中國經濟基本面穩定，但動力和質量較為不足，房地產金融行業發展如何受限？
房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服...
1978年，中國城鎮居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%，近一半城鎮居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區，從福利分房時代進入市場經
中國住房：“蝸居”到“適居”華麗轉身
1978年，中國城鎮居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%，近一半城鎮居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區，從福利分房時代進入市場經濟的商品房時代，中國住房環境發生了翻天覆地的變化。
但需注意的是，在我國住房環境發生完全改變后，我國住房體系也將面臨著第二次“改革”。
房改：從“蝸居”到“適居”
楊清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一個40余平方米的房子。“我們家那個時候已經算條件很好的，由于母親和祖父是在同一家單位就職，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”
2014年，24歲的楊清體驗到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”
楊清應該算是家庭住房條件得到改善的縮影。的確，1998年房改之前，我國城鎮居民住房多為公房等福利性質由所屬單位或機構分配房產，一條長廊串聯著許多個單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設施是當時較為典型的居住環境，這種房屋面積小，沒有獨立廚房和衛生間的設計，降低了居住環境與居住品質。
原國家建設部副部長楊慎此前的調研數據顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套。“1985年國家對城鎮住房進行調查，調查結果是人均住房面積僅2至4平方米”。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，40年間，城鄉居民住房狀況實現了改天換地的變化。1978年城鎮住房僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農村住房更是經歷土坯、磚瓦、平頂、樓房變化，從1978年的8.1平方米，2016年達到人均45.8平方米。中國房地產業從零出發，到2018年房地產增加值占GDP的6.5%以上，住房相關經濟占到國民經濟的20%，房地產投資占GDP的13%以上，成為中國經濟的重要動力。
“我國住房已從全民蝸居時代到基本適居時代。”恒大集團研究院院長任澤平表示，我國城鎮住房套均面積從約45平方米增至89平方米，中國城鎮居民從筒子樓住到住宅小區，從全民蝸居到基本適居，住房事業取得巨大進步，這主要得益于上世紀90年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。
棚改：10年1億多住房困難群眾
“出棚進樓”
2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出生在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。
山西省住房和城鄉建設廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源地區，因為國有工礦企業較多，當時因礦設市、因廠設區，大多數企業建廠時都是先生產后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區，居住條件簡陋、基礎設施匱乏，居住環境臟亂差，水電氣等基本生活條件難以保障，甚至大多存在嚴重的地質和火災隱患。
2005年，遼寧省率先啟動礦區和老工業區棚戶區改造計劃，標志著我國棚戶區改造工程的啟動。2007年8月，國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區的改造工作。
11日中國財經戰略研究院發布的《中國住房報告2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住房保障制度體系下，“十二五”期間，全國累計開工建設城鎮保障性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套任務。自2008年至2017年的十年間，我國進行了3907萬套的棚戶區改造，累計已有1億多棚戶區居民“出棚進樓”。
今年5月國務院常務會議再次確定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。加大中央財政補助和金融、用地等支持，兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。
二次房改：“重建設”到“重保障”
11日中國財經戰略研究院發布的《中國住房報告2018-2019》指出，與中國改革開放同步，住房改革的近40年間，創造了巨大的奇跡。但同時在過去的40年中國房地產發展中也積累了比較嚴重的問題。
倪鵬飛表示，目前房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險。房地產金融存在杠桿率迅速高升且還在違規加杠桿的風險。宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的風險。
“住房存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年城鎮居民人均住房建筑面積已達36.6平方米，高于規劃中的2020年人均35平方米的目標。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;供需嚴重錯配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等五大結構問題。
倪鵬飛表示，一個理想的住房目標應該是實現住有所居，帶動經濟增長，促進社會公平。但實現住有所居，并不意味著每個人擁有自有產權住房，而是居民家庭根據自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產權的住房，也可以租住不擁有任何產權的住房。
事實上，各地已轉向重保障。北京2017年發布用地計劃顯示，北京市5年計劃供地6000公頃，住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例將不低于60%，并將嚴格控制大戶型高檔商品住房用地，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
中國社會科學院城市與競爭力中心研究員姜雪梅表示，過去保障房制度管理問題突出，部分城市的保障房空置率高;保障房房源結構失衡，長效性保障房少。
