部分銀行暫停租房貸 長租公寓是否推高了房租？

• 2018年9月2日 ZhangHongYuan來源：《財(cái)經(jīng)》雜志 879 54
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  2018-2023年中國長租公寓行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估咨詢報(bào)告

  長租公寓行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析長租公寓未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘長租公寓行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

最近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面，諸多媒體認(rèn)為，租房貸被住房租賃企業(yè)不當(dāng)使用，是房租高漲的重要推手。

《財(cái)經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。

《財(cái)經(jīng)》記者試圖向更多銀行求證是否也暫停了租房貸，截至發(fā)稿未能得到官方回復(fù)。

最近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面，諸多媒體認(rèn)為，租房貸被住房租賃企業(yè)不當(dāng)使用，是房租高漲的重要推手。

8月20日，杭州長租公寓鼎家資金鏈斷裂、宣布破產(chǎn)，主要原因就是利用租房貸高杠桿擴(kuò)張，后續(xù)運(yùn)營能力又跟不上。這一事件涉及400萬資金缺口，6家網(wǎng)貸平臺(tái)，4000戶租客。

來自啟信寶的數(shù)據(jù)顯示，自2017年年底至今，有八家長租公寓“陣亡”，器中資金鏈斷裂的有五家?！?8集團(tuán)2018一季度住房租賃市場報(bào)告》顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。雖然從數(shù)據(jù)對(duì)比上看，長租公寓爆倉的并不多，但是如果利用租金貸高扛桿收房擴(kuò)張的做法一旦成為行業(yè)慣例，那么爆倉風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)驟增。

租房貸并不是長租公寓行業(yè)主要的資金來源，但各資本渠道互相勾連，信心也易傳染，銀行暫停租房貸的消傳出后，業(yè)內(nèi)開始擔(dān)心會(huì)否發(fā)生連鎖反應(yīng)，因?yàn)橘Y本的退出才是長租公寓運(yùn)營商爆倉真正的開始。

6月1日，中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》)，首次允許保險(xiǎn)資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險(xiǎn)公司可通過直接投資參與長租市場，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長租市場。

一位中信銀行前高管對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，這意味著監(jiān)管層是鼓勵(lì)長租公寓發(fā)展的，銀行如果停止租金貸，應(yīng)該是在等待新的政策指引。現(xiàn)在是長租公寓洗牌的好時(shí)機(jī)，資金扛桿過高的長租公寓會(huì)死掉，真正做運(yùn)營和精細(xì)化管理好的公司會(huì)留下。

來自中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(30%)和日本(83%)。從長遠(yuǎn)看來，長租市場總量很大，還有龐大發(fā)展空間。

資本開始觀望

租金貸的模式是指，租客以個(gè)人信用向第三方金融機(jī)構(gòu)或銀行貸款，機(jī)構(gòu)一次性把一年的租金打給公寓運(yùn)營方，租客就能租金月付，每個(gè)月繳納給金融機(jī)構(gòu)的租金相當(dāng)于還貸。長租公寓運(yùn)營方一般和租客簽定的是押一付一的合同，和房東簽定的是季付合同，這就意味著每成交一筆租房貸業(yè)務(wù)，長租公寓運(yùn)營方就會(huì)有近十個(gè)月的租金沉淀。租房貸本來是一項(xiàng)有利于房客的金融工具，但卻因?yàn)槟墚a(chǎn)生大量現(xiàn)金流而被長租公寓加了高杠桿。

貝殼研究院7月22日發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年住宅租賃行業(yè)超速增長，機(jī)構(gòu)滲透率進(jìn)一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，支撐超速增長的原因之一，是很多長租公寓拿著這些租房貸沉淀資金高價(jià)收房?！伴L租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！蔽覑畚壹仪案吖芎皶?月19日公開發(fā)炮，結(jié)果一語成讖，第二天，杭州長租公寓鼎家爆雷。其董事長魏永鋒接受采訪時(shí)表示，鼎家在有了大量沉淀資金后，公司在收房上過于激進(jìn)，收房價(jià)格變高，空置增多，公司繼而被拖垮。

亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，長租公寓可以通過拉高租金價(jià)格來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，品牌公寓的主流客戶是單間，這批租客對(duì)價(jià)格高度敏感，如果價(jià)格高5%，他們就會(huì)轉(zhuǎn)去二房東處租房，為了獲得高出租率，實(shí)現(xiàn)單間收益最大化，長租公寓不可能大幅提高房租。

上述中信銀行前高管也在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，高價(jià)收房不一定能帶來高價(jià)出租。相反，為了擴(kuò)大市場占有率，長租公寓企業(yè)一方面高價(jià)收房，一方面要保持高出租率，這讓長租公寓長期處于薄利甚至虧損的狀態(tài)。很多長租公寓為了吸引租客還會(huì)提供免息服務(wù)，提前代付利息給金融機(jī)構(gòu)。這就相當(dāng)于銀行批了一筆貸款給了長租公寓運(yùn)營商，再由他們貼息轉(zhuǎn)貸給租客。

租房貸的年化利息從10%到15%不等。住房租賃行業(yè)的頭部公司對(duì)銀行有議價(jià)能力，資金成本可能會(huì)相對(duì)較低。但頭部公司為數(shù)甚少，大多數(shù)長租公寓只能向P2P網(wǎng)貸公司和消費(fèi)金融公司融資，資金成本會(huì)更高。如鼎家就是同P2P平臺(tái)愛上街合作，而真正持牌的消費(fèi)金融公司目前對(duì)租金貸也并不看好。

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