恒大中報解讀：530億穩居利潤王

• 2018年8月29日 YangJinZhu來源：搜狐 1385 91
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  2018-2023年中國聯合辦公行業競爭格局分析與投資潛力咨詢報告

  聯合辦公指來自不同公司或組織的個人在共同的空間進行辦公。在此空間中，聯合辦公者不僅共享了辦公環境和設施，同時也共享一定的信息資源，從而達成一定的合作。聯合辦公是先在歐美國家興起的辦...

在宏觀層面，國家繼續堅持“房住不炒”的基本原則，行業調控不斷深化，地方政府的限購政策紛紛加碼；在行業層面，隨著行業集中度的不斷攀升，為了搶占生存空間，許多二線地產商紛紛喊出千億小目標，而頭部幾家地產公司的龍頭爭奪戰，也日趨激烈；在金融層面，隨著國家堅

2018年上半年，中國地產市場依然是風云激蕩。

在宏觀層面，國家繼續堅持“房住不炒”的基本原則，行業調控不斷深化，地方政府的限購政策紛紛加碼；在行業層面，隨著行業集中度的不斷攀升，為了搶占生存空間，許多二線地產商紛紛喊出千億小目標，而頭部幾家地產公司的龍頭爭奪戰，也日趨激烈；在金融層面，隨著國家堅定實施去杠桿政策，對于資金驅動型的地產行業來說，融資壓力可想而知。

在這樣的背景下，今年房地產企業的壓力陡增，一方面是源于政策面和行業面帶來的銷售壓力，另一方面則是金融環境的限制帶來的資金壓力。

而在這樣的大環境中，那些土地和現金儲備豐富的地產公司，將逐漸贏得戰場上的主動權，取得更大的發展空間、賺取更多的效益。而中國恒大，就是這樣一家公司。

28號下午，中國恒大發布2018年半年報，多項核心財務數據逆勢勐增，創出行業有史以來最高紀錄，艷驚四座。那么今天，風云君就帶各位老鐵去一睹為快。

一、半年凈利潤530億，恒大穩居“利潤王”

首先，我們將恒大2018年中報的主要財務數據擺出來，同時與其2017年同期數據做一個對比：

從財務數據來看，恒大2018年上半年的業績可謂是花團錦簇：

資產規模方面：總資產將近1.8萬億，同比增長18.55%，凈資產同比大增34%，達3245.26億，創出歷史新高。

經營方面：營收持續爆發，同比大增60%，突破3000億大關，這是中國首家半年度營收突破3000億的地產公司，創中國地產行業有史以來最高記錄，這一數據也超過了萬科和碧桂園之和。

利潤方面更是驚人，18年上半年恒大砍下530億凈利潤，同比大增129.28%，530億是什么概念？從已經公布半年報的四家龍頭房企數據來看，碧桂園、萬科、保利、綠地的凈利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、82.96億，恒大半年凈利潤超過四家企業之和！坐穩了“利潤王”的寶座。

主要盈利指標：上半年恒大的毛利率、凈利潤和凈資產收益率分別為36.24%、17.65%、18.71%，都比往年有所提升，其中銷售凈利率增幅超4成，而凈資產收益率（平均）更是大增75.85%。

負債方面：自去年以來，恒大堅定不移的去杠桿，先是在去年上半年還清了1129億永續債，然后進一步削減外部借款，所以我們看到，到18年中期，恒大凈負債率下降至127.3%，同比下降幅度近5成。

銷售方面：恒大上半年合同銷售金額3041.8億，同比增長24.6%。

土地儲備：截止到2018年6月30日，恒大土地儲備面積共3.05億平米，同比增長10.51%。

辣么，問題來了，恒大為何今年的利潤增長如此彪悍？大致有以下幾個原因：

（1）超前的土地儲備戰略：半年報顯示，恒大土地儲備達3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企中最低。

（2）強有力的成本控制：采用標準化運營模式，大幅降低銷售、管理、財務三大費用。半年報顯示，上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。

（3）提升產品附加值：大力打造全環節精品，項目施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環境均按豪宅標準設計，并通過配套先行、升級物業服務、完善售后等措施，不斷增加產品附加值，為老百姓(66.330, -1.14, -1.69%)提供高品質、高性價比的精品住宅。同時，恒大連續三年實施無理由退房，通過不斷提升產品附加值，保證了毛利率及凈利率穩步上升。

（4）提前償還永續債：2017年提前償還1129億永續債，釋放出巨量利潤空間。

二、巨頭爭霸：恒大、萬科、碧桂園核心財務、經營數據PK

根據2018年3月中國房地產協會和上海易居房地產研究院聯合發布的中國房地產開發企業500強測評成果，恒大、碧桂園、萬科位列地產行業前三甲，這三家公司不管是資產規模、銷售規模、盈利規模，都已經甩開其他競爭對手至少一個身位，堪稱中國地產行業的“三巨頭”。那么下面，我們就將三巨頭2018年中報的主要財務和經營數據來進行PK。

