。

從根本上來說，若實體產業表現不好，短期和中長期都會對房地產市場造成影響。短期內，樓市流動性被封堵，很多城市尤其是東南沿海一些和貿易有關的產業為主的城市，對樓市的支持力度會減少。而從中長期看，實體經濟不好，收入下降，居民住房消費也會不振。

未來房價將進入盤整期。向下的作用力在于政策強抑房價不漲，住建部等部門的房地產督查，而向上的作用力在于高端樓盤預售證發放節奏是在加快的，這些都會對房價形成阻礙或拉動作用。

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