棚改貨幣化安置政策調整勢在必行 貨幣化安置是什么意思

• 2018年10月10日 GuoMeng來源：證券時報 984 62
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日前，國務院常務會議明確，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

棚改貨幣化安置政策調整勢在必行

日前，國務院常務會議明確，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。這是繼今年7月中旬住建部在吹風會上詳解棚改安置政策后，國務院對棚改安置政策的最新定調。

棚改安置政策之所以備受關注，是因為棚改事關千千萬萬群眾安居樂業，不僅能改善住房困難家庭居住條件，還能拉動投資消費和經濟增長，對近幾年房地產市場發展起到了重要的支撐作用。特別是棚改貨幣化安置方式，既促進房地產去庫存又避免重復建設，在國家去庫存政策倡導下，成為三四線城市棚改安置的重要途徑，并且比例逐年提高，也加速了這些地方房地產市場的快速發展。正因如此，今年6月有關“全國棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”等傳聞一出，立刻引發了市場的恐慌和地產股的下跌，可見市場對棚改貨幣化安置政策的高度敏感。

盡管棚改貨幣化安置政策在去庫存方面取得了顯著成效，但也帶動部分城市房價明顯上漲，而不斷增強的房價上漲預期又刺激了投機炒房需求，這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策初衷不符，在當前庫存市場已經發生明顯變化的背景下，棚改貨幣化安置政策有必要因地制宜做出調整和完善。有統計數據顯示，當前百城住宅庫存已經連續37個月同比下跌，庫存去化周期僅為9個月，處于歷史低位。其中，三四線城市的去化周期達到了2009年以來的最低值。這種情況下，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建棚改安置房的方式。

實際上，住建部在今年7月中旬的吹風會上曾明確表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策。而此次國務院會議進一步強調，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。這也給了市場一個明確預期，即貨幣化安置政策要調整收緊，但不會全面取消，商品住房庫存量較大的地方，仍可繼續推進棚改貨幣化安置。不僅如此，既定的新的3年棚改計劃仍會加快推進實施，并且會繼續加大財政和金融支持力度，但考慮到金融風險問題，各地需根據自身財力來制定棚改任務，嚴禁借棚改之名盲目舉債。

因此，對于此次棚改貨幣化安置政策的調整，市場不必過分擔憂。部分住宅庫存不足、房價上漲壓力大的市縣取消貨幣化安置政策后，仍會通過新建棚改安置房來改善困難家庭住房需求，住房供給的增加也有利于房價走穩。而庫存量較大的地方，房地產市場仍將得到棚改貨幣化安置政策的支撐。此次政策調整也是為了更好體現住房居住屬性，讓更多住房困難群眾早日住進新居。

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式：

1、居民自行購買商品房;

2、政府購買商品房賣給安置居民;

3、直接給與貨幣補償。

這三種形式各有特點。對于選擇自行購買商品房的居民，政府將引導開發商將普通商品房轉為安置房，棚改居民可自行購買;政府購買商品房賣給棚改戶這種形式，通常價格不會高于所在城市均價;貨幣補償則針對那些住房需求已經得到解決，且本人愿意接受貨幣補償的居民。

貨幣化安置的優點

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低于50%，并將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優點主要有兩點：

1、過渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來自于存量房市場。政府也能節省大量過渡安置費。

2、購買存量房，可選度更好，能滿足不同人群的需求。

3、*重要的是，能夠消化一部分庫存。

為了鼓勵貨幣化安置的推行，各地正在采取以下三類措施：

1、財政資金。財政資金安排專項撥款，并給與按期搬遷家庭一定額度的補助和獎勵;

2、貸款融資。這主要是通過國家開發銀行定向貸款。為了鼓勵選擇貨幣化安置，被安置群體購買商品房時還可享受貸款利率折扣等優惠措施。

3、稅費支持。通過在交易環節減免契稅、營業稅等措施，鼓勵人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實是解決庫存的有效措施，不過在貨幣化安置的過程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時考慮周全，比如兒女入學問題，是否能在原址劃片學校上學等。

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