“住房保障制度由‘保基本’向‘促發展’轉變。”姜雪梅表示，未來政府在加大保障的同時，將加大保障類住房的運營，使政策可以長久地運轉。例如，著重發展租賃市場，合理布局租賃房源，促進梯度消費，實施租金管制，建立親民的租賃制度。適度供給長效性保障房，并進行長期封閉式運營，長期有效地解決住房問題。
目前，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省(區)開展政府購買公租房運營管理服務試點，并于2019年底前，總結試點經驗成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。
社科院報告：2019年房地產市場自住屬性進一步加強
由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社《經濟參考報》共同主辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經研究院協辦的《中國住房發展報告(2018-2019)》發布暨住房制度改革研討會11日在京舉行。《報告》課題組成員發布了多份專題報告。
《世界經濟與住房發展報告》認為，2017-2018年全球住房市場價格增速相對較高。長期來看，全球住房市場已經進入十年來最繁榮的時期。但是，與全球經濟的隱憂相對應，全球住房市場仍存在地域上的不均衡，如北歐、南歐、東歐、南美的住房市場持續低迷。美國的住房市場價格增速持續上升。
2018-2019年，在主要經濟體較好經濟前景的推動下，預測全球房地產市場在繼續保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場周期時具有更高的房價增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。發達經濟體將呈現“好者更好、差者更差”的馬太效應。新興經濟體的住房市場整體上會發展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的住房市場可能會出現持續的繁榮。
《中國住房需求報告》指出，今年以來，在宏觀經濟形勢面臨內外部雙重壓力、金融財政政策定向“寬松”的同時，2018年7月底中央政治局會議繼續強調“下決心解決好房地產市場問題”、“堅決遏制房價上漲”，釋放了進一步穩定市場預期的堅定信號，住房自住屬性得到進一步強化，市場供需兩端逐步回歸理性。
綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計明年市場仍將保持總體回調、平穩釋放的總體走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。
《中國住房金融報告》認為，從房企融資在非金融業融資中的權重走勢看，房企相對加杠桿特點明顯。截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業融資總額中的權重較上年同期不降反升近2個百分點。增額權重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業融資增額中的權重升幅超過7個百分點。這說明，相對于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。這樣一種走勢與房企融資調控和監管的政策指向是背離的。自2016年9.30新政始，房地產相關融資調控和監管政策發條持續趨緊，但是，前述指標卻是不降反升，意味著此前房企降降杠桿政策在本報告期內并沒有取得預期效果。
《中國住房城市政府調控報告》指出，2017年第四季度以來，各地地方政府堅持中央政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”和“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”的政策基調，調控更加精準、靈活、有效。進入下半年后，隨著持續三年的調控政策逐漸顯現效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進入上升通道。未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度;二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度;三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。
《中國住房用地報告》顯示，2017-2018年土地市場供給和需求都比較旺盛，但隨著時間的推移，市場有降溫的態勢。在調控措施不放松、國際環境驅緊、經濟預期下行壓力加大的大環境影響下，房地產投資可能有所下行，由此可能引致土地市場的熱度在下一個年度里進一步降低。預計隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個年度里，房地產企業的土地購置面積、土地購置費會可能會從高位回落，呈現出下行的態勢;與此同時，全國土地出讓收入的增速可能會放緩。如果各地政府在供地節奏上未做出適應性調整的話，在下一個年度里，住宅用地市場可能出現價量齊跌、溢價率不高且流拍率較高的狀況。另外，隨著租購并舉、發展住房租賃市場、支持住房租賃消費政策的逐步落實，以及利用集體建設用地建設租賃住房試點方案進入落地期，加上2018年新個稅法中關于租金可抵個稅等鼓勵租房的政策在下一步實踐中得到實施，租賃住房的供給與需求可能都會大幅度增加，從而引致租賃住房用地供給與需求的增加，租賃住房用地市場將逐步發育成長為住房用地市場格局中的一個不可忽略的重要組成部分。
《中國住房市場監管報告》指出，2018年，在穩定宏觀經濟的大背景和供給側結構性改革的大邏輯下，政府的住房市場監管政策主要從綜合監管角度著力穩定住房市場，從土地市場監管角度著力提高土地利用效率，從銷售監管角度著力維護市場秩序，確保各項政策落實效果，從租賃市場監管角度著力建章立制，促進租賃市場健康發展。
《中國住房保障發展報告》認為，我國已經建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴大;第二，保障性住房和棚戶區改造項目建設擴大內需，促進經濟平穩發展;第三，近年，除了公共租賃房制度建設，還發展共有產權房制度滿足多元化需求，還培育發展集體建設用地的租賃住房市場，促進構建租購并舉的住房保障制度體系。
解決飽受高房價、高房租困擾的中、低收入階層的住房問題是義不容辭的社會課題。為實現“住有所居”目標，應積極建設新時代的租售并舉的住房保障制度。
《中國住房宏觀調控報告》認為，2017-2018年我國住房市場宏觀調控在繼續堅持“房住不炒”的原則下，調控政策持續穩定，特別是地方政府在調控上從嚴從緊，政策強化與擴面并存，整體調控措施超過400多次，創下歷史紀錄。整體來看，持續穩定從嚴的調控政策取得了較好的調控效果，房地產市場快速上漲的現象得到基本控制。
2018年我國住房市場將會從過去20年的住房高速增長期轉變到波動式增長和區域性增長并存的階段。面對這樣的形勢，未來住房市場調控在堅持“房住不炒”的原則下，要進一步加強因城施策、分類調控的實效性，各城市要進一步提高精準調控、及時調控的能力。一是堅定不移推進城鎮化。二是圍繞住房市場穩定發展實現調控機制化、制度化。三是繼續堅持因城施策，差別調控的政策毫不動搖。四是加快住房市場長效調節機制建設。
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