樓市大拐點已至 何以見得？

• 2018年10月31日 ZhangHongYuan來源：第一財經日報 566 31
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  建筑安裝行業競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

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房地產業將從土地競爭步入產品競爭時代，未來的房企將越來越像制造企業，真正開始回歸正常企業所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

樓市大拐點已至

人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現的時候疊加在一起，形成合力，主導房地產行業開始步入下一個生命周期階段——成熟期。這次房地產業拐點的來臨，并不是行業生死存亡的轉折點，只是行業從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。房地產業將從土地競爭步入產品競爭時代，未來的房企將越來越像制造企業，真正開始回歸正常企業所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

樓市大拐點已至 何以見得？

當前房地產行業正面臨三大背離

從行業數據表現來看，當前房地產行業正面臨三大背離。

(一)供求端的背離。

地產投資增速高位與銷量增速低位相背離，未來回款壓力恐成為壓垮駱駝特別是中小駱駝的最后一根稻草。

從國家統計局數據看，今年房地產行業保持高位增長態勢：前三季度，全國房地產開發投資完成88665億元，同比增長9.9%，維持高位增長;而房地產銷量增速則開始低位放緩，前三季度商品房銷售面積119313萬平方米，同比僅增長2.9%，增速在1~8月份4.0%的基礎上大幅回落1.1個百分點。供給的高增長與銷售的低增長呈現出顯著背離，但展望未來，背離最終仍將走向趨同。

從投資結構來看，投資增長主要受土地購置費以及施工成本上升的推動，預計未來隨著房企資金壓力加大，房地產投資增速會趨于回落。因此，未來供給和需求端增長同步放緩會是大概率走勢。在需求倒逼供給放緩的走勢下，房地產企業的銷售回款就成為周轉的最關鍵環節。負債率過高或者融資能力較差的中小企業面臨的生存壓力會更大。

(二)資金端的背離。

短期資金改善與長期資金趨緊相背離，融資成本未來不斷升高，房企擴張能力會不斷受限。

這種背離的形成，一方面緣于當前金融環境總體處于“寬貨幣、緊信用”的局面，短期資金面總體較上半年寬松，但長期來看，美元加息周期下國際貨幣環境只會越來越緊。另一方面，得益于債券融資放行，以及這輪上漲周期銷售強勁帶來的定金及預付款大幅增加，房企自籌資金增加，短期資金面改善。

今年1~9月份，房地產開發企業到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1~8月份提高0.9個百分點。其中，國內貸款18041億元，下降5.1%;利用外資43億元，下降61.7%;自籌資金40596億元，增長11.4%;定金及預收款40259億元，增長16.3%;個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。但長期來看，房企不但與其他企業一樣，面臨融資成本不斷抬升的問題，還將面臨政策嚴控資金流入房地產的融資渠道定向收窄問題。個人按揭貸款的下降，也印證了銷售增速放緩的隱憂。

(三)企業行為出現背離。

房企補庫存需求強烈與土地溢價率下降相背離，反映在風險與機會面前房企決策將更加迷茫。

這還算不上焦慮，而是困惑，體現在決策上就是企業決策的猶豫和分化。三季度末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米。商品房待售面積創近4年來新低，住宅待售面積更是降至2013年以來新低。

企業補庫存需求極其強烈：前三季度，房地產開發企業土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~8月份提高0.1個百分點，創年內新高。但這次與以往不同的是，企業在參考過往經營邏輯積極補庫存的過程中，拿地膽氣卻越來越弱：據中指300城土地市場數據，三季度流拍面積占總推出面積的9.3%，為近年來最高值;9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%，遠低于去年同期的28.08%，創近年新低。可以看出，房企在擔心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換，決策難度更大，茫然更甚于焦慮。

行業的三個背離，從供求端到資金端到經營端，從外到內、從宏觀到微觀逐層顯現,體現了供需矛盾小周期拐點臨近的特征。但這一次的周期拐點和之前我們所說的中國房地產3年一個周期不一樣的地方在于，這次的周期拐點不只是反映了短期供需變化的小周期拐點，還疊加了行業生命周期的大拐點——因為從基本面來看，支撐房地產行業高速成長的三大紅利正在消失。

人口、政策、金融基本面三大紅利正在消失

決定房地產行業大生命周期的三個基本面正在發生轉折性變化，支撐行業成長期高速發展的三大紅利正在消失，行業正從成長期邁入中低速發展的成熟期。

(一)人口紅利正在消失。

我國正加速步入老齡化社會，更不利的是，生育率還在屢創新低。當前我國人口老齡化趨勢已經非常明顯，60周歲以上老人占比從2011年的13.7%上升到2017年的17.3%，上升勢頭在今后較長一段時期內仍將延續。比老齡化更嚴重的是，生育率屢創新低，未來住房消費的新增數量在減少。

生育率低本是發達國家普遍面臨的一個問題，但早期計劃生育政策的實施，導致我國生育率相對經濟發展水平過早下降，比歐美國家更早迎來了這個難題。根據第六次人口普查數據，我國2010年總和生育率僅為1.18，而同期發達國家為1.7。統計局抽樣調查數據顯示，我國一孩生育率已經從1990年的40.7%，下降到2016年的19.87%。人口紅利的消失，意味著市場容量(即潛在總需求)將縮水，企業難以享受到行業規模快速擴張帶來的上車紅利。

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