"營改增"轉讓土地使用權稅率多少?如何計算?

• 2018年11月20日 WangYu來源：土流網 522 28
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《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》中明確了銷售服務、無形資產、不動產注釋，轉讓土地使用權屬于銷售無形資產--自然資源使用權范圍，那么"營改增"政策施行后轉讓土地

"營改增"政策施行后轉讓土地使用權稅率是多少?

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》中明確了銷售服務、無形資產、不動產注釋，轉讓土地使用權屬于銷售無形資產--自然資源使用權范圍，那么"營改增"政策施行后轉讓土地使用權稅率是多少?

轉讓方應按規定繳納增值稅、城建稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅，受讓方應按規定繳納印花稅、契稅。

為了更方便大家理解，我們以下面就以下面的例子來講解。

案例：

近日，某縣房地產開發企業(一般納稅人)轉讓一塊2012年取得的地塊，面積16000平方米，雙方協議轉讓價款726萬元。該地塊取得時支付土地出讓金500萬元，繳納耕地占用稅10萬元、契稅15萬元。轉讓方已向對方開具了增值稅普通發票，其中銷售額691.43萬元、增值稅34.57萬元(稅率5%)。

一、增值稅如何計算?

標的地塊系營改增前取得，營改增后轉讓，根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)“三、其他政策(二)納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。”的規定，轉讓方可以選擇適用簡易計稅方法，計算應繳納增值稅(726-500)/(1+5%)*5%=10.76萬元。應繳納城建稅及附加10.76*(5%+3%+2%)=1.08萬元。

二、土地增值稅如何計算?

土地增值稅計算的難點在于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題，根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題。營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。”因納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法，計算的增值稅應納稅額為10.76萬元，因此，土地增值稅應稅收入為726-10.76=715.24萬元。扣除項目為取得土地價款525萬元，其中土地出讓金500萬元、耕地占用稅10萬元、契稅15萬元;相關稅金1.08萬元(房地產開發企業印花稅不得扣除)，扣除項目合計526.08萬元。增值額715.24-526.08=189.16萬元，增值率189.16/526.08=35.96%，應繳納土地增值稅189.16*30%=56.75萬元。

三、契稅如何計算?

因納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法，開具了增值稅普通發票，根據《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)“一、計征契稅的成交價格不含增值稅。”以及國家稅務總局公告2016年第70號“適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。”契稅的計稅依據有三種爭議，第一種是按普通發票開具的不含增值稅收入，即726/(1+5%)=691.43萬元，應納稅契稅20.74萬元;第二種是按土地增值稅應稅收入，即726-10.76=715.24萬元，應納契稅21.46萬元;第三種是按轉讓合同含增值稅金額，即726萬元，應繳納契稅21.78萬元。筆者認為，轉讓標的為2016年4月30日前取得的土地使用權，且納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法并開具了增值稅普通發票，雙方會計分錄如下：

轉讓方——借：銀行存款726萬元

貸：主營業務收入715.24萬元

貸：應交稅費—應交增值稅10.06萬元

受讓方——借：無形資產726萬元

貸：銀行存款726萬元

根據《財政部國家稅務總局關于土地使用權轉讓契稅計稅依據的批復》(財稅〔2007〕162號)規定，應按照轉讓的總價款計征契稅，即按照第三種計征契稅21.78萬元。

四、印花稅如何計算?

兩部委下發的《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)沒有提到印花稅計稅依據問題。按照國家稅務總局營改增視頻會口徑，仍按照《印花稅暫行條例》規定，依據合同所載金額確定計稅依據，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。雙方轉讓合同中所載金額和增值稅未分開注明，且納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法并開具了增值稅普通發票，筆者認為，應當以合同所載金額726萬元為計稅依據，合同雙方應分別繳納印花稅0.36萬元。

五、城建稅及教育費附加

隨征城建稅(城市7%、縣城5%、農村1%)和教育費附加3%以及地方教育費附加2%.

今年撫順市交土地使用稅稅額是多少?

根據我國城鎮土地使用稅暫行條例，個人或者單位想要使用土地，是需要根據相關規定繳納使用稅的，那么撫順市今年交土地使用稅稅額是多少?

一、征收范圍

(一)市區：新撫、望花、露天地區和順城區管轄的設有街道辦事處、居民委員會的地區。

(二)縣城：清原縣、新賓縣人民政府所在的鎮(不包括農村)。

(三)建制鎮：清原縣的紅透山鎮、斗虎屯鎮;新賓縣的南雜木鎮、永陵鎮。

其它新建制鎮暫緩征收。

二、等級與稅額

土地使用稅按土地等級定額征收，不同等級的土地每平方米每年稅額如下：

一級：站前地區四元;

二級：永安地區三元;

三級：撫順城、新華、東公園地區二元五角;

四級：將軍、新撫、福民、糧站、葛布、瓢兒屯、和平、光明地區二元;

五級：河東、永濟路以北、建設、新民、東洲、老虎臺地區一元五角;

六級：新屯、萬新、龍鳳、劉山、南花園、阿金溝、高爾山地區一元;

七級：古城子、五老屯、田屯、演武、工農、將軍鐵路以北、葛布新區、榆林、華山、南陽、平山、新太河、搭連、張甸、章黨、施家溝地區八角。

縣城每平方米每年稅額一律為一元;建制鎮每平方米每年稅額一律為五角。

每個等級的地段具體界限，以土地管理部門劃定的等級為準。

職工居民的住宅、宿舍占地，在房租未改革之前不論座落在哪個等級中，每平方米年稅額一律按五角征收。

三、免稅范圍

下列情況免征土地使用稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

(五)直接用于農、林、牧、漁業的生產用地;

(六)經批準整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年。

四、納稅申報

納稅義務人必須認真申報占地數量，不得隱瞞。凡使用的“永久性占地”，均按土地管理部門簽發的土地使用證確定的土地數量申報，每年分別在三、八兩個月份內向當地稅務機關報送《城鎮土地使用稅納稅申報表》。報表格式由市稅務局統一印刷。

五、納稅期限

土地使用稅按年計征，分兩期繳納，上半年的稅款在四月份內、下半年的稅款在九月份內繳納，納稅期限各為一個月。

六、征收管理

土地使用稅一律由稅務部門征收，土地管理部門予以協助，負責提供有關資料。土地使用稅的具體征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《遼寧省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。

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