土地流轉：合同簽訂常見問題及監管機制背景

• 2018年10月22日 WangYu來源：土流網 620 35
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  金融監管趨嚴，融資環境寬中帶緊，土地流轉企業如何實現有效投資？

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

近年來國家一直鼓勵承包地流轉，發展規模經營，改變小散戶的種植模式，以更加科學的種植方式來獲取規模效益。今年，農村土地確權將基本結束，拿到了土地本本的農民，要流轉就更有憑有據了。而土地流轉出去，大家最關心的就是價格，還有自己的權益保障。那么，簽流轉合同

土地流轉的常見問題!簽合同需要注意哪些?流轉價格受什么影響?

近年來國家一直鼓勵承包地流轉，發展規模經營，改變小散戶的種植模式，以更加科學的種植方式來獲取規模效益。今年，農村土地確權將基本結束，拿到了土地本本的農民，要流轉就更有憑有據了。而土地流轉出去，大家最關心的就是價格，還有自己的權益保障。那么，簽流轉合同時需要注意哪些?流轉價格受哪些因素影響呢?

一、轉包還是出租?

土地流轉就是土地承包經營權的流轉。根據我國的《農村土地承包法》，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。

有的朋友在糾結土地是轉包還是出租，不知道哪種可以讓自己的獲利最多。而且土地在別人手上，時間長了，不會要不回來了吧?

其實，不管轉包還是出租，都只是土地流轉的一種形式。這兩種的區別在于：轉包發生在同一個集體經濟組織之中，也就是和同村的人才能轉包;而出租是把土地承包經營權租賃給所在集體經濟組織以外的人，可以是外地人、企業等等。轉包是支付轉包費，而出租則是向出租的農戶支付租金。從原則上講，這兩種情況土地流轉金是一致的。

時間方面，土地流轉期限最長不能超過這塊地剩下的承包時間，總共不能超過30年(草地為50年，林地為70年)。流轉的僅僅是土地的經營權，承包權還是你的，不用擔心土地要不回來。

二、簽訂流轉合同，都寫什么?

無論是轉包還是出租，都需要簽訂書面合同。

根據法律要求，土地承包經營權流轉合同一般包括這些條款：(一)雙方當事人的姓名、住所;(二)流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級;(三)流轉的期限和起止日期;(四)流轉土地的用途;(五)雙方當事人的權利和義務;(六)流轉價款及支付方式;(七)違約責任。

另外，還有3點要特別提醒：

1.在簽訂合同的時候一定要注意日期問題。很多人承包五年，但合同上卻多寫了一年，或者流轉日期往后推遲一年。

2.費用支付上，也要在合同中體現出明確的價格，以及支付的方式和時間。

3.沒有標注土地用途的合同千萬不要簽。因為農民的承包地只能用于耕作，不能用于建造廠房等其他用途。

在這里要向大家著重強調合同的重要性。以前，農村里有些不認字或者不懂合同的農民，在土地流轉時，很多時候只是口頭上承諾了一下，畢竟都是一個村子的鄰居或熟人，也可能因為面子或者人情的原因就不好意思要求書面上的協議或者合同。但現在，大家都知道這是一個很冒險的做法，沒有正規的合同是沒有法律保障的。所以在土地流轉時一定要求有正規的合同，尤其是大規模的流轉。否則萬一承包土地的不給租金或跑路，那可真是麻煩了。

三、流轉來的地能貸款嗎?

簽好了土地流轉合同，要記得去備案，一般在村委會或者鄉鎮的土地流轉辦公室就可以辦理。如果想要土地流轉后的補貼，那就要到縣里的農經站進行備案了。

需要注意的是，不是所有的土地流轉都有補貼可以拿，也不見得可以貸款，這個只是在一些試點地區才有，同時該縣一定要完成土地確權。

四、什么會影響土地流轉價格?

1.農產品價格。比如種糧的土地，糧價的高低會直接影響租金。

2.流轉面積。土地流轉面積對土地流轉價格具有正向影響，土地流轉面積越大，在土地細碎化且分散的現實情況下，需要協調的農戶數量也越多，這樣費用很大，土地流轉價格就越高。

3.土地年收益。部分土地不是種植糧食而是種植其它經濟作物，這樣在土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農業經營主體愿意接受較高的土地流轉價格。

4.流轉期限。農業產業周期長，短時間很難見效并收回成本，所以需要大量時間進行前期投入。在同等條件下，流轉年限越長的土地流轉價格越高，流轉年限短的土地在價格上會比較吃虧。

5.土地位置。一般來說，處于城郊和產業發展較好的地區，土地流轉的價格較高，而對于經濟欠發達的地區，流轉土地的價格就偏低。

農民朋友在流轉土地的時候一定要按正規手續辦理，這樣才能避免糾紛，讓自己的利益最大化。

加強土地流轉監管 推進鄉村振興戰略

【背景】

改革開放以來，農村土地承包制度為農業發展、鄉村振興、農民致富提供了巨大的政策支持與示范引領。農業稅費改革和征地補償更是讓土地從“燙手山芋”變成了“香餑餑”。重慶市渝北區石船鎮地處兩江新區開發核心區域，涉及大量的征地工作。近年來，渝北區人民法院受理的該鎮涉承包經營權糾紛案件大幅增加。

