中國地產泡沫有多嚴重？

• 2018年9月4日 YangJinZhu來源：搜狐 238 7
• 繁體

• 

  2018-2024年中國裝飾裝潢產業園區發展規劃及招商引資咨詢報告

  "產業園區"是執行城市產業職能的重要空間形態，園區在改善區域投資環境、引進外資、促進產業結構調整和發展經濟等方面發揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經濟騰飛的助推器...

中國房價的問題，是供需的空間錯配。房價問題一直是中國經濟的焦點話題之一。中國房價的根本問題是什么？如何解決？限購以后，三四線城市房價為什么上漲？這一系列問題讓多數國人魂牽夢繞。

中國房價的問題，是供需的空間錯配。

房價問題一直是中國經濟的焦點話題之一。中國房價的根本問題是什么？如何解決？限購以后，三四線城市房價為什么上漲？這一系列問題讓多數國人魂牽夢繞。

對此，著名經濟學家、上海交通大學經濟學院的特聘教授、博士生導師陸銘于7月19日在中歐陸家嘴國際金融研究院舉行的第84期陸家嘴讀書會上做出了解答。

“中國的房價背后是牽一發而動全身的，其中既涉及到中國的住房問題，也涉及到土地問題，包括最近地方政府的負債，而且關于未來房價的判斷本身也跟我們如何理解中國地方政府的債務形成有關，這些都是相互關聯的問題。”陸銘在演講時表示。

01

空間錯配的問題

我把題目叫做“中國的城市與房價”，首先開宗明義把觀點先拋出來，中國房價是空間錯配的問題，表現出的是供需的空間錯配。這句話又可以翻譯成更加通俗的版本，就是在中國房地產市場上“有需求的地方沒供給，有供給的地方沒需求”。為了解釋這句話，我想做一些更加詳細的背景梳理，幫助大家理解這個問題。

首先，在過去十多年時間里，中國的人口流動方向，——我借用中國的古話，——是“人往高處走”，高處指什么？更好的收入和更多的就業機會，所以人口流動方向總體來講是往中國東部走，往大城市走，當然這里大城市包括中西部大城市。

但是我國的土地配置卻出現了與人口流動相反的情況。我們國家土地不是私有的。在美國這樣的國家，紐約的房價很貴，各位如果把自己想象成房地產開發商，美國人口大量流入紐約的時候，你會干什么？我想答案非常簡單，到紐約周圍去買地造房子。但是在中國，由于土地不是私有的，城市用地用官方的詞匯叫“建設用地”，這是被指標化的，這個指標由中央政府配置。為了追求地區和地區之間的“平衡發展”，從2003年以后建設用地指標是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一個矛盾，——人往高處走，地往低處走。

這樣一來，導致中國出現一個現象，人的配置和地的配置脫節。另外一個表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是，這個現象不是全國的現象，它主要是在中西部和人口流出地。結果導致我剛剛講的，有需求的地方沒供給，有供給的地方沒有需求。

02

人往高處走

首先我們來看“人往高處走”的現象。我們先看這兩張圖，分別對應2000年和2010年，這個圖上比較深的顏色，表示在當地這個地方吸引外來人口數量比較多。顏色深的地方分布就很清楚，第一集中在沿海地區，第二集中在大城市，包括中西部大城市。我用兩句話概括為什么這樣。

第一，規模經濟，人和企業集中在一起發展，效率高，成本低。開企業的都知道，你是愿意把企業開在離上下游企業和消費者比較近的地方，還是遠離上下游企業和消費者的地方？肯定是在一起比較有效率。

第二，中國為什么沿海地區發展比較好？道理很簡單，因為當今人類的技術條件，使得海洋貿易所運用的水運成本是遠遠低于其他運輸成本，遠遠低于鐵路運輸和公路運輸。在國際貿易里，海運是主導方式，使得國際國內的投資在離海岸線比較近的地方，可以節省貿易成本。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