港股成物業公司競相追逐的資本平臺

• 2018年8月19日 ZhangHongYuan來源：經濟觀察報 411 20
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  2018-2024年中國留學金融行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  隨著國內經濟的發展，留學金融市場發展面臨巨大機遇和挑戰。在市場競爭方面，留學金融企業數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，留學金融行業有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些留學...

借助互聯網東風，國內的物業公司自2015年以來迎來了一波資本風口，紛紛掛牌新三板或者赴港上市，其中由于審核時間短、無盈利指標要求、資產要求低等特點，門檻最低的新三板是物業公司最為集中的資本平臺。

協信旗下的物管平臺天驕股份，今年2月終止在新三板掛牌，這家公司曾經的計劃是注入A股上市公司獅頭股份，借此完成物業資產A股資產證券化，但此后獅頭股份終止了此次資產重組。協信方面對經濟觀察報表示，天驕股份后續肯定會尋求證券化，但具體時間和方式以公告為準。

蜂擁港股

對于從新三板摘牌并且計劃登陸資本市場的物業公司來說，去A股或者港股是擺在面前的兩條選擇。

但A股的門檻高，已經有數家物業公司尋求A股上市失敗，例如今年在香港上市的碧桂園服務就是“棄A赴港”，目前A股物業的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物業。林峰透露，永升生活當初進入新三板就是希望通過綠色通道轉入主板上市，但此后發現這條道路行不通，“A股其實也不太歡迎物業公司。”

在這種情況下，永升生活選擇赴港上市。“我們去港股就是希望能有正常的融資渠道，然后做大規模。選擇哪個平臺上市，是看哪個資本市場能夠更長遠地支持企業發展，雖然A股估值高，但是我們覺得上市不是套現，未來港股平臺在公司發展過程中，對于企業債融資、企業發展都會有很大的推動作用。”林峰說。

今年以來，赴港上市的物業公司估值屢創新高，例如碧桂園服務、雅生活等，此外，已上市的物業公司市盈率也在持續走高，這無疑也是促使物業公司將目光投向香港的一個關鍵原因。

劉培慶對經濟觀察報表示，物業公司估值走高的趨勢從今年春節以后表現尤為明顯，他認為這由幾個因素造成，“實體經濟下行，資本沒有找到更好的投資渠道，而物業行業作為一個價值洼地，被資本持續挖掘。因為它有很穩定的現金流，有很好的增長性，能給股東帶來很好的回報，而且風險非常低。”

申萬宏源研報顯示，港股物業管理板塊年初至五月底平均上漲近四成，同期恒生國企指數僅上漲2%。考慮到在行業集中度持續提升的過程中，合約管理面積穩步增長，業務結構優化下毛利率逐步改善，該行在中長期看好物業管理行業，并維持“超配”評級。

經濟觀察報記者梳理了在香港上市的8家物業公司，其中靜態市盈率目前最高的是碧桂園服務(64倍)，此外，彩生活24.7倍、綠城服務41.8倍、中海物業26倍、雅生活51倍、中奧到家8.5倍、浦江中國18倍、祈福生活服務9.7倍。

碧桂園服務和雅生活均是2018年新近上市的物業公司，這兩家的市盈率也是目前物業公司中最高的，高達五六十倍。綠城服務則是港股物業公司市盈率持續走高的代表，其兩年前上市時的市盈率為26倍，兩年后已經上漲至40多倍。

但并非所有的上市物業公司都受到資本追捧。中奧到家目前是已上市物業公司中市盈率最低的，花樣年控股集團董事局主席潘軍也數次表示彩生活的估值被低估。劉培慶認為，估值更高的企業，往往具備三個特點：業績成長性強;依托于大型房企，地產主業持續輸血并保證了源源不斷的規模擴張;對外展開大型收并購動作。

“原來肯定大家都想去A股，但是今年情況不一樣了，現在看到有些港股物業公司60倍的市盈率，這對物業公司來說是個特別好的機會。而且A股往往排隊需要等好幾年，一些已在新三板掛牌過的企業，規范性較好，去港股一般8個月后即可敲鐘。”劉培慶表示。

劉培慶所在的第一物業，今年年中內部也開始探討赴港上市的話題，“是當作一個課題在探討，但是我們也還不確定資本青睞的窗口期能有多長，后續上市能不能給到現在這么高的估值。”但他進一步表示，即便選擇赴港上市，第一物業也不會考慮從新三板摘牌，而是會尋求“新三板+H股”的雙架構模式。

除了永升生活，仍然有不少物業公司在排隊等待赴港上市。6月份，佳兆業宣布分拆佳兆業物業在香港聯交所主板上市，聯交所已確認可進行分拆;新城控股董事長王振華控制的物業公司新城悅控股有限公司(以下簡稱“新城悅”)今年也宣布赴港上市，新城悅方面對經濟觀察報表示，之所以選擇香港的原因之一，在于香港資本市場從2017年開始持續向好，香港聯交所成為全球IPO最為活躍的交易所之一，另一方面香港聯交所是全球唯一一個已經有多家物業管理公司上市的交易所，已經形成了物業管理行業板塊，形成了相對穩定的物業管理企業的投資人群體，能夠促進公司價值的合理估值。

但林峰認為，過高估值不是常態，物業公司的合理水平是預計維持在二十幾倍的市盈率，“因為一定是有個高速增長才會給很高的倍數，穩定的行業二十幾倍的市盈率是個很正常的水平，五十幾倍我們也不期望，因為它站不久，有些物業公司剛開始市盈率很高，現在也在回歸，增長高峰期過了市盈率就回歸了。”

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