中國商業物業行業市場規模以及行業未來投資商機分析

• 2018年12月11日 LiuDaiFeng來源：互聯網 1009 64
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  抓住機遇，加快發展！商業物業行業更需要變中求穩，難中求易！

  風險投資是在創業企業發展初期投入風險資本，待其發育相對成熟后，通過市場退出機制將所投入的資本由股權形態轉化為資金形態，以收回投資，取得高額風險收益。全球風險資本市場已進入新一輪快速...

中國商業物業行業市場規模以及行業未來投資商機分析

商業物業是指能同時供眾多零售商和其他商業服務機構租賃，用于從事各種經營服務活動的大型收益性物業。商業物業有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺、樓面)組合為主，包括其他商業服務和金融機構在內的建筑群體;二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經營收入的物業。現代商場百業陳雜，不僅有多家零售商店、專業商店，還有各種服務業、娛樂場所、銀行等。

商業運營管理行業是商業地產行業發展到一定階段的產物。商業地產，即作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產和以工業生產功能為主的工業地產等，通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。商業地產業態多樣，主要包括購物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場等。我國商業地產起步較晚，從產生至今大致經歷了以下三個階段：20世紀80年代至20世紀90年代初的產生階段、20世紀90年代至21世紀初的興起階段、21世紀至今的發展階段

伴隨經濟穩定可持續增長，我國居民消費水平快速提高，社會消費品零售總額迅速增加。新型城鎮化穩步推進刺激市場對行業的需求。商業物業面積快速增加推動行業發展。近年來，商業地產行業發展較快。2017年商業物業新增面積2030萬平方米。國內消費持續強勁，推動了商業地產的進一步擴展。2017年全年社會消費品零售總額達到36.6萬億元，比2016年凈增3.4萬億元，同比增長10.2%，連續第14年實現兩位數增長。最終消費對經濟增長的貢獻率為58.8%，連續第四年成為拉動經濟增長的第一驅動力，繼續發揮著對經濟增長的基礎性作用。數據顯示，2017年商業地產的投資熱情尤為高漲。商業營業用房11710億元，同比增長1.4%

未來商業運營管理行業將呈現輕資產化、經營規模化以及互聯網化的發展趨勢。所謂輕資產化趨勢，即商業物業運營管理的運營模式將由當前重開發、輕運營的重資產運營模式向重運營、輕投資的輕資產模式轉變。所謂經營規模化，即具有品牌知名度、資源優勢和技術優勢的企業逐步并購或淘汰業內規模小、專業水平低的企業，以提高專業化程度，降低經營成本。所謂互聯網化，是指物業經營者將O2O、大數據等互聯網思維及技術應用于商業物業運營管理。充分利用互聯網的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費者獲得更好、更直接、更豐富的消費體驗。

一、中國商業物業行業發展歷程

商業物業是指用于商業用途或者具備商業功能的物業，它包含了購物中心、商業街、商場、寫字樓、酒店、批發市場等，商業物業大致可分為辦公物業、酒店物業、商貿物業、娛樂休閑物業等。以下為商業物業發展現狀分析。

目前，商業物業有兩種說法，即廣義和狹義之分。廣義的商業物業是指用于商業用途或者具備商業功能的物業，它包含了購物中心、商業街、商場、寫字樓、酒店、批發市場等。而狹義的商業物業是指用于商業服務的物業形式，主要有零售、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態，它們在開發模式、經營模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業類型。所以說，商業物業包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業性的市場等，其中，集商業購物、餐飲、娛樂、金融等各種服務功能于一體的大型商場物業也稱公共性的商業物業。

隨著我國經濟的快速發展，商業的現代化水平也在不斷提高，現在各大城市涌現了一大批商業物業。因此，對商業物業建設得是否合理化的要求也越來越高，對商業物業的布局、規模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經濟發展的要求。受到城市進程加速的因素驅動，中國城市規模和建設面臨新的需求，未來幾年，預計商業地產投資規模將會進行一個放量擴展階段。伴隨著我國商業地產的蓬勃發展，我國商業物業管理行業發展空間巨大。

通過對商業物業發展現狀分析，伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。

從供應規模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%;2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積進行監測統計顯示：2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積(累計值)為4943.41萬平方米，累計增長-9.1%。2017年1-12月全國辦公樓銷售面積進行監測統計顯示：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積(累計值)為4756.21萬平方米，累計增長24.3%。

圖表：2017年全國辦公樓銷售面積

數據來源：中研普華產業研究院

圖表：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積統計分析圖

數據來源：中研普華產業研究院

2009-2014年，商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積進行監測統計顯示：2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積(累計值)為1820.75萬平方米，累計增長-15.8%。

圖表：2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積累計值

數據來源：中研普華產業研究院

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