濟南二手房成本增加 市場預期看低“金九銀十”或成色不足

• 2018年9月10日 GuoMeng來源：齊魯網 濟南時報 354 16
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  2018-2023年版住宅屋面防水改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

隨著多個片區新項目本月入市，東、西、南城將出現不同程度區域競爭態勢，有濟南業內人士認為今年“金九”成色明顯不足。

濟南二手房成本增加

濟南二手房成本增加,有買家違約放棄定金也不愿買房。

“金九”開啟一周，濟南樓市尚未出現8月最后一周12盤接力開盤的升溫局面，新房、二手房市場顯得信心不足。近日，在一場房展會上，特價房、工程抵賬房成為一個“亮點”，樓盤拓客“小紅帽”從場外來到場內，邀請觀眾到樓盤展位站臺，甚至倒貼錢拉人。隨著多個片區新項目本月入市，東、西、南城將出現不同程度區域競爭態勢，有濟南業內人士認為今年“金九”成色明顯不足。

明爭客戶：

或倒貼10塊錢拉人 或討要手機號完成任務

當前樓盤為拉客戶絞盡腦汁，這在展會上也能感受到“房搶人”的氣氛。記者注意到，有多名婦女不看房，專門拿著宣傳彩頁找看房的人，走進一問，原來她們是拓客人員，也就是俗稱“小紅帽”的兼職者。“幫個忙，今天第一天干，你就去那邊展位登個記，聽聽人家講解樓盤，問問什么價格，我就算完成任務了。”老家河南的一名婦女說完，拉著記者來到一家樓盤展位，看著記者簽字登記，然后跟銷售顧問商量結算任務……過了半小時，待記者再次跟她打照面時，她沮喪地說當天在展會上拉人不算任務，只有領到售樓處才算。這時該婦女才說了實話，原來她在濟南干樓盤拓客已很久了，一天為樓盤拉兩個人保底70塊錢，后來她還介紹老鄉干拓客，從中再抽5塊錢的提成。有了經驗后，她可以同時在兩家樓盤倒客，里外里一天進賬280元。

“我這第一次干沒經驗，沒領到錢不說，還倒貼了錢。不給錢不干了!”據另一名拓客說，為完成任務她掏出10元錢，央求一名觀眾去展位看盤，結果人領過去了不算任務，10元錢也要不回來了。還有的拓客直接邀請觀眾到樓盤營銷中心看房，車接車送，如果表示不愿意去，拓客人員則懇求留個手機號碼，幫助自己完成任務。

暗搶市場：

東西南區域競爭顯現 臨開盤了卻被舉報無證

“哥，我們項目月底開盤，是純新盤，加您個微信吧”“我們項目拿到證就開盤，屬于限價房，加個微信開盤前給您發個價格”……記者從展會了解到，部分新入市項目集中在9月中下旬開盤，參加展會就是為了推介，同時集聚客戶。

在去年12月西客站片區高鐵圍合南地塊土拍中，中建東孚摘得4宗低密度居住用地，開發項目名為錦繡首府，銷售人員稱該項目本月底或下月初開盤推出多層洋房、小高層產品，全部精裝修。雖然洋房最終售價沒有公布，但小高層起售價將向西客站西棠甲第看齊。據了解，西客站核心區在售樓盤西棠甲第、濟水上苑預計“金九銀十”期間加推精裝和毛坯，對不同層次需求的購房者來說有機會比選。

東部CBD，繼綠地、龍湖、萬科、招商、仁恒之后，華潤也將加入豪宅競爭行列。展會外場派單人員向路人推介稱，華潤新項目首開有毛坯住宅、公寓，證照齊全，住宅單價2.3萬元起。但記者隨后致電售樓處，置業顧問則說尚未拿到預售證，但強調項目要被限價。從最近CBD內項目開盤情況看，綠地已改推毛坯房，因此華潤住宅項目以毛坯房首開，可見樓盤區域競爭已燒到CBD高端盤中。9月，東部長嶺山片區還有璟園入市，將同片區內在售的金域藍山、金域華府，以及未來入市的玖璽城、鉑悅府、璟仕府等形成競爭關系。

在南部戰場，二環南路附近的公元九里多層洋房在7日晚首開，少數低層房源折后每平方米最低不到1.8萬元，總房價一下就低了28萬元，加上均價相對周邊魯能、萬科、綠地項目有優勢，不可避免地形成沖擊。

這種區域競爭不僅表現在價格上，相鄰樓盤對競爭對手建設進度、蓄客情況、開盤售價等都盯得很緊。前不久南城一樓盤釋放消息在8月底首開，前期宣傳售價低于2萬元，給周邊樓盤帶來競爭壓力，結果臨開盤前被人舉報有的樓未拿到預售證就蓄客，不得不延期開盤。

爭來爭去：

市場預期看低“金九銀十”或成色不足

“去年到處搶房、優先全款，把市場不正常當作正常，現在看著樓市轉冷，卻是市場回歸理性表現。”世聯怡高山東總經理朱江說，下半年市場最大轉折點是在今年7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，釋放了樓市調控趨向更嚴的信號，市場預期和購房心理預期雙雙發生變化，“在房價預期看漲情況下，以前可買可不買的都在搶房，而房價預期一旦不看漲，需求減少，市場最直接的變化就是樓盤訪問量、銷售量都降了。”

房價預期看低，最明顯變化來自土地市場的降溫。今年以來，濟南歷次土拍溢價率最高只有64%，對比2016年、2017年來看處于下行趨勢，土地溢價率在下降，預示著市場對于未來房價走勢預期的變化，又加重了房企在拿地時的謹慎心理。業內人士認為，開發商在9月會繼續加大促銷力度，強化項目推廣，部分項目會出現不同形式的讓利，比如以低價為噱頭的推廣。像郭店附近的榮盛華府借教師節喊出“單價10999元/平方米”，但緊跟著價格后面一個“起”字要瞪大眼才能看到。朱江認為，在市場明顯變風向的大環境下，今年“金九銀十”可能不會存在。

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濟南二手房交易評估計稅價調整

9月1日,濟南市稅務局發布通知，自9月1日起，濟南市正式調整存量住房交易評估計稅價格。二手房計稅價格重新評估后，將更為全面客觀準確反映濟南二手房交易價格水平。

4日上午，記者看到，在濟南市房產交易大廳顯眼的地方，都張貼了一張落款為濟南市稅 務局的通知，主要內容就是“自2018年9月1日起，調整我市存量住房交易評估計稅價格。”

據12366納稅服務熱線工作人員介紹：“我們這邊也是請示了一下，這個房地產相關稅收政策是沒有變化的，房產交易稅賦也沒有增加，這個主要是針對申報價格明顯偏低的房屋這種情況，來出的這個政策。”

據了解，目前,國家稅務總局已經委托第三方評估機構對濟南全市存量房進行評估,綜合各項因素給出了評估價格。也就是說，今后,市民在購買存量房網簽時,如果價格低于評估價格,將 按評估價格進行網簽。

12366納稅服務熱線工作人員表示，如果申報價格明顯偏低的話，主管稅務機關是有權重新核定價格的，如果房屋確實申報價格明顯偏低，這個繳納的稅款有所增加。但是普通的，如果正常的市場價格，這個是沒有影響的。

據介紹，9月1日前已繳稅的購房者，將按原政策的價格執行，而9月1日前沒有繳稅的購房者，將按照新通知執行新的計稅價格。

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