房地產金融行業競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！
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前幾天，廣東省自然資源廳印發關于《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，提出廣東將出臺一系列新規，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。
樓市新規出臺,小產權房轉正希望要涼
01
前幾天，廣東省自然資源廳印發關于《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，提出廣東將出臺一系列新規，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。
這個指導意見比較引人關注的是，對不動產登記歷史遺留問題分類提出原則性處理意見，強調集體所有土地上開發的商品住房，不得辦理不動產登記。
其實，早在2017年，國土資源部和住房與城鄉建設部就發布過《關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，明確強調：防止小產權房通過不動產登記合法化。
可以說，這樣的實錘已經將小產權房明確排除在外。可見，廣東的做法只是跟著國家政策在走。
之所以此事再次引起關注，還是因為更早前，深圳曾經出臺了一份規定，允許部分小產權房轉正。這讓很多人對于小產權轉正重新燃起了希望，覺得小產權房“全面轉正”有望。
但事實上，仔細閱讀深圳那份新規就會發現，其針對的是產業類、公共配套類用途的歷史違建建筑，目的在于盤活土地存量，而住宅類小產權房和違建根本不在此列。
如今，廣東省新規出臺，只能說，小產權房試圖借不動產登記悄然轉正的希望已經完全落空了。
02
關于到底什么是小產權，有多種解釋。通俗的說，小產權房指的是缺乏完整產權的房子，也沒有國家發放的產權證。
以商品房做對標，商品房雙證合一，擁有土地使用權、房屋所有權的雙重身份，能抵押能貸款能交易。
與之相比，小產權房有使用權卻無所有權，沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。拿不到不動產證，不受法律保障。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
只能說，它的身份從一“出生”就顯得很尷尬。
因為其身份的特殊性，小產權房一直不被法律正式承認，所以，它的轉正問題也一直備受關注。特別是，我國小產權房的數量非常多。有數據統計，全國小產權房占的土地面積有66億平方米，總量接近我國城鎮住宅數量的三分之一。
還有業內人士分析認為，如此龐大的數量，正是小產權房在短時期內看不到任何轉正希望的重要原因之一。
以廣州為例，廣州有100多個城中村，僅天河區上社一個城中村的流動人口就高達30多萬，握手樓比比皆是，小產權房的規模相當可觀。
在深圳，2016年的數據是，深圳商品房、保障房存量不到200萬套，而城中村的小產權房則高達400多萬套，商品房不足小產權房的1/4。“如果讓小產權房轉正入市，可以想象，將會對商品房產生多大的沖擊?”
此外，小產權房不能轉正，除了本身存在的一些弊端，如存在安全隱患，配套設施不完善、質量難保證之外，最大的問題還在于沒有產權，不受法律保護。
03
盡管如此，但是大城市高房價面前，很多人還是選擇了購買小產權房。
特別是，目前的小產權房已不在局限于農村，還存在于很多城市的樓盤中。它們往往被建設成與商品房標準一致、社區化的樓盤，但采用20年租賃協議的方式，以租代售。
這類房子最明顯的優點就是價格比同地區的商品房便宜，有些同地段房價甚至相差一半，其租金回報率也不低，于是很多人會動心。
但是這樣的房子面臨的風險也不少。
近年來，各地正在禁止以租代售這種模式。目前廣州、杭州針對開發商自持商品房，明確規定一次只能繳納租期不得超過10年，且單次收取租金不超過1年。這種規則，就適用于小產權房。
其次，各地都在打擊違章建筑。而大多數的小產權房都屬于違章建筑，包括廣州、深圳、東莞在內的各城市都在大力推進拆違工作。
當然最根本的風險來自于小產權房無法享受房價上漲的福利。試想，等周圍其他小區的商品房都在上漲的時候，而自己就因為房子是小產權房而無法享受房價上漲的紅利。扎心了。
綜上，小產權房未來轉正希望已經基本涼了。盡管價格便宜，但從長遠考慮，購房者最好還是遠離這類房子。
小產權房有土地使用證嗎?存在哪些風險?
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。那么小產權房有土地使用證嗎?存在哪些風險?
一、小產權房有土地使用證嗎
該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
二、小產權房的性質
講通俗一點，就是國家發產權證能買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年、50年和40年三種，國家不發產權證的叫小產權房。
小產權房的性質有三種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子;最后一種是各類農業園或養老院的別墅。這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。
三、小產權房與大產權房的區別
1.小產權房
(1)小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工并沒有實際的產權。
(2)職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之后才能夠進行。
(3)小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。
(4)購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
2.大產權房
(1)大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。
(2)職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
(3)大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
(4)購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。
四、買小產權房的風險
1.缺少“五證”
“五證”即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。
2.拆遷難補償
除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
3.質量難保證
房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
4.小產權房不能抵押或者上市轉賣
由于沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
5.小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。
以上就是土流網對小產權房的相關介紹，小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，雖然價格相對低廉，但是需要承擔的風險也是十分巨大的，不建議購買。
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