華夏幸福發力非京津冀區域 上半年交了一份滿意的答卷

• 2018年8月29日 ZhouXun來源：時代財經 1161 75
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  2018-2023年中國聯合辦公行業競爭格局分析與投資潛力咨詢報告

  聯合辦公指來自不同公司或組織的個人在共同的空間進行辦公。在此空間中，聯合辦公者不僅共享了辦公環境和設施，同時也共享一定的信息資源，從而達成一定的合作。聯合辦公是先在歐美國家興起的辦...

今年上半年，華夏幸福錄得銷售額805.04億元，同比增長15.63%;實現營業收入349.74億元，同比增長57.13%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為69.27億元，同比增長29.05%。

有著“產業新城運營商”的特殊身份，華夏幸福業務模式、發展進程以及未來的前景都受到高度關注。雖然行業政策趨嚴，但今年上半年華夏幸福仍提交了一份成色十足的年中答卷。

今年上半年，華夏幸福錄得銷售額805.04億元，同比增長15.63%;實現營業收入349.74億元，同比增長57.13%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為69.27億元，同比增長29.05%。

收入和利潤雙雙增長與華夏幸福戰略布局不無關系。近年來，華夏幸福不再偏安京津冀一隅，加快了異地復制的腳步，今年上半年以來，其業務模式和股權層面也在發生改變。

發力非京津冀區域

如果說2017年是華夏幸福異地復制“快進”的一年，那么，2018年就是檢驗其成果的一年。

從其半年報來看，異地復制的成效已經開始顯現。上半年，來自非京津冀區域核心業務的銷售額在華夏幸福整體銷售額中占比38.63%，較去年同期提升25個百分點。

此外，環南京、環杭州、環鄭州三個區域1-6 月的新增簽約投資占比分別為22.94%、18.74%、13.87%。其中，環鄭州區域成為繼環南京和環杭州區域之后，又一新的異地復制業績增長極。

異地復制獲得突破并非一件易事。產業新城項目動輒5年、10年的開發周期“束縛”著企業“走出去”的腳步，若盲目進行異地復制，企業需要面對的是“水土不服”的風險。

因此，在成立前期，華夏幸福始終扎根在京津冀地區進行模式的探索。一直到2013年前后，華夏幸福業務模式進入成熟期，借著市場的東風，華夏幸福開啟了異地復制。

據國泰君安證券研究院統計，僅2016年一年，華夏幸福新進入的城市就有22座，并且還走出國門。不僅如此，隨著物業規模的增長，華夏幸福的銷售收入也得到快速的增長，2016年，其銷售額首破千億。

去年開始，華夏幸福的發展正式進入了“快車道”。國泰君安證券研報分析稱，2017年行業進入白銀時代，機遇與挑戰并存，收入和布局過于集中容易拖累整個企業的經營計劃。

因此，華夏幸福把更多的精力放在了非京津冀地區。據時代財經不完全統計，今年上半年，華夏幸福陸續在湖北、浙江、安徽、江蘇、河南等地布局。

值得一提的是，為了更快適應不同地區的環境，盡量避免“水土不服”的現象，華夏幸福做了很多努力。在今年上半年，其積極整合資源，根據區域特色做定制化的創新集群，還與國外專業機構建立合作體系，希望以此擴大區域產業影響力。

這一系列動作收到的成效也在半年報中得到了體現。上半年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約入園企業445家，新增簽約投資額965.6億，較去年同期分別增長101%和32%。

外援的入場

“區別于傳統開發商的盈利模式，華夏幸福可以主動獲取因為產業發展所帶來的區域增值利潤，獲取土地增值的收益，這樣的模式具備很強的持續性。”在國泰君安證券分析師看來，多點開花的布局也是華夏幸福制造新的盈利增長點的一種方式。

本著開放合作的態度，2018年1月31日，華夏幸福在北京舉辦首屆產業新城合作伙伴大會，在這次活動上，華夏幸福對外表示希望找到在搭建合作平臺、推進全面合作、構建陽光環境三個方面一同進行合作的伙伴。

前述分析師認為，合作的模式下，華夏幸福可以將園區的住宅部分由合作方開發，以此實現現金流收益，降低自有資金的占用，得以更快地將資金投入到新園區的開發建設和發展核心競爭優勢的產業發展能力上。

除了在項目開發上尋找合作方之外，在股權的合作上，華夏幸福也有新的動作。2018年7月，平安資管以137.7 億元的價格受讓公司19.7%股權。轉讓完成后，華夏控股及其一致行動人鼎基資本的持股比例將由 62.37%降低至 42.67%，平安資管持股比例 19.70%，成為第二大股東。

方正證券首席分析師韓振國認為，平安資管擁有豐富的金融資源，雙方在產業與金融的協同上有合作的空間。此外，華夏幸福引進新的資本，資金方面的壓力會有所減少，對維持基本面的穩健有積極作用，同時也將減少市場對華夏幸福現金流方面的擔心。

實際上，華夏幸福一直在嘗試通過各種方式增強融資能力，目前其已經形成多元化的融資渠道。

今年3月和5月，華夏幸福先后與湖北銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公司簽署《全面戰略合作協議》，上半年合并口徑獲得的集團授信額度高達3565億元。半年報還披露，過去6個月，華夏幸福成功發行公司債券84億、超短期融資券25億、境外債2億美元。

融資成本方面，本期公司融資加權平均利息率為6.14%，其中銀行貸款的平均利息成本5.99%，債券平均成本為5.95%，信托、資管等其他融資的平均利息成本6.83%。

基于較為平穩的財務表現，華夏幸福在上半年獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級，另國際信用評級機構惠譽給予其“BB+”獨立公司評級，展望為穩定。

華夏幸福表示，目前其償債能力有所保障，截至6月底，華夏幸福貨幣資金 425.89 億元，大于公司一年內到期的有息負債 275.65 億元;經營活動產生的現金流量金額為-78.18 億元，其中第二季度為 17.85 億元，現金流持續優化。

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