環京北三縣樓市調查 增量有限 規避限購

• 2018年8月30日 ZhouXun來源：北京商報 1028 65
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  2018-2024年重樓市場發展現狀調查及供需格局分析預測報告

  隨著國內經濟的發展，重樓市場發展面臨巨大機遇和挑戰。在市場競爭方面，重樓企業數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，重樓行業有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些重樓細分市場仍有...

記者調查發現，北三縣樓市出現了一年來罕見的“房荒”，房荒背后的真相究竟是怎樣的?是需求回暖還是供應吃緊?

在最嚴格限購令下發之后一年，曾經被譽為首都樓市后花園的北三縣新房市場迅速降溫。在8月即將完結、傳統的樓市“金九銀十”即將到來之際，記者調查發現，北三縣樓市出現了一年來罕見的“房荒”，房荒背后的真相究竟是怎樣的?是需求回暖還是供應吃緊?開發商是否放棄了這塊市場?記者選取大廠和燕郊兩個曾經最熱的區域深入調查，試圖揭開房荒真相。

記者近期調查發現，大廠縣市面新盤寥寥，已開盤房源基本售罄，開發建設中的樓盤最早將于2020年5月交付，購房者的選擇空間大為縮小。但是需求仍在不斷涌入這座毗鄰京津的小城，京津冀協同發展以及“城市副中心”兩個概念下，絕大多數購房者們對有著近水樓臺優勢的北三縣樓市持看好態度。

規避限購

“大廠潮白河孔雀城拼車，10元一位!”此起彼伏的拼車吆喝聲是北京地鐵潞城站出口的常態，一輛車湊夠三四位乘客即可發車，無需多等，十分鐘左右的時間就有三兩車輛駛往大廠方向。

“一個廊坊司機，小半個樓盤銷售”，程師傅笑稱很多廊坊司機除熟悉廊坊路況外，對于本地房價和熱門樓盤也是知之甚詳，大到知名房企諸如華夏幸福開發的孔雀系樓盤、港資房企路勁開發的陽光城，小到河北當地開發商建設的早安北京，他都能道上大致的價格區間，并表示上述三個項目在大廠受關注度較高。

根據安居客廊坊新房推薦，潮白河孔雀城中央公園、路勁陽光城以及早安北京恰好分別位列大廠房源人氣榜前三名。

通過對上述三個項目的走訪調查，北京商報記者了解到，當地人買房需求實際上并不高漲，以華夏幸福開發的孔雀系樓盤盛景瀾灣以及中央公園為例，95%以上的房源都賣給了來自北京的購房者，其中絕大多數是非京籍在京工作者或者養老族，其余5%則賣給了外地投資客及當地購房者。

值得注意的是，大廠樓市新盤以及其他類型可售房源不多，大部分項目沒有正常在售的房源，其中可簽房源多為開發商內部清退房源或此前已被業主認購而現欲更名的房源，此外就是仍在開發建設中的期房，此類房源則將陸續于2020年5月入市。

此處以早安北京為例，該項目目前在售房源僅剩一棟，整棟260套的房源所剩不足50套。項目銷售人員向北京商報記者透露，早安北京項目售價在2015年處于每平方米一萬二三的水平，2016年初升至2.8萬元/平方米，去年4月最高峰達到了3.4萬元/平方米。在同期開盤房源售罄、樓市行情最好的時候，開發商保留了位置最好的36棟和42棟未進行出售，但是后期限購政策在廊坊全市推行開來，直至今日也未曾解凍，因著急回籠資金，開發商現在不得已拿出這兩棟房源。

除了原本預留等待升值的房源妨礙到了資金回籠，開發商手上持有的其他待開發地塊也需資金方能動工。“國家明確規定獲取土地滿兩年不開發的土地無償收回，動工同樣需要錢。所以這才有了現在賣的早安北京。”早安北京售樓處銷售人員向北京商報記者如是表示。

值得注意的是，廊坊“6?2”限購令規定，非本地戶籍家庭需要提供三年及以上社保或者納稅證明。對于不符合資質是否能進行購房的問題，潮白河孔雀城中央公園、路勁陽光城以及早安北京的銷售人員都給出了肯定回答。

三家銷售人員均表示，購房者如確定購房意向，可先行與開發商簽訂一份草簽合同，購房時可選擇全款購買或在三年內分期付清。就外地購房者擔心的資質受限問題，銷售人員表示會推薦專業的第三方公司為購房者代辦個稅順繳業務，購房者只需與代辦機構簽署一份證明本人在當地工作的就業協議，并在未來三年時間內按月繳納個稅，納稅時間滿三年且保證無斷繳后，即可獲得廊坊市購房資質，從而繞過限購順利與開發商到房管部門進行網簽。北京商報記者了解到，各家銷售給出的代辦費用不等，相關辦理費用在6000-8000元，銷售人員均表示，購房者也可以自行選擇代辦機構，完稅記錄滿三年后同樣能夠實現正式網簽。就購房者關心的代辦完稅記錄過審是否順利的問題，上述銷售人員在回答時均表示，“資質問題無需擔心，可以順利網簽”。

增量有限

北京商報記者在同路勁陽光城銷售人員的交流中了解到，當前房源緊俏，燕郊基本沒有70年的住宅，基本都是40-50年的商辦項目，而大廠除當下零星可售現房、部分預售期房以及還在開發建設中的樓房項目外，未來5-10年時間不會再有新增住宅項目入市。

那么，增量有限是否會驅動購房者傾向于購買二手房呢?有中介人員表示，大廠現階段二手房成交量并不樂觀，雖然二手房每平方米售價看似低于新房，但因交易時需繳納較高的稅費，成交價相比新房實則沒有太大優惠空間。在新房成交量下行的狀況下，二手房成交量也并不盡如人意。

在價格方面，根據安居客方面數據，大廠8月二手房掛牌均價為15026元/平方米，環比上漲0.21%，同比降低29.64%;香河8月二手房掛牌均價為13086元/平米，環比上漲2.14%，同比降低29.64%。三河8月二手房掛牌均價為20593元/平方米，環比下降0.23%，同比降低14.94%。

炒作限購令松綁

現如今，廊坊最嚴限購令自發布轉眼已一年有余，在走訪大廠樓市項目過程中，北京商報記者從多個銷售人員口中聽到了“廊坊購房政策有望明年5月初松動”的消息。

“我要趕在明年購房政策松動前為我兒子購置一處房產，留給他以后作婚房。畢竟，北三縣房價要是真漲起來那可就是每平方米兩三萬的水平啦!”上文提到的司機程師傅也打算要在北三縣房價漲起來前早做打算。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，當前廊坊樓市私下交易、代繳社保等情況還是很多，對于此類現象，政府其實還是需要積極做管控的。

不過嚴躍進分析認為，目前廊坊政策松動不是全無可能，尤其是在市場交易很低的時候，政府或許會考慮作適當調整。“此類調整并非為了鼓勵投資投機需求進入，關鍵是為了讓部分京冀交界得到更好發展，同時也是為了更好地滿足部分購房者需求。”嚴躍進認為，北三縣在很長一段時間內仍將是環京樓市的“主戰場”，房價上漲的可能性也將持續存在，因而政府在未來房價方面還需做好價格的管控，以防范價格波動帶來的市場預期不穩定等潛在風險。

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