1資產規模PK

總資產規模上，恒大以17698.88億，力壓萬科和碧桂園，凈資產方面，恒大為3245.26億，這一金額幾乎逼近萬科和碧桂園兩者之和，這說明在資產規模上，恒大已經將萬科和碧桂園甩開不止一個身位。

2營收和凈利潤PK

營收方面，恒大、萬科、碧桂園分別為3003.48億、1059.75億、1318.94億，恒大已超過萬科和碧桂園之和。在凈利潤方面，恒大更是以530.26億，碾壓萬科（135.23億）和碧桂園（163.19億）。

3核心盈利能力指標PK

從上圖數據來看，在毛利率、凈利率和凈資產收益率這三大核心盈利能力指標方面，恒大都由于萬科和碧桂園。至于其中的奧妙，風云君在前面實際上已經分析，最主要的原因就是前幾年恒大低價拿了大量的土地！

4銷售金額PK

銷售方面，碧桂園拔得頭籌，上半年累計銷售4124.9億，恒大和萬科十分接近，都是3000億出頭。但碧桂園受一系列事件影響，估計下半年銷售會受到一定的影響。

5土地和現金儲備PK

土地儲備最多的是碧桂園，高達3.64億平米，其次是恒大，3.05億平米，萬科這幾年拿地不多，土地儲備為1.43億平米。

現金儲備方面，恒大現金儲備2579.44億，碧桂園2099.14億，萬科為1595.52億。

6市值及市盈率PK

截止到8月28日收盤，恒大、萬科、碧桂園的市值（人民幣兌港幣匯率按1：0.8678）分別為3297.64億、2636億、2209.42億，對應的市盈率分別為5.35倍、13.62倍、7.38倍。從估值來看，恒大無疑是最便宜的，如果按7倍市盈率，恒大市值將達5213億港元，對應股價為40港元；如果按13倍市盈率，恒大市值將達9682億港元，對應股價75港元，這意味著恒大股價仍有巨大的上漲空間。

三、凈負債下降，高分紅回饋股東

今年以來，面對房地產調控持續加碼以及緊縮的信貸環境，行業資金壓力凸顯，中小房企違約、跑路、倒閉等風險逐步暴露。恒大卻成功兌現降負債承諾，經營情況愈加穩健。

半年報顯示，恒大凈資產大增34%至3245億，位居中國民企第一。同時有息借款大幅下降615億，“一增一降”推動凈負債率下降至127.3%，較去年同期大幅下降五成。

此外，恒大始終堅持“現金為王”策略。截至6月底，現金余額達2579億，未使用銀行授信2010億，充沛的現金流為恒大穩健經營提供有力保證。

在實現高利潤的同時，恒大將“大秤分金銀”，高分紅回饋股東。根據8月20日公告，公司將分派2016年及2017年年度股息，每股分紅1.287港元，股利支付率達50%，分紅總額達創紀錄的168億港元。中金預計，隨著恒大盈利能力持續提升，預計2018年及2019年年度股息將達2.33港元/股與2.95港元/股，相當于9.5%與12%的分紅回報率。

市場預計恒大將恢復“年年分紅”的慣例，2018年的分紅預計在明年3月年報發布后派發，投資者若在9月27日前購入恒大股票，短短半年內就可獲得近三年的兩次巨額分紅，光分紅的回報率就高達15%。這個回報率遠高于銀行存款利率，這還未考慮恒大股票的強勁走勢。

四、公司發展潛力

今年年初，許家印宣布全面啟動“新恒大、新戰略、新藍圖”的戰略部署，要堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式，以及低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式，保持規模適度增長，重點注重增長質量，核心是“增效益、降負債”。

從中報的財務數據來看，恒大降負增效的成果非常顯著，那么恒大未來的發展潛力如何呢？

我們知道，土地儲備是衡量一家地產公司未來發展潛力的核心因素之一。半年報顯示，恒大土地儲備高達3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，是行業中最低的龍頭房企。另據克爾瑞統計，今年1-7月，恒大新增土地貨值7731.6億，位居行業第一位。充沛的土地儲備和極低的拿地價格（老許眼光超前，前幾年以很低的價格購置了大量的土地），為恒大未來幾年的高盈利和高增長提供了保障。

地產主業的高質量增長，為恒大布局高科技產業提供強大的資本支持。

今年4月，恒大與中科院達成全面合作，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域，首批6個合作項目已于近日正式簽約。6月，恒大宣布入主美國新能源(5.650,-0.02, -0.35%)汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場，恒大法拉第未來中國總部于8月掛牌成立，全面負責法拉第未來在中國的技術研發及所有生產經營管理。

根據許家印年初公布的“新藍圖”：到2020年，恒大要實現總資產3萬億、年銷售8000億、年利稅超1500億、負債率下降到同行業中低水平、成為世界百強企業。

從此次公布的半年報來看，完成上述目標幾無懸念。而成功布局高科技，有望成為恒大新一輪增長的催化劑，為公司打造百年老店增添更大底氣。

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