近年來商業綜合體市場市場規模以及行業發展分析

• 2018年10月25日 LiuDaiFeng來源：互聯網 484 25
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  投資與產出不成正比，商業綜合體企業如何做出正確的投資規劃和戰略選擇？

  "產業園區"是執行城市產業職能的重要空間形態，園區在改善區域投資環境、引進外資、促進產業結構調整和發展經濟等方面發揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經濟騰飛的助推器...

近年來商業綜合體市場市場規模以及行業發展分析

商業綜合體的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。

而“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

在國際一線城市商業綜合體中，商務辦公業態比例最高，均值達44%；其次是商業零售，均值為23%；再次是酒店公寓和住宅，均值分別為21%、12%。可見，國際城市商業綜合體的功能更多表現為商務辦公。國際主流城市商業綜合體主要包括商務辦公、商業零售、酒店公寓三大類型，這在當前的國際城市出現頻率最高，主要位居城市核心商圈或新城核心地段。其中，商務辦公型又可以細分為金融商務型、會展商務型、酒店商務型、總部商務型，商業零售型有購物廣場型、文化商街型、特色商場型和時尚街區型，酒店公寓型包括主題酒店型和住宅公寓型。但是，在各大型城市商業綜合體及其亞類之間，并沒有明確的劃分界限。每座城市都需要有帶領步入國際化的商業綜合體，中國地產發展至今，發展城市綜合體已經代表了一種趨勢，一種潮流，一種地產品牌持續發展與城市地產價值最大化的必需。這種發展趨勢不僅僅表現在一線城市，二三線城市也是如此。

目前情況來看，國內開發商較為激進，二、三線城市布局十分廣泛，擴張速度十分迅猛。預計，未來三至五年間，國內大型開發企業仍將開發超過100個綜合體項目。

一、2015-2017年我國商業綜合體行業市場規模

圖表：2015-2017年我國商業綜合體行業市場規模

數據來源：中研普華

商業綜合體開發，從資金沉淀能力、選址、設計規劃、招商營運等各個環節都對開發商的綜合營運能力要求非常高，從全國來看單個商業綜合體年均收入約為7.24億元，但是由于地域等差異巨大，因此整體來看我國商業綜合體雖然市場規模較高但是行業整體的經營能力仍然有待提高。

二、2015-2017年我國商業綜合體行業發展分析

中國商業市場表現仍持續活躍，體驗業態仍然是傳統商業轉型的主流方向。一站式服務、全業態消費、購物體驗升級均不再是零售運營的一紙噱頭，也已成就了不少商業地標的誕生。在中國商業市場格局快速演變的大背景下，零售商場（從傳統百貨到品牌專賣店，再到精品店、旗艦店）的競爭重點已從早期的提升產品豐富度及店鋪檔次，逐步轉向而今的產品獨特性及專屬性。

三、2015-2017年中國商業綜合體企業發展分析

2018年上半年房企收并購拿地比例持續增加，并購面積占比已超20%，非熱點二線城市及部分三四線城市收并購力度開始有所增加。

房企加速商業綜合體布局無非有兩個目的，一方面是是寄希望于“商改住”，以期多渠道增加收益并實現商業的“快周轉”。盡管國家在這方面出臺了相關的政策，但是商改住涉及水電氣、土地性質、土地年限、投資收益等復雜問題，目前短期內仍難實現；另一方面，由于房企管理團隊缺乏收并購爛尾項目以及商業運營經驗，在新零售的沖擊下，或失去商業價值并被當作展示或倉儲工具。

此外，雖然當前房企欲過并購方式實現市場快速布局，但是目前商業地產仍然面臨供大于求及同質化的困境，而收購之后因競爭激烈所面臨的挑戰不言而喻。從多個萬達廣場易主、萬達飛凡網絡宣告裁員等現象來看，商業綜合體的運營并非易事。因此，對于緊急布局商業綜合體項目的房企來說，“商改住”前景不明以及新零售帶來的商業綜合體變革風口下，或暗藏著更大的風險。2018年上半年，多家房企加速商業綜合體市場的布局，而不少房企更是瞄準了多年爛尾和多次易主的商業體。

2018年年初，泰禾18.98億元接手南昌茵夢湖項目，該項目在2011年就已經開工建設，計劃總投資14億元，建成融主題游樂、旅游度假、休閑娛樂等為一體的國家5A級風景區，后期經過易主以及多次注資仍未盤活。與此同時，融創中國參與上海廣場的收并購案，該項目自2005年起曾數次易主。除了爛尾或多次易主的項目外，萬科也加速了商業綜合體市場的布局，上半年與其它企業聯手耗資83.65億元收購了凱德商用旗下的20個購物中心。

值得注意的是，早在2017年碧桂園、融創、陽光城等就已有眾多房企加入進入商業綜合體并購行列。例如，5月，融創21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。華城富麗開發的重慶江北嘴國際金融中心是當地著名的爛尾樓，該項目曾被規劃為集高端購物中心、辦公、酒店等于一體的金融中。

2018年1-5月商業營業用房投資額同比降幅擴大至9.3%，與投資額下降不同的是，5月份300城商辦用地平均溢價率為30.5%，環比增長22.7%，同比增長14.6%。從這組數據不難發現，新建商業地產投資額下降，商辦用地的價格卻呈現上升的趨勢，這意味著一些房企已轉向收并購方式尋找“獵物”。

在2018年上半年，綠地、紅星地產等房通過土拍或與政府及企業合作方式開發城市商業綜合體。更多房企加入并購或新建商業體的陣營中，意味著原本供大于求的商業體競爭環境將更加嚴峻。贏商網統計數據顯示，2017年全國開業大型商業項目504個，總體量約4600多萬平方米，開業數量創歷史新高。從具體城市來說，2017年青島新開業商業體近20個；截止至2018底，南京待開業商業體有18家；2018年溫州在建的商業綜合體8個，計劃到2020年新建的商業綜合體有19個。

“商改住”被一些房企寄予厚望，但是在具體落實方面困難重重。近日，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地。

國家層面已意識到商業嚴重供大于求，出臺商改住方面的政策主要鼓勵一部分閑置商辦項目改為住宅，用作租賃用途。但在政策落實方面，商改住涉及水電氣、土地性質、土地年限、投資收益等復雜問題。同時，此前在中國并沒有“商改住”的成功案例，短期來看仍無法滿足房企投資商業體轉住宅的期待。未來隨著市場需求的變化，仍然會有大量的商業空置、閑置并成為不良資產將面臨淘汰或轉型，仍無法盤活則可能會被拍賣。

事實上，因為新零售、無界零售等概念的出現，被眾多房企認為是商業體“起死回生“的神藥，吸引無數房企加入商業用地的爭奪和并購上。在多數企業看來，商業用地如果與當下火熱的新零售結合，收購改造成功后可帶動周邊住宅項目的銷售，會成為企業業績的增值點。但是，新零售、無界零售正在變革的消費場景，是多數房企未曾預料的事情。

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