第二輪土地承包以來，基層管理部門和土地承包經營戶的法治觀念已逐步提升，但在程序意識、合同規范化等方面仍有所欠缺，部分轉包協議未經備案，甚至口頭約定等情況屢見不鮮。這對法院依法審查認定相關事實造成困難。因此，敦促、引導相關職能部門規范土地流轉備案登記，切實發揮土地流轉管理部門在法律宣傳、政策宣講等方面的作用，提高對基層自治組織的監督指導效果，對提升基本農田保護力度，提高土地流轉利用效率，全面推進鄉村振興戰略具有重要意義。

【建議】

重慶市渝北區人民法院司法建議書

渝北法建〔2018〕7號

重慶市渝北區石船鎮人民政府：

2017年1月至2018年6月，我院統景法庭受理多起石船鎮轄區內土地承包合同糾紛、侵害集體經濟組織成員權益糾紛、承包地征收補償費用分配糾紛等涉農案件。在審理過程中，我院發現你鎮在農村土地承包及流轉方面存在以下問題：

一、土地流轉未簽訂合同或未按規定備案。針對承包經營戶戶口外遷或者外出務工，長期棄耕土地的情況，原承包戶大多通過轉包或者由村民委員會重新發包的形式避免土地撂荒。但在轉包過程中，部分承包戶與受讓方未按規定簽訂土地轉包合同，未將流轉合同交土地流轉管理部門備案。在重新發包時，部分村委會也未按照法定程序重新發包，簽訂合同并進行備案。由于缺乏書面合同，導致部分關鍵事實難以查清。

二、民主議定程序不完善、記錄不完備。民主議定主要是通過召開社員大會或者村民代表大會等形式議定相關事項。但有些土地流轉糾紛案件顯示，部分會議議事程序不規范，參會人數或表決人數不符合法律規定，會議記錄過于簡略，甚至僅反映表決結果，手寫記錄字跡潦草，難以辨認。

三、檔案資料保管不規范。在征地過程中，往往需要核查原承包期內的土地流轉情況。但由于村委會換屆、保管條件受限、檔案意識欠缺等原因，造成相關資料遺失，當事人舉證困難，無法還原事實真相。

造成上述問題的原因是多方面的。一是相關主體缺乏涉農土地法律常識。承包戶對土地流轉的程序規定不了解，沒有及時履行土地流轉過程中應當辦理的手續，導致事后無法舉證。村委會對土地流轉程序、會議程序等規定落實不嚴，造成流轉瑕疵，相關主體的權利懸置不明。二是相關部門缺乏有效管理機制。土地流轉管理部門對轄區村委會缺乏有效的指導和管理，對隱性的土地流轉缺乏必要的甄別和監管手段。三是國家在開發過程中向涉及的承包經營戶給予補償，部分棄耕村民為從中獲利而提起訴訟，也進一步暴露了上述問題。

為有效規范農村集體經濟組織的土地經營、流轉行為，維護農村土地承包關系的穩定性，切實保障相關主體的合法權益，特向你鎮提出如下建議：

一、加強對村民委員會的指導管理。由土地流轉管理部門牽頭，通過村委會定期清理本轄區承包戶土地經營情況。對于戶口外遷或外出務工棄耕的承包戶，應通過村委會及時聯系，詢問經營意愿。明確放棄承包或者擬轉包的，督促村委會及時按照規定程序，完善相關的書面手續并上報備案。

二、嚴格依法依規進行民主議定。村委會應嚴格按照法律規定，組織召開村民大會或村民代表大會，討論有關事項。特別是對出席人數、利益相關人員等關鍵環節予以重視。明確專人負責會議記錄，對到會人數、表決內容、表決票數、表決形式等予以詳細記載，并建檔留存，確保會議決議資料完整清晰。

三、加強法律政策宣講與培訓。結合轄區當前工作及涉民生、土地等重點環節，定期開展政策法律宣講，提高轄區村民法律意識。梳理歸納村委會工作中涉及到的相關法規、政策，定期組織村委會工作人員進行培訓、指導，提升轄區基層組織的治理能力與治理水平。

以上建議請研究處理，并在收到之日起二個月內將處理結果以書面形式函告我院。

二○一八年七月十八日

【效果】

重慶市渝北區石船鎮人民政府收到司法建議后，高度重視，針對建議反映的情況和建議內容，專門組織有關部門研討對策，并結合現有機制，提出以下完善措施：

1.扎實開展和完善農村土地承包經營確權工作。在2004年農村土地承包經營權確權頒證建立的《農村土地承包經營權登記簿》等資料信息基礎上，對家庭承包農戶基本信息、承包地塊等情況進行調查核實，準確摸準相關變動情況，及時修正錯誤信息，依法穩妥化解相關矛盾糾紛。

2.加強對村民委員會的指導管理。在土地確權登記頒證、流轉、轉包、轉讓等工作上，由鎮經發辦牽頭，指導各村建立轄區內土地經營情況臺賬，嚴格按照相關規定和程序，做好土地流轉、轉包、轉讓等備案工作。

3.加強法律政策宣傳與培訓。邀請區司法局、區農委、區征地辦等相關部門定期對各村征地、土地承包流轉等工作中涉及的相關法規、政策進行培訓、指導，切實提升轄區基層組織的治理能力與治理水平。

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