農村土地流轉的權益保障

• 2018年10月19日 WangYu來源：土流網 1023 65
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近年來國家一直鼓勵承包地流轉，發展規模經營，改變小散戶的種植模式，以更加科學的種植方式來獲取規模效益。

土地流轉的常見問題!簽合同需要注意哪些?流轉價格受什么影響?

近年來國家一直鼓勵承包地流轉，發展規模經營，改變小散戶的種植模式，以更加科學的種植方式來獲取規模效益。今年，農村土地確權將基本結束，拿到了土地本本的農民，要流轉就更有憑有據了。而土地流轉出去，大家最關心的就是價格，還有自己的權益保障。那么，簽流轉合同時需要注意哪些?流轉價格受哪些因素影響呢?

一、轉包還是出租?

土地流轉就是土地承包經營權的流轉。根據我國的《農村土地承包法》，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。

有的朋友在糾結土地是轉包還是出租，不知道哪種可以讓自己的獲利最多。而且土地在別人手上，時間長了，不會要不回來了吧?

其實，不管轉包還是出租，都只是土地流轉的一種形式。這兩種的區別在于：轉包發生在同一個集體經濟組織之中，也就是和同村的人才能轉包;而出租是把土地承包經營權租賃給所在集體經濟組織以外的人，可以是外地人、企業等等。轉包是支付轉包費，而出租則是向出租的農戶支付租金。從原則上講，這兩種情況土地流轉金是一致的。

時間方面，土地流轉期限最長不能超過這塊地剩下的承包時間，總共不能超過30年(草地為50年，林地為70年)。流轉的僅僅是土地的經營權，承包權還是你的，不用擔心土地要不回來。

二、簽訂流轉合同，都寫什么?

無論是轉包還是出租，都需要簽訂書面合同。

根據法律要求，土地承包經營權流轉合同一般包括這些條款：(一)雙方當事人的姓名、住所;(二)流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級;(三)流轉的期限和起止日期;(四)流轉土地的用途;(五)雙方當事人的權利和義務;(六)流轉價款及支付方式;(七)違約責任。

另外，還有3點要特別提醒：

1.在簽訂合同的時候一定要注意日期問題。很多人承包五年，但合同上卻多寫了一年，或者流轉日期往后推遲一年。

2.費用支付上，也要在合同中體現出明確的價格，以及支付的方式和時間。

3.沒有標注土地用途的合同千萬不要簽。因為農民的承包地只能用于耕作，不能用于建造廠房等其他用途。

在這里要向大家著重強調合同的重要性。以前，農村里有些不認字或者不懂合同的農民，在土地流轉時，很多時候只是口頭上承諾了一下，畢竟都是一個村子的鄰居或熟人，也可能因為面子或者人情的原因就不好意思要求書面上的協議或者合同。但現在，大家都知道這是一個很冒險的做法，沒有正規的合同是沒有法律保障的。所以在土地流轉時一定要求有正規的合同，尤其是大規模的流轉。否則萬一承包土地的不給租金或跑路，那可真是麻煩了。

三、流轉來的地能貸款嗎?

簽好了土地流轉合同，要記得去備案，一般在村委會或者鄉鎮的土地流轉辦公室就可以辦理。如果想要土地流轉后的補貼，那就要到縣里的農經站進行備案了。

需要注意的是，不是所有的土地流轉都有補貼可以拿，也不見得可以貸款，這個只是在一些試點地區才有，同時該縣一定要完成土地確權。

四、什么會影響土地流轉價格?

1.農產品價格。比如種糧的土地，糧價的高低會直接影響租金。

2.流轉面積。土地流轉面積對土地流轉價格具有正向影響，土地流轉面積越大，在土地細碎化且分散的現實情況下，需要協調的農戶數量也越多，這樣費用很大，土地流轉價格就越高。

3.土地年收益。部分土地不是種植糧食而是種植其它經濟作物，這樣在土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農業經營主體愿意接受較高的土地流轉價格。

4.流轉期限。農業產業周期長，短時間很難見效并收回成本，所以需要大量時間進行前期投入。在同等條件下，流轉年限越長的土地流轉價格越高，流轉年限短的土地在價格上會比較吃虧。

5.土地位置。一般來說，處于城郊和產業發展較好的地區，土地流轉的價格較高，而對于經濟欠發達的地區，流轉土地的價格就偏低。

農民朋友在流轉土地的時候一定要按正規手續辦理，這樣才能避免糾紛，讓自己的利益最大化。

做流轉交易的金鑰匙

河南省西北部的焦作市是小麥、玉米等糧食作物的主要產區之一，夏糧單產全省第一，獲得“中國優質小麥之都”授牌。“四大懷藥”(山藥、牛膝、地黃、菊花)更是久負盛名、馳名中外，引來眾多商家前來投資。就在幾天前，一位來自周口的種植大戶蘇某在焦作土地流轉服務中心負責人張校坤的專車陪同下，在焦作溫縣找到了他經營山藥種植最中意的地。不論是地塊情況、配套設施，還是周邊環境都和土流網線上平臺上的文字描述一致。短短兩天內，在全市的土地資源中流轉到了最合適他的地皮，對比之前拜托一圈兒“熟人”找地可靠譜多了!

