部分銀行暫停租房貸 長租公寓是否推高了房租？

• 2018年9月2日 ZhangHongYuan來源：《財經》雜志 879 54
• 繁體

• 

  2018-2023年中國長租公寓行業市場全景調研及投資價值評估咨詢報告

  長租公寓行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析長租公寓未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘長租公寓行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、...

最近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業務浮出水面，諸多媒體認為，租房貸被住房租賃企業不當使用，是房租高漲的重要推手。

馬上金融CTO蔣寧告訴《財經》，很多長租公寓平臺和他們有聯系，但馬上金融一直沒有做他們的業務，主要原因是長租公寓經營的穩建性很難把握。長租公寓主要是B端風險，服務周期長，一旦B端出現資金斷裂，會直接影響客戶居住和他們的正常還款。與教育行業相比，長租公寓涉及的交易主體過多也是風險，更易發生如放貸人員與店鋪聯合欺詐這樣的風險。

“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的。”8月19日，SOHO中國董事長潘石屹公開發聲。潘石屹認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

上述中信銀行前高管認為，房租貸的利潤占比并不高，銀行自己也沒想到一塊小業務會讓自己卷入大風波。銀行暫停房租貸只是一個信號，大家現在擔心這會引起一系列的連鎖反應。畢竟，銀行也是P2P網貸公司和消費金融公司資金的重要來源。

目前長租公寓的資金主要來自ABS(資產證券化)、PE/VC等股權類投資和金融機構(通過租金貸模式)。大型房地產公司和中介公司旗下的長租公寓都曾發過ABS。如鏈家、保利公寓、新派公寓、碧桂園、自如。但是，有長租公寓業內人士透露，目前國家對于ABS的審核也趨嚴，主要原因是其產品的底層資產(租客債權)質量不過關。

資金池風險怎解

8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業負責人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

鼎家的跌落揭開了長租公寓高速發展背后最大安全隱患——租房貸產生的數百億資金池無人監管。長租公寓是否爆倉，只能看這家公司的運營能力和風控意識。

楊現領表示，如果把貸款用于擴張，則考驗一家公司兩方面的能力。一是運營能力，實現高出租率;二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問題。但品牌性大公司考慮的是可持續發展，一定不會過度收房。

除了強監管，還有什么辦法可以解決長租公寓擴張后的資金池問題?

中信商業保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機構，他認為銀行和主力國企、央企的住房租賃公司應該發揮主渠道作用，而不是讓金融工具掌握在中間運營商手里。只有建立完善的多層次租賃金融服務體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關系更為清晰，讓租客、房東、運營商，各司期職。

他建議可以考慮國外的金融租賃經驗，以房東金融為主體撬動整個產業鏈。其主要模式是房東與租賃企業簽訂長租合同，然后向金融公司申請房東年付。租賃企業拿到房源后，可對外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業作為運營費用，剩余資金償還貸款。

在這一過程中，租賃企業只賺租金差額的運營費用，不會出現資金沉淀和挪用。“影響房租漲跌有三個關鍵因素，業主、市場供求關系和金融體系。而租賃關系很簡單，就是房東、租客和中介服務機構，如果中介只是信息交互平臺，就不會影響到租金，現在多個金融產品的出現，讓原本單純的關系發生了轉化和強弱之分。”

杰夫認為，如果房東金融產品以現貨的形式一次性買斷房東幾年的租約期貨，就能立竿見影，平抑租金的上漲，并能控制租金的上漲幅度。但是，這種做法必須要有資金實力足夠大的金融機構參與其中。

香港創新銀行前高管白少凌對《財經》表示，銀行為長租公寓的發展提供了成本相對較低的資金，建議從立法角度保護租金的收益權，使其能夠像物權一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機構的資金進入長租公寓市場，降低全行業的融資成本，進而降低房租價格。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