土地使用權登記所需材料是什么?合同效力認定是怎樣的?

• 2018年12月3日 WangYu來源：土流網 1047 66
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中國的土地儲備制度來源于我國香港，采用政府取得“生地”(即未完成拆遷、水電氣暖等基礎設施的土地)，經由整理達到“熟地”標準(土地平整、水電氣暖齊全)，進入待出讓狀態的開發模式。那么根據《土地儲備管理辦法》，儲備的國有土地使用權登記所需材料是什么?

儲備的國有土地使用權登記所需材料是什么?

中國的土地儲備制度來源于我國香港，采用政府取得“生地”(即未完成拆遷、水電氣暖等基礎設施的土地)，經由整理達到“熟地”標準(土地平整、水電氣暖齊全)，進入待出讓狀態的開發模式。那么根據《土地儲備管理辦法》，儲備的國有土地使用權登記所需材料是什么?

一、哪些土地可以納入儲備用地?

儲備土地必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。存在污染、文物遺存、礦產壓覆、洪澇隱患、地質災害風險等情況的土地，在按照有關規定由相關單位完成核查、評估和治理之前，不得入庫儲備。

下列土地可以納入儲備范圍：

1.依法收回的國有土地;

2.收購的土地;

3.行使優先購買權取得的土地;

4.已辦理農用地轉用、征收批準手續并完成征收的土地;

5.其他依法取得的土地。

入庫儲備土地必須是產權清晰的土地。土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經濟補償、土地權利(包括用益物權和擔保物權)等情況進行審核，不得為了收儲而強制征收土地。對于取得方式及程序不合規、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理相關不動產登記手續而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。

二、儲備的國有土地使用權登記所需材料是什么?

1、《國有土地使用權收回(購)情況調查表》2份;

2、《國有土地使用證》原件、復印件或土地權屬來源證明(加蓋單位公章)4份;

3、《房屋產權證》或建(構)筑物權屬、權利的合法憑證(加蓋單位公章)4份;

4、單位營業執照、組織機構代碼證、法定代表人資格證明書和身份證等復印件;委托辦理的，需出具法定代表人授權委托書及受委托人身份證復印件(加蓋單位公章)4份;

5、單位開戶銀行及賬號(加蓋單位公章)4份;

6、其他需要提交的資料。

儲備土地使用權雖然不是嚴格意義上的物權，其權能、權利內容等都不確定，但是實踐中存在登記的客觀需要。與其他土地權利登記之確權公示目的不同，儲備土地使用權登記的最主要的目的就是為了抵押貸款。根據《土地儲備管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第二十五條和《關于金融促進節約集約用地的通知》(銀發〔2008〕214號)的規定，土地儲備貸款采取抵押方式的，必須具有合法的土地使用證，因此有的地方出臺的關于儲備土地登記的文件明確發文目的是為了“規范土地儲備機構抵押貸款行為”。實踐中，如果不是為了抵押貸款的需要，土地儲備機構不會主動申請登記，土地登記機構也不會啟動登記程序。

以土地使用權出資的合同效力認定是怎樣的?

在實際操作中存在通過土地使用權作為資本參與合作開發，那么這個過程中以土地使用權出資的合同效力認定是怎樣的?

首先，本文所探討的以土地使用權作為出資的合作開發合同，指國有土地使用權人與其他經濟主體之間訂立的，以國有土地使用權作為己方出資的部份或全部，共享利潤，共同參與經營，共擔風險的協議。以集體土地使用權作為出資的合作開發合同，由于相關法律法規尚不完善，暫不在本文探討之列。

《中華人民共和國公司法》第二十七條規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資;但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。《中華人民共和國土地管理法》第二條：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地使用權可以依法轉讓。”

由此可得，雖然在我國城市土地所有權是歸屬國有的，但是國有土地使用權卻是可以與所有權分離并單獨加以利用的。國有土地使用權是股東出資的法定形式之一。

實踐中，以國有土地使用權作為出資的合同也非常普遍，尤其是對于國有企業和外商投資企業。國企改革中，許多國企通過招商引資的方式與其他企業合作以壯大發展自己，這些國有企業最重要的財產就是土地，因此，在合作中，國有土地使用權是國企最常見的出資形式之一。

同樣，在中外合作企業中，外方以資金、技術入股，中方以國有土地使用權入股的形式也非常常見。《中外合資經營企業法》中表述的場地使用權，也屬于有一定期限的國有土地使用權。

以土地使用權出資房地產為例：

主要有以下四種情況：

(1)當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為出資;

(2)當事人一方以土地使用權和資金作為出資，另一方則以土地使用權作為出資;

(3)當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權和部分資金作為出資。

(4)當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方以非資金形態的實物(如建筑材料)或勞務作為出資。實踐中以第(1)種情形為常見，第(2)、(3)種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權人作為合作當事人的情形;第(4)種情形偶見于工程項目的材料供應商、施工承包商與房地產開發企業作為合作當事人的情形，是在開發企業拖欠工程款、材料款的情況下。

高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)中表示，合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤和共擔風險是合作開發房地產合同應當具備三大法律特征。其中，共擔風險是其具實質性的，實踐中，那些名不符實的“合作開發房地產合同”的產生的主要原因是有的當事人不愿承擔的房地產開發過程中的風險，也正是因為如此，導致這些合同因不具備合作開發房地產合同共擔風險的法律特征而被判定為其他性質的合同。

《解釋》第24條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據上述規定，認定名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的條件是提供土地使用權的當事人(下稱土地方)不擔風險只收取固定利益，實際上就是不具備合作開發房地產合同共擔風險的法律特征。由于在實踐中不擔經營風險的一方通常并非是開發經營的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項目開發經營作為認定的條件之一。“收取固定利益”中的利益應包括房產和貨幣，即無論約定分得固定數量房產還是貨幣，均應理解為收取了固定利益。

延伸閱讀

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