據土流網焦作土地流轉服務中心負責人張校坤介紹，目前焦作市土地流轉市場的活躍程度越來越高，流轉雙方大多是靠“熟人”的口頭約定達成交易為主。雖然節省了一部分土地成本，卻也存在著不小的潛在風險。

市場日益活躍，不規范的交易存在風險

近年來，焦作市抓住中央推動農村土地承包經營權流轉、發展適度規模化經營的機遇，把加快土地承包經營權流轉、發展適度規模經營作為農業轉型升級的一把抓手，有效地提升了焦作市農村土地流轉市場的活躍度。焦作市市長徐衣顯在《2017年政府工作報告》中提到，“2016年焦作市農村土地流轉面積達124.9萬畝，占家庭承包經營耕地面積54.3%，分別高于全國、全省22、17個百分點”。而隨著焦作市土地經營權流轉規模的不斷擴大，因不規范的土地流轉交易而產生經濟損失的情況也屢見不鮮。如焦作修武縣有一農戶江某因計劃外出打工，家中閑置土地由“熟人”牽線介紹轉給省城做大生意的陶某，前期簡單的簽了一份合同后，陶某以“熟人”的名義通過各種理由說服江某同意他先種地收成之后再給錢，不曾想后來卻不守信用，原來租金還沒付，領完國家補貼后就不見了人。而前期對流轉土地的責任和相關事項都沒明確下來，簽的是一份無效的流轉合同。由于沒有合同法律效力約束，最后江某吃虧有理說不清。

對于承包方、受讓方來說，也存在由于前期流轉工作做的不徹底，花費大量資金流入地塊施工運營，中途受到農戶及周邊村民突然收回土地，損失幾百萬的情況等等。可見，不規范的流轉交易表面上看似快捷方便，但也能嚴重威脅到流轉雙方的經濟利益，潛在風險不可忽視!

專業品牌入駐焦作，流轉雙方權益有保障

河南省焦作土地流轉服務中心的負責人張校坤，就是看到了這些問題才決定加入土地流轉行業，他堅信“越不完善的市場機制就存在越大的商機”。而一個人的力量畢竟有限，依托行業內的專業品牌，讓成熟的機制幫助自己做好土地流轉是他首要考慮的事情。通過深入了解、仔細比對后，張校坤最終選擇了土流網。這個在土地流轉行業深耕9年的品牌，線上已流轉土地累計達到1.12億畝。目前已經在全國擁有490家線下土地流轉服務中心。這些服務中心有統一的標識和工作規范，店內的土地經紀人會定期到土流網參加土地流轉相關的專業培訓，以保證每位土地經紀人都保有標準的專業水平。“作為焦作市唯一一家有品牌保證的土地流轉服務機構，我們在土地的儲備、政策補貼的敏感度及流轉手續的辦理上有著無可比擬的優勢”土流網焦作市土地流轉服務中心張校坤自信的介紹道。

在參加土流網總部的專業系統培訓后，張校坤對土地流轉的規范化運作有了更為清晰的理解。在他看來，前期土地資源的儲備及協助流轉雙方簽訂有效流轉的合同是流轉中心最重要的兩個工作。流轉合同和手續方面，經過土流網總部的專業培訓已能熟練掌握。在土地資源儲備上，他在開業前期便帶領服務中心員工走遍了整個焦作市，與當地村鎮政府主要負責人建立了良好的互動。現在開業還未滿2個月，張校坤掌握的土地資源已達10萬畝，提及手上的土地他如數家珍“溫縣和武陟有些地塊土地好，適宜種植山藥等收益高的品種，土地流轉價格相對高些;靠太行山一帶山區及偏遠地方，只適宜種植紅薯、玉米等作物，土地流轉價格就相對較低。現在手上還屯有好幾塊良地，不僅具有肥沃、保水性強等天然優點，而且大部分土地的給水、排水、電力配套設施齊全，流轉后的建設成本低，這在全國范圍內都很難找到，非常適合農業規模化經營。”提到他的團隊，他介紹道，焦作服務中心的員工們都是本地人，有人脈、有地源，比外地客商自己與當地農民、政府部門接觸要方便快速得多。

目前，土流網焦作土地流轉中心已開業數日，為焦作地區有土地流轉需求的客戶提供農業用地、工商用地、宅基地流轉等一系列與土地相關的全方位配套服務。在提高流轉交易的安全性上，今年土流網推出看地誠意金服務，在平臺繳納固定數額的誠意金作為押金就可以免費看3塊地。有了平臺的監督，看地客戶可以放心的將錢托管到平臺，為客戶上了雙重保障。

談及流轉中心未來的發展，張校坤十分有信心。“作為全市唯一一家有品牌的土流流轉服務機構，依托土流網成熟的管理機制及豐富的土地資源，加上我們團隊的專業服務，流轉雙方的權益就能得到最大的保障。得到了客戶的信賴與認可，中心也勢必會越走越穩，越來越強!”

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