樓盤低于樓面價促銷 樓面價計算公式

• 2018年11月23日 GuoMeng來源：證券日報 739 44
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  市場快速增長，智能建筑行業發展機遇大，如何驅動行業內在發展動力？

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近日，廈門市部分樓盤以低于成本價銷售的消息引發市場關注。據報道，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅2.8萬元/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

樓盤低于樓面價促銷

近日，廈門市部分樓盤以低于成本價銷售的消息引發市場關注。據報道，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅2.8萬元/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

早在10月初，廈門萬科白鷺郡因降價促銷一度上了熱搜。有報道指出，萬科白鷺郡2號樓于10月1日正式開盤，800余客戶到現場，206套房源全部售罄，最低售價為278萬元/套。

此后廈門房企開啟“價格戰”模式。據悉，在10月下旬，廈門翔安金茂悅推出了部分房源，以“單價2.5萬元起”為賣點進行促銷，而該項目土地樓面價為29451元/平房米。

來自廈門克而瑞機構統計數據顯示，10月份，廈門共有3個新盤入市，其中，萬科白鷺郡啟動價格“大降”營銷，造成轟動效應，取得熱銷;不過另兩個新盤卻面臨蓄客不足，首開遇冷。廈門克而瑞認為，當前市場客戶入市意愿度低，項目開盤均加大優惠力度，壓低價格，但去化仍一般。

克而瑞廈門機構分析師胡慧榮對《證券日報》記者表示，從數據上看，10月份，廈門商品住宅新增供應9.13萬平方米，環比下跌近6成，成交6.53萬平方米，連續4個月現供過于求態勢，庫存持續擴容，去化周期約需31.6個月，項目入市去化壓力不斷增大，價格營銷戰愈演愈烈，部分項目現持續降價行為，現金回籠是四季度主旋律。

業內人士表示，廈門金茂悅項目盡管有央企背景，且樓盤位于廈門環東海域板塊擁有景觀資源，但在實際銷售中的去化表現一般。該人士認為，在淡市面前，觀望氣氛濃厚“搶房”難再現。

本月15日，國家統計局發布數據顯示，10月份廈門二手住宅價格環比下降0.9%，環比降幅較9月份的0.3%大幅擴大0.6%，降幅全國第一;同比下降5.3%，較9月份擴大0.4%，降幅也居全國第一。值得注意的是，廈門二手住宅價格環比已經連續下降19個月。

58安居客房產研究院首席分析師張波此前在接受采訪時表示，樓市降溫已是共識，從今年8月份僅1城房價下行，到10月份多城房價出現下跌，從國家統公布的數據來看，樓市降溫在持續、一線城市房價下探力度繼續增強。

胡慧榮對《證券日報》記者表示，從廈門樓市市場方面來說，今年三季度末，在售項目打折成風，降價潮起。整體來看，廈門樓市受政策調控影響，一、二級市場逐漸回歸平淡，進入長期盤整期，特別是2016年左右拍出的地王項目解套難，紛紛進入割肉陣痛階段，在售項目打折讓利成風，但整體去化仍難轉好。對于房企而言，一方面土地市場低溢價成常態，拿地成本降低;另一方面新房市場利潤空間嚴重壓縮，資金回籠壓力大。

其進一步分析認為，從當前情況來看，廈門樓市嚴控難松，主要還是加強市場監管，整頓房地產市場秩序，但從保剛需和留人才等方面可能會出一些政策保障。

廈門均和土地評估董事長王崎對《證券日報》記者表示，萬科白鷺郡降價營銷成為一個“網紅”事件，對市場產生較大影響。眼下房企都在拼實力，其中部分中小型開發商在這一輪行情之下存在資金壓力，有回籠資金需求。而在全國樓市降溫的環境下，廈門出現的面包和面粉價格倒掛這一現象一定程度和廈門土地“饑餓”營銷有關系。

樓面價是什么意思

樓面價是單位建筑面積分攤的土地出讓價格。計算方法:出讓土地價格除以該土地允許的最大建筑面積。最大建筑面積受政府批準的容積率控制。

樓面價計算公式

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

其中房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系：土地本身的價格、規劃容積率。土地本身的價格包括購買土地時所發生的各項費用，規劃容積率通過規劃總建筑面積除以土地面積即可得來。

建筑總面積=土地總面積*容積率(土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建筑面積還有地下和一些不算容積率的面積)。

因此，樓面價的計算公式可以轉化為：樓面地價=土地價格/規劃建筑面積=土地單價/容積率

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